Как купить землю на Бали? Как купить недвижимость на Бали?

Друзья, привет! В этом видео хочу вам шаг за шагом, очень подробно и как покупается и оформляется земля в Индонезии, в частности, на острове Бали. Вопрос это очень и очень сложный, по моему мнению и по мнению всех моих знакомых и наших клиентов. Поэтому, да, все-таки покупка земли в чужой стране подразумевает знание законов этой страны, да, и, соответственно, много подводных камней, начиная с налогов и заканчивая самим процессом оформления сделки.

Итак, почему вы должны слушать и прислушиваться ко мне, к этому видео и о том, о чем я вам буду сейчас говорить. Первое то, что почти три года назад я купил свой первый участок на Бали. Это было три сотки во freehold, так называемая собственность на юридическое лицо. После того я построил там виллу, виллу Аврора. Процесс строительства есть у меня на моем канале можете посмотреть видео и там достаточно много вот после этого я ее продал далее я купил три участка в leasehold я буду говорить именно так я купил чтобы не путать арендовал купил то есть когда вы покупаете leasehold на 25 лет я считаю это все-таки покупка. То есть аренда — это когда год, два, три, пять. Но когда ты покупаешь на 25 лет, это покупка. То есть для моих личных целей уже куплено 4 участка. Также моя компания Bali land Sales, которой мы занимаемся поиском, подбором, оформлением земли, земельных участков на Бали, Наша компания нашла и продала более десяти участков. Поэтому какой-никакой опыт у меня уже в этом есть, как по leasehold, так и по freehold. Ну и, соответственно, я хочу вам с ним поделиться. Слушать меня дальше или нет, решать вам. Итак, тема эта очень большая, очень-очень информативная. Я постарался вместить ее, ну, наверное, мы уложимся где-то в час примерно, поэтому я, наверное, сейчас заварю себе кофейку, предлагаю вам сделать то же самое и начнем. Итак, вы решили купить землю на Бали, инвестировать в землю, инвестировать в недвижимость на Бали. Ваши первые шаги? По По своему опыту я сделал бы первый шаг - 'то проект. Долго думал, что поставить на первое место. Я буду говорить по пунктам, опять оговорюсь, да, так как я хочу сделать такой, знаете, для вас и для своих клиентов полный гайд по покупке от самого начала и до конца. Соответственно, у меня будет все по пунктам. И вот, что поставить на первый пункт, я очень долго думал. Проект или локация? Очень сложный вопрос. Почему? Потому что многие говорят, что самое главное — это локация. Но в то же время я понимаю, что не менее важно — это проект, то есть концепция, что там будет. Это будет глэмпинг, это будет вилла, это будет бамбуковая вилла, эксклюзивная, которая не повторяется больше ни где. То есть и тоже без локации это тоже нельзя сделать пунктом номер один. Но, соответственно, и локацию нельзя поставить пунктом номер один, так как без проекта локация не будет работать. Без хорошего проекта, проработанного, интересного людям. Поэтому первым пунктом у меня будет проект, но на равнозначном месте, на одном и том же месте, будет это и локация. Она будет вторым пунктом, но они будут, как говорится, 50−50 по своей значимости. Что я подразумеваю именно под проектом? Как я уже говорил, повторюсь, это концепция. Какой тип недвижимости вы будете строить? Эконом или премиум? Вот смотрите, большинство запросов, которые приходят в нашу компанию, 90% людям нужен вид на океан. Но нужно понимать, если вы берете землю с видом на океан, то как минимум она будет в полтора, а то в два раза дороже, чем рядом земля без вида на океан. В большинстве случаев этот вид океан у вас будет перекрыт первой или второй же виллой в вашем проекте. То есть, одна, две или три виллы у вас будут видовые, а остальные все будут блокированы, и вида там абсолютно не будет никакого.
Вот нужно ли вам это, нужно это понимать сразу. Так как, если, конечно, будет хороший уклон, что уже тоже подразумевает увеличение стоимости земли, то, скорее всего, вид будет у всех вилл, но такая земля и будет дороже. Поэтому я делаю привязку к проекту. Если у вас проект, таунхаусы недорогие, эконом жилье или апарты в районе 100 тысяч долларов или таунхаусы на Бали в районе 150−160 тысяч долларов, есть ли смысл искать землю только с видом на океан? Тут уже думать вам, считать вам, экономику проекта. По моему мнению, это не всегда обосновано, так как если вы строите эконом проект и с учетом, что, например, у вас будет в вашем проекте 10 или 20 вилл, и только 2 или 3 виллы будут иметь только вид на океан, стоит ли за всю землю переплачивать 50% от его номинальной стоимости? Тут, конечно, большой вопрос и, соответственно, вам уже нужно в первую очередь считать экономику проекта. Ну, я думаю, я достаточно подробно объяснил, почему именно проект ложится вместе с локацией на одно и то же место. Первое-второе место. Второй пункт и абсолютно равнозначный первому пункту это локация. Локация, конечно же, как многие говорят, решает. Но решает, опять же, не все. Но локация, это очень важно. Все-таки, если у вас есть обалденный вид на океан, на горы, на джунгли, на реку, это, конечно же, будет способствовать увеличению потока, увеличению клиентов, которые хотят посетить вашу недвижимость, вашу виллу. Но, как я оговорился ранее, все зависит от проекта. Предположим, смотрите, хочу привести пример. Так как 99% людей ищут локации, например, к нам обращаются с запросами, локации ищут в трех основных туристических локациях на Бали. Это Убуд, это Чангу, ну и всё, что вокруг Чангу, там районы Сесех, Переренан, Чемаги и Букит. Три основные локации.

И почему-то думают, что недвижимость для аренды будет сдаваться только в этих локациях. Но не всегда так. Есть очень интересные проекты. Бамбуковые дома, дома в горах с великолепным видом на всю лавину, на всю северную часть Бали. Какие-то эксклюзивные дома с интересными фишками, которые имеют вообще full booking на несколько месяцев вперед. И сдаются не то, что по такой же цене, как в туристических местах, а намного выше. То есть, насколько я знаю, средний ценник здесь по суточной аренде это в районе 100−200−300 долларов в сутки. Недавно мы были у друга на вилле в горах в абсолютной глуши, где нет ни магазинов, ни какой-либо инфраструктуры, но с великолепным видом на всю северную часть, на лавину, есть такой район на Бали, на севере, на океан, на горы. Эта вилла сдавалась больше 500 долларов в сутки, и она была забронирована практически полностью, т.е. там загрузка была более 90%. Что я этим хочу сказать? Да, есть основные три района туристических на Бали. Кто-то может со мной не согласиться. Да, есть ещё и Санур, есть Лавина, есть другие районы. Но основные, я по своей практике смотрю, по своим запросам, которые приходят, Больше 90% это три района. Чунгу, его окрестности, Убуд и Букит. Так я хочу донести то, что да, эти районы, они развиты, сюда едут туристы, но они едут не только сюда.

То есть, если у вас будет интересная концепция проекта, интересная локация с интересной архитектурой, то вообще без разницы, где находится турист, а Бали небольшой остров, поедет на дальнюю локацию и будет арендовать у вас там, если вы сможете его чем-то заинтересовать в этой локации. Поэтому, да, стоит присмотреться, конечно, к трем этим локациям, но я предлагаю вам не забывать и не останавливаться только на этих трех локациях. Также есть вообще неадекватные локации, так называемые бриллианты, где, предположим, земля может стоить в 10 раз дешевле, чем в туристической локации, но ценник сдачи и заполняемости у вас будет не хуже, чем в туристическом районе. Поэтому я хочу, чтобы вы просто задумались об этом. Так, по моему опыту я уже посмотрел. Ну, предположим, смотрите, я все говорю, мой опыт, мой опыт. Давайте, вот следующий проект мы сейчас планируем с моим партнером строить на западе Бали, вообще не в туристическом районе. Это получается где-то 2 часа езды от аэропорта. Джимбрана, район Джимбрана. Там есть очень красивые пляжи с черным песком, уходящие в горизонт пляжа девственная природа Бали, то есть, ну как когда я первый раз туда приехал, я сказал своей супруге, что вот смотри, вот этот Бали, который был изначально, то есть, как только открыли Бали, я вот, ну, представлял, что он должен был быть именно таким. Да, Да, там не ходят голые люди, но в любом случае там все еще не тронуто туристам. Есть отели, но их достаточно мало. Ну и, к примеру, мы там хотим купить землю на первой линии у океана. Которую землю мы сейчас присмотрели, она стоит 10 тысяч долларов за сотку во фрихолд, т.е. так называемую собственность на юридическое лицо, 10 тысяч долларов. Есть варианты и за 5 тысяч долларов. Чем дальше на запад, чем дальше от туристических локаций, тем земля дешевле. Есть и такие ценники. На первой линии у океана есть рядом с океаном, где цена может в собственность достигать цены 3−2 тысячи долларов за сотку. У нас есть земля, там предложение в горах, земля в горах с обалденным видом на, я не знаю, на половину острова, вид там вообще великолепнейший просто. Эта земля стоит 600 долларов за сотку собственности. Вот. Ну, чтобы вы понимали, хочу, чтобы вы просто задумались и все посчитали, и потом уже приняли для себя решение. Так как все просто по накатанной дорожке лезут в туристические места, где, например, я считаю, что Чангу уже жилья понастроили столько, что кому они там его будут сдавать не очень понимаем. Ну, во всяком случае, пока все сдается, все хорошо, но я бы об этом все-таки задумался и этот момент бы учитывал. Так как не все любят, в Чунгу кто едет? В основном молодые туристы, кому нужна движуха, развлечение, в том числе и серфинг, и тусовки. Но не все этого хотят. Например, мне больше нравится отдых спокойный, умиротворённый, в тишине, наедине с природой. Поэтому решать каждому. Ещё сделаю небольшое отступление.

Смотрите, если вам попалась земля обалденная, то, что вы искали, например, вы искали с обалденным полным видом на океан, на джунгли, цена классная, все понравилось. Но почему-то наш народ любит все это заводить в переговоры на многие-многие месяцы. У нас были уже случаи, когда переговоры длились 6 месяцев, и земля просто потом или повышалась в цене, так как рынок быстро растет в стоимости земли, или просто ее кто-то перекупал другой. Поэтому мой совет лично от меня — сразу уносить депозит за землю, если она вам понравилась. Депозит, практически все хозяева земли идут на депозит возвратный. Как это делается? То есть вы вносите, пишете, можно даже от руки или у нотариуса написать договор депозита, и вносите депозит нотариусу, так называемый эскроу счет, где прописываете условия возврата депозита и условия, когда этот депозит уже не возвращается. Если у вас есть какие-либо проблемы с землей, вы этот депозит забираете. Если вы безосновательно просто отказываетесь от земли, передумали, то, конечно же, этот депозит уйдет хозяину земли. Обычно это где-то 3−4 тысячи долларов. Если это большая земля, большого размера, ну где-то 6−7 тысяч долларов. В среднем, это такой размер депозита. Поэтому очень много примеров лично у меня, когда человек, ища землю многие-многие месяцы, и находя ее, начинает очень нудно, тщательно, досконально ее проверять. Понятно, все правильно, обязательно нужно все проверить. Но не слушая наших советов, пока это все идет проверка его, пока он созревает, пока думает, земля уходит. Так как многие девелоперы, которые здесь живут уже много-много лет, они пользуются именно такой схемой. Приезжая на участок, видя, что да, это то, что надо, они сразу же берут хозяина за руку и везут его к нотариусу, и там вносит депозит. Сразу же, в этот же день. Поэтому вот такой мой совет для вас, если вдруг кому-то попадется то, что он ищет. Далее. Мы с вами определились с проектом с локацией земли.

Что, какие шаги нужно предпринять далее. Далее вам нужно определиться лизхолд или фрихолд. Кто не знает, вкратце объясню. Лизхолд — это аренда, долгосрочная аренда на 25−30 лет с продлением, если вы договоритесь с хозяином, или же нет. То есть долгосрочная аренда. Соответственно, когда у вас аренда заканчивается, все, что находится на участке, переходит к хозяину земли. Если вы там не прописали кое-какие пунктики. Фрихолд вообще называется земля, которая передается в частную собственность, продажа в частную собственность. Но, как многие из вас знают, иностранный гражданин в Индонезии не может купить землю в частную собственность. Ее может купить только гражданин Индонезии. Но для инвесторов, которые хотят инвестировать в экономику Индонезии, предусмотрена покупка земли во free hold на индонезийскую инвестиционную компанию, где вы будете учредителем компании на 100%. Вы, там ваша супруга или ваш партнер. Соответственно, так называемая собственность на компанию подразумевает то, что эта земля отходит от индонезийского гражданина к государству. И вы уже на основе сертификата, где прописывается ваша компания, берете в эксплуатацию эту землю на 30 лет. Далее с двумя продлениями, с возможными двумя продлениями еще до 80 лет. Многие пишут, говорят, спорят, еще как-то аргументируют то, что это та же самая аренда, но это не аренда. В чем основная разница? То, что когда вы берете leasehold аренду, у вас на руках только договор аренды. Собственником земли остается индонезиец, индонезийский гражданин. Когда вы берете фрихолд на компанию, в сертификате на землю прописывается имя вашей компании, название вашей компании. И никакой индонезийский гражданин в ней уже не фигурирует. Второй момент по фрихолду. Отличие от лизхолда, это то, что имеющийся у вас на руках сертификат, где прописана ваша компания, а этот сертификат будет называться HGB, Hakuna Matata, вы всегда сможете трансформировать при продаже, например, индонезийскому гражданину, он вновь приобретает функцию хакмелик, частная собственность. И, соответственно, это можно проделывать по несколько раз. Также, например, что говорят многие, спрашивают, а что 80 лет заканчивается, и всё, и та же земля отходит государству? Ну, во-первых, ни у кого еще 80 лет не заканчивалось. Во-вторых, в законе предусмотрено, что вы эту землю можете продать. То есть через 75 лет, через 79 лет вы можете продать ее другой компании, и этот срок пойдет заново. Поэтому фактически я и называю эту собственность на юридическое лицо, так как с помощью нее эта земля в вашем распоряжении будет неограниченный срок. Я думаю, я внятно вам объяснил подробно, что такое leasehold и freehold, чем они отличаются. Добавлю еще то, что freehold он всегда дороже, чем лисхолд, но не всегда. В горячих туристических локациях, таких как Чангу, Улувату, иногда лизхолд даже перегоняет по стоимости фрихолд. Почему? Потому что на лизхолд сейчас больше спроса, потому что девелоперам невыгодно покупать фрихолд, так как он дороже чаще всего, поэтому они запросы и поиски всегда ищут только в leasehold, тем самым подогревая цену на leasehold, особенно в тех локациях, где спрос очень большой. Ну и соответственно поднимая, задирая эту цену до небес. Будем считать, что вы определились с правом владения земли, leasehold или freehold. То есть, если вы все-таки выбрали freehold, вам нужно будет открыть, если она у вас еще не открыта, индонезийскую инвестиционную компанию. Открытие стоит недорого, в районе 2000 долларов стоит открытие компании. Итак, какие моменты нужно учесть при leasehold и при freehold, leasehold можно оформить максимум на 25 или 30 лет. Но в leasehold можно прописать гарантированное право продления еще на 25 лет или на 30 лет. Но сразу же заключать его нельзя. То есть нужно заключать следующий договор аренды минимум через год-через два. А лучше всего тогда подходить к хозяину земли и договариваться о продлении, когда у него закончились деньги от первого платежа. Чаще всего так бывает. Обычно это 5−7 лет, после него договариваются о продлении. Но учитывайте, пожалуйста, что земля на Бали дорожает достаточно резво.

То есть, предположим, мы взяли землю в Лизхолд под строительство вилл 4 месяца назад. По прошествии 4 месяцев земля у нас выросла в цене где-то на 70%. Где-то она растет сильнее, где-то менее скачкообразно, но в любом случае там ежегодный прирост минимум 20% по земле идет. Так, второе. При лизхолде нужно сразу же договариваться с хозяином земли о том, кто платит налоги. По закону налог в 10% должен платить хозяин земли, но по практике почти все хозяева земли не хотят его платить и перекладывают это на покупателя. Поэтому, если вы это не обговорили сразу заранее, то можете смело к цене договора плюсовать 10%.Хотя часто бывает такое, что можно договориться с хозяином земли о платежах 50 на 50, 50% хозяин земли, 50% платите вы, тогда, конечно же, есть экономия. Есть варианты, как оптимизировать этот налог в 10%, но это уже при личной встрече. Также при лизхолде, особенно если вы купили или покупаете апартаменты, нужно учитывать, что земля под апартаментами будет находиться в общей зоне, в общественном владении. Когда вы купили виллу, под ваши виллы там одна или две сотки земли, понятно, то есть вы арендуете вот эти две сотки земли. А когда вы купили апарты и у вас стоят три этажа апартов и все стоят на одной сотке земли или на двух сотках земли, ну, соответственно, тут могут быть какие-то юридические коллизии и непонятно вообще, кто как должен продлевать все это. Потому что закончится, например, 25 лет, предположим, вы захотите продлить договор аренды далее, а ваш сосед скажет, нет, мне это не нужно. Что тогда делать? Или, предположим, вы продлили договор аренды на 25 лет, а подъездная дорога, кто за нее будет платить эти 25 лет? То есть она была до этого в договоре у вас включена, и, например, ее там оплатил девелопер, а при продлении договор аренды именно с вашей стороны уже? Скорее всего, вы не сможете это продлить или же вам нужно будет скидываться со всеми соседями и выкупать доступ к этой дороге? Ну, в общем, тут много вопросов, поэтому при покупке…Мы сейчас касаемся только земли, да, но все-таки при покупке апартов вот этот момент нужно очень тщательно проверять и анализировать, так как здесь здесь могут быть не совсем совместимые друг с другом вещи. Итак, фрихолд. На что стоит обратить внимание при покупке этого фрихолда? Первое. Должен быть очень опытный нотариус при оформлении сделки, так же, как и агент. Нотариусов здесь, ну вот, как вам сказать, например, так же много, как продуктовых магазинов. То есть такое ощущение, что нотариус может открыть любой человек с юридическим образованием, а может даже и без юридического образования.

Поэтому здесь нужен хороший проверенный нотариус, опытный, хороший агент, и чтобы был правильно составлен договор. Так как договора купли-продажи очень сильно могут отличаться друг от друга, что впоследствии может привести к каким-либо проблемам для вас. Также при покупке обязательно перед оформлением земли нужно проверять границы участков. Для этого официально вызываются люди из БПМ, из земельного комитета, которые по своим данным, по своим координатам, точкам проверяют ваши границы участка. У нас уже было такое, что границы участка не совпадают с фактическими, что, например, сосед земли мог залезть на ваш участок и поставить там забор. Поэтому заранее нужно это все проверять. Чтобы потом было меньше проблем у вас. Так, смотрите, предположим, вы захотели вызвать людей из BPN. Нужно учитывать, что это Индонезия. Нужно написать заявление. Написать заявление и ждать столько, сколько вам скажут. Обычно говорят 2−3 недели, и через 3 недели вам скажут, ну еще 2−3 недели, подождите. Представляете, у вас процесс оформления сделки уже начался, и хозяин земли вообще не собирается ждать, пока у вас приедут проверяющие. Поэтому, как я выше сказал, вам нужен опытный агент и опытный нотариус, которые смогут договориться о том, что в течение нескольких дней к вам приедут люди и все замерят. И это только первый момент. Их достаточно много, не только с границами участков. Дальше я вам расскажу про воду, про электричество, другие моменты. И налоги те же, да? То есть поверьте мне, что когда вы покупаете 2−3 сотки земли, да, это неважно. Когда вы покупаете 200−300 соток земли, поверьте мне, налоги в 10% — это, конечно, огромная сумма. И, например, те же моменты, которые вроде кажутся мелочными, проверить границы участка, подвести воду, покажутся вам незначительными, но в процессе, когда вы начнете уже реализацию проекта, эти проблемы станут намного более важными и еще более проблемными. Поэтому мой совет хорошего агента, хорошего нотариуса, который все эти проблемы за вас решат. Далее, что при leasehold, что при freehold, обязательно нужна проверка, доскональная проверка участка. Что нужно проверять? Обязательный дьюдил у нотариуса. Дьюдил, так называемый нотариус, за небольшую плату, это где-то 60−70 долларов обычно, проверяет ваш участок на какие-либо ограничения, на то, нет ли по нему судебных споров, не заложен ли он участок в банке. Предположим, у нас встречалось такое, что продается участок в Лизхолд, а сертификат заложен в банке под кредит. То есть взяты деньги в банке под залог этой земли. И человек продает эту землю в Лизхолд. Ну, то есть это не страшилки, это на самом деле факты, которые нам попадался уже. Ну, соответственно, какие последствия? Вы построите там свой проект. Человек, а он заложил 6 гектаров земли, представляете, там какая сумма, то есть там по минимальным расчетам рыночная цена этой земли 10 миллионов долларов. Даже если он заложил ее там за 3 миллиона долларов, ну он не найдет эти деньги, чтобы ее выкупить. С его слов он говорит, что ну я сейчас продам землю и расплачусь с банком. Но, конечно же, лучше этому не доверять.

Поэтому дьюдил у нотариуса обязательно, тем более стоит он недорого, занимает максимум неделю. Вам дается официальное письмо, где прописано, что нет залогов, нет ограничений. И другие вещи, там все будет прописано у вас. Также, следующая проверка земли, это проверка доступа дороги к вашему участку. То есть, если даже вы к участку подъехали по дороге и кажется, что дорога есть, никаких проблем, даже асфальтированная, очень часто бывает такое, что это частная дорога. И когда вы начнёте там ставить забор, уже купив участок, к вам подойдёт сосед и скажет, вдруг это моя земля, так что извини. К слову сказать, что бывает такое, что доступ к дороге может стоить 50% от всей стоимости земли. И ладно, если это 2−3 сотки земли, а если это 5 гектар земли. Представляете, какие деньги может стоить доступ к дороге? Поэтому это номер 2 после проверки дьюдила. Дорога очень часто принадлежит другому лицу. Во-первых, она частная, не общественная. Во-вторых, она может быть по факту ширина для проезда машины, а по документам она может быть полтора метра шириной. Ну и сами понимаете, что вы построите проект, и у вас будет доступ к проекту только на байке. Ну это как бы тоже. Я думаю, это будет большой проблемой для вас. Далее, номер три, что нужно проверять по участку, это у нас вода. Особенно вода в районе Букит. Букит — это самая южная часть, такая высокая скала. Букит переводится с индонезийского как скала. И здесь в последнее время с каждым годом проблемы с водой становятся всё больше и больше. Первое время сухой сезон, только не хватало напора, давления воды в трубах водопроводных. Сейчас даже уже вне сухие сезоны давление всё ниже и ниже. То есть с каждым годом эта проблема ухудшается. Поэтому при строительстве, особенно на Буките, но в том числе и в других районах, нужно учитывать и проверять давление воды. Я, кстати, об этом уже говорил в предыдущем своем видео о моих ошибках при строительстве на Бали. Когда мы строили в мокрый сезон, так называемый сезон дождей, давление было отличное, даже днём напор был хороший. Но когда наступил сухой сезон, у нас давление исчезло полностью. И вода не поднималась на второй этаж, тем более на крышу, где стоял у нас водонагреватель. Это нужно учитывать. Как обходятся местные? Они ставят накопительные баки на крышу или же закапывают баки, или же заливают бетонные емкости. Я слышал варианты до 50 тонн емкости, которые заливают именно в земле, потом их накрывают, закрывают бетонными крышками и уже оттуда в систему подается, другим насосом подается вода. Вот этот момент тоже нужно учитывать, потому что когда юнитов много, 20, 30, 50, ну представьте, какое там будет водопотребление, То есть это очень важный вопрос для любого проекта, для любого. Даже для виллы, просто одной отдельно стоящей виллы. Это тоже очень важно. Поэтому это нужно обязательно учитывать, в том числе в себестоимости проекта, так как это может значительно увеличить себестоимость. Также, как я выше вам еще говорил, следующая проверка это у нас по электричеству. По электричеству проблем я не слышал, чтобы какие-либо были, но все равно не помешает проверить мощность, какую вы можете подключить, потому что, да, скорее всего, если будет это 1−2 виллы, вообще никаких проблем не будет. Вам кинут кабель, подключат 7−10 киловатт, обычно максимум на виллу 2 ватт подключают здесь. Можно и больше, ну, например, вот мы в кафе подключали 23 киловатта, пожалуйста, но по стоимости, конечно, это прям негуманный ценник, ну я даже скажу вам, это 3000 долларов. 3000 долларов стоило подключение 23 киловатта электричества.

Ну и, соответственно, на такую мощность они уже подключают только 380 вольт, если кому интересно. И, соответственно, проверяете электричество, вызываете людей из ПЛН, это называется электрические сети ПЛН, да, они вам подтверждают, что все хорошо, то есть можете подключать, вы запрашиваете, например, такую-то мощность 100 кВт или 500 кВт, они вам это подтверждают. Далее, и, как я еще раз повторюсь, я говорил это ранее, границы участков, проверяйте обязательно границу участка. На этом, в принципе, по большому счёту всё. Проверка закончена. Бывает ещё такое, раньше было такое, что одна земля, один и тот же участок мог иметь два сертификата. Ну тут опять же были разные мошеннические схемы по двойному продажу этого участка. Сейчас эти два сертификата раньше не бились. Сейчас со слов нотариусов, всех практически, кого мы не спрашивали, юристов, если есть такая проблема, она сразу отображается в дьюдиле от нотариуса, который вы первоначально проверяете, запрашиваете у нотариуса. Соответственно, эта проверка там тоже учтена. Итак, вы определились с локацией, с проектом, определились с тем, покупать вам в лизхолд землю или во freehold на компанию. Следующее, ну это поиск, поиск земли. Это тоже очень сложный вопрос. Как я ранее вам сказал выше, что если вам вдруг подвернулась земля, которая вам понравилась, сразу же ставьте ее на депозит, так как в популярных локациях, особенно если земля ниже рынка И она полностью подходит под ваш проект, под ваши запросы. Она видовая. Она интересная с точки зрения инвестиций. Обязательно ставьте ее сразу на депозит. Это первое. Второе. Как искать? Искать, ну, первое. Можете на нашем сайте, Bali Land Sales, в наших телеграм-группах, я ниже все ссылки вам прикреплю. Второе. Если вы ищете небольшие земли, 2, 3, 5 соток, лучше всего, по моему мнению, искать их на Facebook-маркете или Facebook-группах. Ну, сразу только, пожалуйста, нужно понимать, что таким способом вы на 99% Это будут агенты. Агенты, агентские, смотрите, стандартные здесь, так как, надо уж говорить все в открытый ключ, я начал. Стандартные здесь от 2,5% до 5% на землю. Но есть агенты такие, которые вам могут накрутить и 50%.Если они увидят, что земля ниже рынка, мы встречали такие случаи, когда 50% накручивают на землю. Поэтому можно искать через фейсбук, но учитывайте этот момент. Далее, для маленьких участков я бы лучше всего, наверное, рекомендовал ехать в ту локацию, которая вам нравится самим. Или, если у вас нет знания языка, брать знакомых, переводчика, еще кого-то, кто может общаться, и ходить и спрашивать, где я могу купить вот 2−3 соточки земли. Это, конечно, не очень работает с большими участками, где инвестиционные проекты. Тут уже работают у нас наши агенты, обученные, которые только тем и занимаются, что целый рабочий день они по локациям и ищут интересные локации для инвестиций, для проектов для наших, для ваших. Поэтому для маленьких размеров, для небольших, для таких проектов, которые вы строите чисто для себя, небольшие, до 5 соток, до 10 соток, я бы рекомендовал делать именно так, то есть искать в полях, на месте. Следующий поиск земли — это поиск по другим агентам, то есть по сайтам различным. Есть сайт Olx, но там более 50% объявлений всех уже не актуальны, или по цене, или по тому, что земля уже давным-давно продана, объявление все еще висит. Есть множество других объектов земель. Можете набрать в поиске Bali land sales, buy land in Bali. Конечно же, искать надо не на русском, нужно искать на английском. Ещё момент, который хотелось бы добавить по поиску земли. Найти хорошее участок достаточно сложно, и на это может уйти огромное количество времени.

Но, моя рекомендация, нельзя сильно с этим затягивать. По моему опыту, я знаю как минимум трёх таких человек, когда они искали землю, во время поиска земли их локации подорожали в полтора раза. То есть, лучше бы они сразу купили землю по рынку, или чуть-чуть дороже рынка, или еще рядом где-то, или попроще немножко, если им не хватало бюджета. В итоге, когда поиски затягиваются на полгода, на год, рынок просто вырастает в цене. Не только эта земля, а весь рынок вырастает в цене.И, соответственно, людям уже потом деваться некуда, они все равно бегут и покупают уже намного дороже. Это такой небольшой совет от меня. Перейдем далее. Итак, что дальше? Вы нашли землю. Вы ее проверили у нотариуса. Вы проверили воду, дорогу, электричество, границы участка. Что еще мы можем проверить, чтобы убедиться? Это зона. Конечно же зона, вам обычно агент сразу скажет какая-то зона. Есть так называемая сельскохозяйственная зона, ее просто здесь называют в народе зеленая зона, на которой нельзя строиться. Да, там есть такие зоны, где можно 20% построить, Но, опять же, вы построите эти 20%. 20% — это пятно застройки от общей площади участка. Но я бы на вашем месте не связывался с зеленой зоной, так как какие проблемы я не слышу с землей, это всегда зеленая зона. То есть построили 20% земли, застроили, а сдавать в аренду как ее? Во-первых, управляющие компании не берутся за сдачу в аренду в зеленой зоне. Во-вторых, вы не сможете получить разрешение на строительство и так называемый СЛФ, это ввод в эксплуатацию вашего строения. И без этого вы тоже не имеете права сдавать его в аренду, даже в помесячную аренду не имеете права сдавать. Не то, что в посуточную. Потом были схемы, как эту землю переводить из зеленой зоны в желтую или сразу же в красную. То есть в жёлтое — это ИЖС, так называемый, для жилищного строительства. Красная зона — это туристическая зона для коммерческих целей. То есть отели, посуточная аренда виллы и всё остальное. То есть это как бы полностью легальная сдача в аренду. Но сейчас это, к сожалению, практически невозможно. По тому, как мы наблюдаем и смотрим за всем этим, у нас много уже опыта, где люди, оформив себе землю, вроде бы переоформив ее в желтую зону или в красную даже, к ним потом приходили и останавливали стройку, так как эта земля была переведена незаконно. Вот такие кривые схемы я бы вам не рекомендовал, поэтому ищите землю минимум в желтой зоне, а лучше всего в туристической, в красной зоне. Так как это будет полностью легально, и не нужно будет выдумывать какие-то схемы, какие-то обходные пути. Работать, тем более, в чужой стране нужно по закону. Итак, поехали дальше. Цена на землю. Цена на землю, во-первых, тоже есть разная, то есть есть для leaseholder. Эта цена обычно указывается за одну сотку за один год. То есть, предположим, если у вас, предположим, так, 10 миллионов, это 600 долларов, то есть 10 миллионов рупий плюс-минус это 600 долларов за сотку в год.

Вы покупаете 2 сотки. То есть вам 600 долларов нужно умножить на 2 сотки и умножить на 25 лет. Если вы договор заключаете, хотите заключить на 25 лет, то получится аренда земли 2 соток, на 25 лет у вас выйдет 30 тысяч долларов. И, как я говорил ранее, нужно учитывать налоги. Налоги и оформление сделки. Оформление сделки чаще всего нотариус берет или 0,5 или 1% от суммы сделки, и налог составляет 10%. Опять же, кто его платит? Или хозяин земли, или вы, или 50 на 50. Тут нужно разговаривать с хозяином земли. Но чаще всего платить будете вы. Также цена очень сильно зависит от локации. Если это туристическая локация, топовая, как, например, Улу-Вату или Чангу, или Убуд. Убуд в меньшей мере, всё-таки Убуд огромный, земля по стоимости, конечно, значительно ниже, чем в других локациях Чангу и Улувату, то в сравнении с другими локациями земля может отличаться в разы, а то и в десятки раз. Как я вам до этого выше говорил, то есть предположим Uluwatu. Uluwatu средний ценник за одну сотку 60−70 тысяч долларов за сотку во freehold. Если это leasehold, это где-то в районе 25−30 миллионов за сотку, а в долларах это 1500−2000 долларов за сотку в год.

И предположим, как я вам выше тоже сказал, мы рассматриваем сейчас проект на Джимбране, на первой линии у океана, и там 10 тысяч долларов за сотку во фрихолд, то есть разница огромная. Причем Улу-Вату это будет просто земля в нескольких километрах от пляжа, причем вы будете находиться на скале, то есть к пляжу одно дело нужно добраться до скалы и потом еще спуститься, а потом подняться. Ну тут как бы тоже свои как бы есть нюансы. Кому-то нравится, кому-то это нет. Когда вам пишут, что пляж находится там в 500 метрах, они обычно считают по прямой, без учёта формы дороги, по прямой линии, считают обычно до скалы. А то, что надо ещё спуститься 100 метров вниз по серпантину или по ступенькам и потом ещё подняться, или если это дорога, то это может несколько километров занимать спуск и, соответственно, подъем потом. Об этом многие не пишут, поэтому это тоже учитывайте. Поэтому земля в цене на Бали вообще может отличаться кардинально. Как я сказал, первая линия — 10 тысяч долларов, и туристическое место, локация без вида, абсолютно без ничего, просто это интересная локация, где много туристов, где высокий спрос, где хорошая проходимость. Это 60, 70, 80 тысяч долларов. С видом это еще может быть дороже. Поэтому примерно по ценам я вам сказал. Опять же, про мониторить цены вы можете у нас на сайте. На каждый участок там цена есть, и вы примерно поймете, какой разбег цен может быть. Итак, с ценой, я думаю, всё понятно. Перейдём к размерам и форме участка. Опять же, чаще всего размер участка бывает очень большой. Чаще всего, когда делили землю на Бали местным фермерам, то есть они могут достигать 50 гектар. Обычно это гектар, два, три, пять гектар. А вы хотите купить две соточки. Ну и сами понимаете, что не все на это соглашаются. Поэтому тут надо искать. Второе. Форма участка. Нужно смотреть на форму участка, прямоугольная она, правильной формы или нет. Или же какой-то треугольник, где вы потеряете при строительстве до 10% земли, можно вообще легко потерять, который будет не использоваться. Но опять же, тут очень многое зависит от вашего архитектора. Хороший архитектор, конечно, обыграет так, что всё будет использоваться. Есть такие участки, где дорога подходит к земельному участку только сбоку, с одной стороны, с уголочка. И учитывайте, пожалуйста, что в таком случае, скорее всего, вы будете делать дорогу на своем участке, чтобы у вас был подъезд к вашим юнитам. И на этом можно потерять все легко 20−30% от всей площади участка. Самые интересные, конечно, участки, это тогда, когда дорога проходит вдоль всей длины по участку. Конечно, тут потери на дорогу будет значительно меньше, может, в районе 10%. Такие земли, конечно, встречаются, но достаточно редко. Обычно земля расположена вдоль дороги своей узкой частью, как раз таки. Но бывает по-разному. Тут как бы вообще не принципиально, можно и так и так, то есть обыграть это можно по-разному, просто это нужно учитывать, когда вы ищите земли. Обязательно нужно там агента просить, чтобы прислал, где проходит дорога, как она проходит. И вообще, что это за дорога, частная она или общественная? Это тоже немаловажно. Выше я об этом уже говорил. Также седьмой пункт у меня сейчас идет. Я уже забыл счет.

Смотрите, еще раз я остановлюсь на воде. На воде, так как для букита эта проблема сейчас все более и более обостряется. Именно, кстати, поэтому мы купили буровую установку. Также если вы решите бурить воду-скважину у вас на участке, я примерно вам скажу стоимость одной лунки на Буките, именно я акцентирую на том, что на Буките, так как Букит это скала, в чём высокая, бурить здесь нужно 150−200 метров до воды, и то не везде где она есть. На Буките скважина достаточно дорогая, это будет стоить где-то от 200 млн. Рупий, 200 млн. Рупий это у нас где-то 13−14 тысяч долларов, и до 500 млн. Рупий это в районе 33−34 тысяч долларов. Одна скважина с оборудованием, с насосом. Насос, скорее всего, будет 380 вольт, так как на 220 вольт таких насосов нет, которые поднимают на 200 метров воду. Поэтому учитывайте, пожалуйста, если с водой у вас есть какие-то проблемы, то вот этот смелый бюджет можете закладывать в стоимость проекта. Например, Улувату. Улувату сейчас эта проблема с водой достигла такого уровня, что новые объекты просто водоканал не подключает к своей водопроводной системе. Просто от слова совсем. Ну, конечно, за взятку они вам подключат. Но факт в том, что тут дело даже не просто в взятке. То есть вы можете подключить ее, но раз они это делают, то почему они не подключают? Потому что воды уже не хватает на всех, поэтому они не хотят подключать других абонентов. Ну и И, соответственно, даже если вы подключитесь, то это не решит вашу проблему. Скорее всего, если у вас проект больше 3−5 вилл, то скорее всего вам потребуется скважина. Вот мой партнер сейчас на Улувату строит на 11 сотках земли 5 или 6 юнитов и как раз таки будет бурить скважину, потому что без этого никак. И все соседи, когда узнали, что он хочет бурить скважину, бросились к нему с предложением совместно это сделать, так как это касается всех абсолютно, так как это очень большая проблема здесь. Что касается других районов, Убуда, Чангу, я думаю, это не так критично. Но для букита это, конечно, проблема очень большая. По бюджету я вам сказал. Также смотрите, сейчас, например, у нас на буките, я говорю у нас, потому что я живу на буките и мои проекты на буките сейчас находятся, даже уже не в Uluwatu, а водоканал PDAM, ПДАМ, так называемый, при подключении воды они смотрят ещё сейчас на… раньше на это не смотрели, сейчас уже смотрят, так как много у них сейчас желающих подключиться, смотрят на то, что ваша земля имеет ли доступ, прямой выход к их трубе водопроводной. Если его нет, и вам нужно эту трубу прокладывать по общественной дороге или по земле другого владельца земли, то они начинают вставлять палки в колеса и начинают говорить, что мы вам подключить не сможем, но если вы у нас закажете монтаж трубы, то мы вам подключим. А монтаж стоит 60−70 долларов за один погонный метр, а труба диаметром 25 миллиметров. Поэтому такая стоимость, конечно, когда, ну, предположим, для моего проекта нужно провести 300 метров, это 20 тысяч долларов, ну, это, конечно, как бы немножко многовато, особенно, например, предположим, для одной виллы. Вот, Поэтому этого вопроса тоже нужно учитывать. Смотреть по кадастровой карте, как и где проходит ваша семья. Лучше всего вообще вызывать сюрвеера. Сюрвеер это человек, который с PDAM подъедет и сделает вам так называемый там счет на подключение. То есть вы уже посмотрите, могут они вам подключить его или нет. Инвойс по-другому, да, и там уже, исходя из этого, вы будете что-то думать и решать. Ну, опять же, мы живем в Индонезии, и тут со всеми обо всем можно договориться. Вопрос цены. Вопрос цены, конечно, да. Бесплатно договариваться никто не будет. Так, следующее, о чем бы еще хотел. Пункт восьмой поговорить — это электричество. Электричества, как я выше говорил, особо проблем при подключении никаких не возникает. Слава богу, электричества пока всем хватает, все нормально. Но есть другой момент, на что нужно обратить внимание — это тарифы. Очень часто люди задают вопрос, а почему вот я плачу, вот, например, тут пред оплатная система оплаты, то есть вы на счетчик закидываете деньги и вам прибавляется киловатт на счетчики, вы их расходуете. И, например, при оплате там 500 тысяч рупий на некоторых счетчиках приходит там 250 киловатт, а на некоторых может прийти там 170 киловатт, 180 киловатт. И у многих возникает вопрос, почему. Потому что это тарифы. А тарифы зависят от разных вещей. Во-первых, от локации, во-вторых, назначения земли. Почему-то для туристической деятельности тарифы дешевле, хотя не везде.

В общем, этот вопрос тоже нужно сразу поднимать, особенно если большой проект, много юнитов, по электричеству нужно сразу уточнять вопрос, какая стоимость электричества будет и какой тариф вам смогут подключить. На память сейчас не помню название этих тарифов, они есть, но это орган называется PLN, электрические сети, там это все можно выяснить. Далее, девятый пункт, правила застройки. Правила застройки, смотрите, имеют свои нюансы и особенности. Вообще на Бали по здешним нормам строительство, можно строить недвижимость только в балийском стиле. Что подразумевается в балийском стиле? Обычно к стенам никаких претензий нет, это крыши. Чтобы крыша была выполнена с балийскими мотивами и узорами. Желательно, чтобы это была глиняная черепица с коньковыми, с ендовыми такими украшениями, которые тоже делаются из глины. Не обязательно, что это была только глиняная черепица. Опять же, балийский стиль достаточно растяжимое понятие. То есть соломенная крыша или крыша из бамбука тоже можно считать балийским стилем. Поэтому тут этот вопрос нужно учитывать. Хотя сейчас там большая часть проектов, подавляющее большинство проектов строится в европейском стиле, с плоскими крышами. Там намека даже нет на балийский стиль. Проблемы могут возникнуть, когда вы начнете оформлять PBG SLF так называемый, разрешение на строительство SLF сдачи в эксплуатацию. Тут могут возникнуть проблемы. Ну, все зависит от того, через кого вы это делаете. Для понимания цены оформления по BGSLF, то есть если своими силами будете делать вот такое строение в европейском стиле, вы точно не сможете получить ни по BGSLF, если только через агентов. Ну, соответственно, у агентов есть уже выходы так, чтобы у вас одобрили ваш В управлении POPR это управление по градостроительству. Соответственно, они решают одобрить ваш проект или нет. Во-вторых, ваш проект, чтобы его одобрили, должен сделать индонезийский архитектор. Далее, что касается PBG-SLF.Я рекомендую, многие идут по дороге такой, оформляем в конце, это якобы дешевле. Но если у вас серьезный проект, где-то на видном месте, то к вам в любой момент может приехать проверка с ПВПР, с того же. Что вы им дадите, что вы им предоставите? У вас не будет ничего, то есть у вас не будет разрешения на строительство. Как минимум для нормального проекта в системе уже должен быть зарегистрирован зарегистрированная заявка на получение ПБГ. При оформлении такого заявления, заполнении заявления в течение недели-двух вы уже получите номер ПБГ, по которому вы уже официально можете строиться и не переживать за какие-то проблемы с проектом или с какими-то проблемами проверяющих органов. Те люди, которые идут по системе SLF, По моему мнению, как бы, экономя там какие-то незначительные деньги, все равно больше рискует, кажется. Ну тут решать каждому. Мы как бы всегда сразу оформляем PBG. То есть PBG — это разрешение на строительство. Что касается стоимости оформления PBG SLF. Смотрите, если, предположим, один юнит у вас около 100 квадратных метров, около 100 квадратных метров, и их будет много, то есть более 5−10 юнитов, то, скорее всего, вы уложитесь в 1500−2000 долларов за один юнит стоимость ПБГ-СЛФ. Это и то, и другое. То есть сразу вам оформят ПБГ, а после окончания строительства выдадут СЛФ.1500−2000 долларов. Если это будет отдельно стоящая одна вилла или две виллы, Скорее всего это, наверное, прибавит 20−30% к этому прайсу.

Если же, например, как у нас сейчас, мы получаем виллы 200 квадратов, 195 квадратов, то стоимость на 1 юнит ПБГ-СЛФ стоит 55 миллионов рупий. Это у нас где-то, наверное, 3,5−3,8 миллиона долларов за 1 юнит. В общем, ПБГ, как мы узнавали, привязывается к площади дома, но не только. Зависит тоже от локации, от размера земли, земля, опять же, на кого вы еще оформляете. То есть, если, например, вы будете оформлять на иностранного гражданина, как у меня, у меня есть китас, я могу оформить на себя, это будет дольше и дороже. Если оформляете на местного, на гражданина Индонезии, то это будет чуть-чуть дешевле и побыстрее. В этом разнице. В принципе, это никак не влияет на безопасность, это просто моя хотелка, когда я ПБГ СЛФ оформлял на свое имя, так как право собственности все равно на недвижимость принадлежит тому, кому принадлежит эта земля. То есть ПБГ СЛФ не дает право на недвижимость, на какое-то строение. Это не про это. Далее мы с вами определились, какой вы дом будете строить. В балийском стиле или в европейском стиле, исходя из этого, вы уже будете делать проект и разрешительную документацию. Далее нужно учитывать правила застройки в данной местности, именно в регенстве. У каждого регенства, например, мы находимся в регенстве Бадунг, Убуд, это регенство, Гиньяр. У них есть, хотя и очень похожие правила строительства, правила застройки. Для каждой зоны, а зону вы свою можете определить по карте, если не забуду, я ссылку прикреплю внизу видео, где вы можете посмотреть зоны. Для каждой зоны есть свои требования, То есть это процент застройки, сколько вы можете застроить процентов земли от ее площади, от общей, отступы от земли, отступы от дороги, отступы от соседей, то есть отступы от границ участка. Ну и, конечно же, какие-то регламенты в плане дизайна и внешнего вида. Так как, в любом случае, например, смотрите, если у вас земля находится вдоль дороги и в вашем проекте предусмотрена парковка, парковочная какая-то зона, даже для байков, то, скорее всего, к вам возникнут вопросы, где вы будете парковать. Вы же не будете парковать автомобиль на проезжей части, это же будет мешать движению. Далее, пункт 10. На что еще нужно обратить большое внимание, это у нас защитные зоны на участке. Рядом может быть храм, по участку может проходить река, участок находится на первой линии или нет, и есть ли там вообще какая-то защитная зона. Защитная зона. Что это такое и какая она бывает? Предположим, в вашей близости, даже не рядом с вашим участком, вдалеке где-то стоит храм, а у него защитная зона может быть и 50 метров, а может быть там и 500 метров. То есть, предположим, есть один из самых главных храмов на Бали, это храм Улувату, на скале находится. У него огромная защитная зона. Сейчас даже не скажу, но там несколько километров. В ближайшие несколько километров строиться нельзя. Где-то можно, но опять же с огромными ограничениями. Один этаж, только деревянные дома. В общем, грубо говоря, временное жильё, как в зелёной зоне. Поэтому это нужно учитывать, деревья смотреть, если ваши деревья есть на участке большие, нужно учитывать это. Обычно у хозяина земли нет смысла спрашивать, потому что он скажет, что не проблема. Лучше это спрашивать в администрацию деревни, прийти и всё расспросить, потому что это дерево может быть святое. Если оно обвязано полотенцем, то это 100% святое, священное дерево, и его спиливать нельзя. При каких-то моментах, при больших проектах их всё-таки спиливают, но это очень сложная процедура, очень дорогая, и не вся община на это пойдёт. Община, я имею в виду именно этой деревни. Поэтому деревья, храмы, река. Если проходит река, то вы приходите на участок и не видите воды. Это не значит, что там нет реки. Вы пришли на участок в сухой сезон. Но если там есть русло сухое, то это, скорее всего, и есть река, так как в сезон дождей русло будет наполняться и ваш сухой участок станет хорошей дорогой для реки. Поэтому, а если проходит река, то на реке строиться тоже нельзя. Это тоже будут защитные зоны. Сколько от нее нужно отступать и что с ней нужно делать? Это нужно узнавать в деревне. Чаще всего вам нужно будет строить мост над ней, а саму реку упаковывать, чтобы она у вас не подмывала ваше строение, ваш участок в бетонный каркас. Что, соответственно, тоже повлияет на стоимость реализации проекта. Надеюсь, я вас еще не сильно запугал и вы еще смотрите мое видео, так как я стараюсь предостеречь от всех моментов, которые я сам знаю. И хочу, чтобы вы не наступали на те же грабли, что наступил я, мои знакомые и вообще люди, про которых я слышал, у которых были проблемы. Поэтому я стараюсь вам это все донести как можно подробно, своими словами. Как-то по-простому можно сказать, не на официальном языке. Извините за долгое видео, но как могу. По-другому, к сожалению, не получается. Далее, пункт 11.Сразу всех подготовлю.

У меня всего 16 пунктов, сейчас 11 пункт. Ну и далее я еще, конечно, хотел небольшое интервью сделать с моими клиентами, которые уже купили у нас землю. И чтобы вы из первых как бы услышали вообще какие-то рекомендации, какие проблемы они столкнулись, может какие-либо советы свои дадут.
В общем, я думаю, это будет кому-то полезно. 11 пункт. Соседи. Чаще всего земля у вас по соседству будет принадлежать местным индонезийским гражданам, балийцам, где почти в каждом доме живут куры, коровы, собаки. Они это любят.
Я собак люблю, петухов, конечно, не очень люблю, но на это тоже стоит обратить внимание. Коровки как бы будут, у них обычно коровки всегда, как и куры с петухами, на свободном выгуле. Поэтому если они у вас будут рядом, ну, во-первых, они будут мычать, кукарекать и всё остальное. Во-вторых, коровки любят везде ходить и везде делать свои грязные дела.
Это тоже нужно учитывать. Поэтому если у вас земля находится где-то в районе, где уже все застроено виллами и вид у вас не блокированный, ну это прям вообще то, что нужно. То, что нужно. Где стоят уже виллы, где практически нет фермеров, местных жителей, балийцев, которые привыкли к своему укладу жизни.
Это, конечно, для инвестиций более предпочтительно. Или как мы берем, мы берем, например, землю на первой линии, там вообще практически нет местных жителей вокруг. Я не говорю, что это плохо, просто под сдачу, ну представляете, турист приехал там на 5 дней, и если у него в 3 утра начинают под окном кричать петухи, причем он там будет точно не один петух, ну такое себе, может повлиять на отзывы и на сдачу.
Может быть, не сильно, но не всем это нравится, я бы так скажу. Я, честно говоря, уже привык, я вообще этого не замечаю.
Но для сдачи, наверное, это очень критично. Очень важно, я бы сказал, не критично. Поэтому смотрите обязательно тоже на это. Например, в одном из последних проектов мы с хозяином земли, у него, где мы арендовали землю, стоял коровник. Мы в договор аренды вписали такой пункт, что он обязан и обязуется перенести свой коровник и курятник не менее чем за 100 метров от этой земли.
Долго он не соглашался, но мы как бы настояли на этом. В итоге это включили в договор, и после того, как мы ему заплатили деньги, он арендовал небольшой кусочек земли у соседа, у дальнего соседа, не ближайшего, и там туда перенес и коровушек своих, и курочек, и в общем там они благополучно сейчас живут.
Двенадцатый пункт. Двенадцатый пункт будет касаться только лизхолда, так как при лизхолде очень очень часто можно договариваться, ну, во-первых, лизхолд он дешевле по цене, чем фрихолд, но и при лизхолде можно договариваться на рассрочку платежа. Часто, не скажу, что очень, но часто на это хозяева земли идут, причем если первые платежи достаточно
хорошие, не 10%, а 30−40−50%, они понимают, что на первые полгода-год им денег более чем достаточно, они идут на рассрочку. Я слышал такое, что люди договариваются и на год, и на два, и на три рассрочку. Тут очень индивидуально. Во-первых, кому-то она нужна, а кому-то нет. Во-вторых, кто-то идет на это, я имею в виду хозяев земель, а кто-то нет.
Также существует такое здесь, как строительные каникулы. То есть вы берете землю, и год вам идет в подарок Вот вы взяли землю на 25 или на 30 лет, а год еще бесплатно. Ну опять же, строительные каникулы идут для того, чтобы вы пока строите проект, у вас не уменьшался срок аренды.
Но опять же, тут индивидуально, нужно договариваться. Смотрите, еще очень часто, как бывает, я лично достаточно много веду переговоров с хозяевами земель. Это, кстати, да, мы переходим к 14-му пункту, к 13-му пункту. Любые договоренности с хозяином земли нужно тут же, не отходя от кассы, фиксировать на бумаге.
Потому как это на 100% вас не обезопасит, но это будет аргументом при дальнейших переговорах, так как вы с ним можете договориться на определенную цену, на то, что он перенесет, например, курятник или на какие-то другие условия, на рассрочку, еще на что-то.
И очень часто при переговорах, при оформлении сделки, при написании договора аренды или договора купли-продажи, они очень часто меняют свои условия. Ну, конечно же, за свою пользу. Но по нашим наблюдениям, когда вот есть такая бумага, даже просто написанная от руки и подписанная хозяином земли и вами, чаще всего это для них аргумент.

А особенно если договоренности вы включили в договор депозита, когда вы вносите, чтобы зафиксировать землю, и это уже включили в договор депозита, вот это прям вообще самое оно, и этот договор депозита вы подписали у нотариуса, тогда уже тут с вероятностью 90% вы зафиксировали эти условия. Вот это самый правильный шаг, который вы можете сделать в начале. Так как устные договоренности, вы будете обговаривать снова и снова, договариваться снова и снова, и это может продолжаться месяцами.
Вот поверьте мне, это очень и очень сложно. Чаще всего поначалу договориться легко, но в процессе, когда, особенно если этой землей заинтересуется еще кто-то, ну, будьте уверены, условия изменятся 100%. Поэтому вот этот вопрос учитывайте, нотариус и договор депозитов, вот самое оно, чтобы это все зафиксировать на бумаге сразу.
Какие документы нужны? 14 пункт. Какие документы нужны для покупки? Ну, опять же, leasehold и freehold, это отдельные вещи. Лизхолд, вам нужен только паспорт. Вам нужен паспорт, если вы находитесь на Бали. Если вы не находитесь на Бали, вы можете купить удаленно землю, но для этого нужно будет оформить доверенность.
Доверенность вам можно оформить у нотариуса в вашей стране или же мы обычно высылаем доверенность по электронной почте и под видео-фотозапись клиент подписывает доверенность и нотариус эту доверенность
принимает, но с условием таким, что это оригинал доверенности потом ей будет передан там в течение такого-то срока, месяца-двух она его должна получить, оригинал доверенности. В принципе, все. Это все, что нужно для лизхолда. Для фрихолда здесь уже более сложно. Здесь нужна компания. Так как иностранный гражданин не может оформить собственность землю, купить ее во фрихолд, он может купить ее только на компанию.
Соответственно, нужно оформить компанию. Делается это тоже недолго, неделя-две срока. Оформление, как я обычно сказал, около двух тысяч долларов компания стоит. И все, и потом уже земля регистрируется на компанию. После того, как вы оформили компанию, инвестиционную компанию, дает право всем учредителям оформить инвестиционные китасы. Это такие ВНЖ на два года каждому инвестору.
А ближайшим родственникам инвесторов даются права оформления семейных китасов сроком на один год. В принципе, все. Это все документы, которые нужны для оформления. Далее, пункт 15. Перед подписанием вы уже вышли на финишную прямую, но для более уверенной безопасности для себя, для ваших инвестиций, я бы все-таки взял бы переводчика.
Или же, если вы знаете индонезийский, сами можете поехать в ПВПР, это управление по строительству на Бали, в каждом регенстве, в каждом районе он свой, и непосредственно там выяснить, что вы можете построить на этой земле и нет ли там каких-то ограничений. Ну вот смотрите, предположим, как я говорил выше, земля на первой линии.

Вроде кажется классно, цена хорошая, но есть один очень важный момент. Для безопасности от цунами по местным нормам строительства от максимальной линии прилива воды мы должны отступить 100 метров. Полно зданий, которые стоят ближе 20 метров к воде.
На наши вопросы они отвечают, что это незаконно, что они в скором времени снесутся. Многие здания больше 10−20 лет стоят и никаких проблем нет. Ну, чаще всего это строят местные, и поэтому у них как бы… Для иностранцев я бы не рекомендовал так рисковать и построить все согласно регламенту, как это должно быть. Поэтому нужно это учитывать. Например, там длина нашего участка это 250 метров практически.
То есть 100 метров у нас будет отходить под защитную зону. В защитной зоне нельзя строить только недвижимость, где будут ночевать люди. Все остальное можно. Можно строить кафе, можно строить бассейн или хоть вертолетную площадку. Нельзя только там, где ночуют люди. Соответственно, эта часть будет отдана под общественные пространства, под общественные нужды.
Бассейн, кафе, может быть, тренажерный зал, еще какие-то вещи, а все остальное будут застроены виллами. Ну и, соответственно, кто знает, где ваша земля будет находиться, поэтому лучше съездить и проверить, позадавать вопросы. Иногда отвечают неохотно, настоять на своем. Мы ездили, например, в Управление про градостроительство в три раза.
В итоге вообще познакомились с главным по управлению, и, в принципе, он нам всю информацию дал. В общем, никаких проблем нет. То есть, нужно следовать, как это написано в градостроительном плане. Итак, пункт шестнадцатый и последний.
Это уже такой пункт у более рекомендательного характера, вынесенные из моего опыта, что бы я добавил в договор при подписании. Например, мы возьмем сейчас договор leaseholder, чаще всего, который оформляется. Какие пункты я туда обязательно добавил, чтобы обезопасить себя. Первое.
Обязательный снос строения и сдача участка в первоначальном виде после того, как заканчивается аренда, если она не продлевается. Поверьте, это будет такой хороший стоп-фактор, чтобы не завершать договор аренды, а продлевать его далее. Так как в этом заинтересован никто в сносе строений.
Получать голую землю и заново ее продавать, тем более продавать ее также по рынку, вы чаще всего в продлении, в гарантированном продлении прописывается, что продление возможно по рыночной цене, поэтому не будет никакого смысла не продлевать договор аренды. Также в договор аренды обязательно нужно вносить координаты своего участка с указанием GPS-координатов.
Отдельно идет приложение, где нарисована схема участков, где так называемый тонах-сюрвейеры То есть делают специальный рисунок, где выделяют ваши границы участка и прописывают координаты этих границ участков. Так как чаще всего земля будет большего размера, чем вы берете.
В гектаре, например, вы берете 10 соток, и их надо как-то выделить и указать, что именно это место с этими координатами вы арендуете. Должна быть какая-то привязка. GPS-координаты — это самая точная привязка, которую можно только использовать. Также в схеме должна быть указана дорога, ее ширина.
Если дорога идет по частной земле, то в договоре должна быть прописана такая функция, что вы имеете на срок аренды полное и непосредственное право владения этой дорогой, то есть доступ, не владение, а имеете беспрепятственный доступ проезда по этой дороге к вашему строению. Поэтому, если дорога проходит по частной земле, соответственно, указывайте тоже и координаты, GPS-координаты этой дороги, чтобы потом не было каких-то недопониманий с хозяином земли.

Если эта дорога, извиняюсь, проходит и является общественной землёй, то это нужно перепроверить. Перепроверить это можно в деревне или в земельном комитете, так как не все дороги, которые подходят к каким-то участкам, являются общественными.
Ну, я об этом уже говорил ранее, но повторюсь, так как это тоже достаточно важно. Ну и в договоре, конечно, желательно прописать преимущественное право продления. Преимущественное право продления и гарантированное право продления, так как это, конечно, на 100% вам не гарантирует ничего, но в любом случае лучше это прописать. В принципе, вот это все, что я хотел вам сказать.
Уверен, есть люди более опытные, более опытные меня. Пожалуйста, пишите в комментариях, может, что-то дополните. Может, есть свои какие-то ошибки, которые я не учел, или какие-то моменты, которые нужно добавить. Пишите в комментариях, я думаю, это будет всем полезно. Почитают, познакомятся. Но то, что я знал, я на протяжении двух месяцев собирал, писал этот список, чтобы ничего не забыть, ничего не упустить.
Надеюсь, ничего я не забыл, ничего не упустил, но все же, если есть у вас что-то добавить, пишите в комментариях, там обговорим все это.