Купить виллу дом на Бали выгодно / Купить дом на Бали по цене ниже рынка / buy bali house

Друзья привет сегодня видео пойдет речь о том как купить виллу на Бали и не просто как ее купить, а как купить ее выгодно и желательно чтобы это было ниже рынка чтобы потом ваши инвестиции быстрее окупились и соответственно окупаемость виллы вашей недвижимости вашего дома была лучше чем у других поэтому видео будет достаточно длинное. Поехали! Итак, предположим, вы решили купить виллу на Бали.

Ваши действия? Ну, скорее всего, вы пойдете в интернет, вобьете вопрос в Яндекс или в Google и будете искать предложения, которые они вам выдадут.. Но обычно в этих случаях вы попадетесь в руки таких опытных и матерых маркетологов, которые вас возьмут в так называемую воронку продаж, и с большой долей вероятности вы купите именно у них.

Не у первых, так у вторых или у третьих. Так как маркетологи сейчас работают здесь достаточно эффективно и реклама стоит достаточно дорого нет ничего плохого в том что если вы купите свою недвижимость в каком-то агентстве недвижимости или же у какого-то большого крупного застройщика только нужно учесть тот факт что цены на квадратный метр недвижимости очень сильно разняться, ну, к слову сказать, от тысячи долларов за квадратный метр..

И примерно плюс-минус такое же жилье будет стоить там 3−4 тысячи долларов за квадратный метр.. В чем разница, я вам чуть позже покажу.. Это же, конечно же, земля, стоимость земли, стоимость локации, стоимость проекта, строительных материалов, инфраструктуры.

Много факторов, влияющих на это, но в том числе и аппетиты и запросы продавца который вам это продает вот поэтому я хочу помочь вам разобраться в этих вопросах на что в первую очередь обратить внимание что нужно учесть на что смотреть при выборе и соответственно как при какими способами вы можете найти и купить недвижимость по поле

низкой цене по цене ниже рынка так что поехали дальше итак первый вариант покупки ниже рынка я бы рассмотрел это все-таки строительство своими силами или строительство когда вы обращаетесь в какую-то строительную компанию инвестиционную компанию которая вам построит ваш юнит чем хорош этот вариант дизайн вы можете подобрать под себя землю вы можете подобрать под себя

ну и вообще всю концепцию проекта вы можете подобрать под себя и это будет в 90% случаях это будет дешевле чем покупать готовую виллу да конечно этот вариант и будет более сложный так как придется коммуницировать и с проектировщиками и со строителями ну и вообще как бы втягиваться и погружаться в проект.

Но если вы этого не боитесь, хотите сэкономить, то этот вариант рабочий и, скорее всего, вам подойдет.. Третий вариант покупки ниже рынка это выход из проекта какого-то инвестора или покупателя.. Да, такие варианты достаточно нечасто встречаются, но все же они встречаются..

Поэтому тут бы я рекомендовал обратиться в множество агентств оставить заявку на такой вид недвижимости и скорее всего то есть рано или поздно такой вариант появится опять же не факт что он появится по той цене которая вас устроит, но все же такой вариант нельзя отметать главное тут в этом моменте в этом варианте то чтобы вся сумма денег у вас уже была или по крайней мере большая часть этих денег необходимых для выкупа этого юнита

была у вас в наличии и желательно, чтобы уже она была в Индонезии, ну, чтобы это можно было сделать достаточно быстро. Перевод, то есть оплату. Вот. Этот вариант тоже неплохой, но тоже он потребует вашего достаточно глубокого участия. И четвертый вариант — это реновация.

То есть, что я под этим подразумеваю? Покупка виллы дома на вторичном рынке в достаточно усталом состоянии, чтобы его реанимировать, сделать капитальный ремонт, сделать красивый дизайн, поменять мебель, поставить, ну в общем, сделать эту виллу привлекательной для покупки или для аренды. Ну и соответственно получать с этого прибыль доход. Что в этом моменте меня смущает и на что я бы рекомендовал обратить свое внимание? Это качество вторичного жилья на Бали. Оно оставляет желать лучшего.

Во-первых, это практически полное отсутствие гидроизоляции, что способствует развитию плесени, грибков. И с этим на этапе, когда дом уже готовый, достаточно тяжело бороться.. И в некоторых случаях практически невозможно. То есть в некоторых случаях нужно сносить стены и возводить их заново.

Тогда возникает резонный вопрос, не проще ли просто построить новый дом.. Вот поэтому нужно отталкиваться именно от определенного дома, от определенной виллы. Где-то это сделать где-то нельзя ну чаще всего сколько я видел вариантов знакомые меня просили выезжать я смотрел варианты такие они хотели купить и во всех вариантах я им говорил что лучше этого не

стоит делать, но как бы тут решать вам если я бы добавил что минимальный чек на хорошую реновацию виллы там в среднем там сто квадратных метров вы можете смело закладывать минимум пятьдесят тысяч долларов плюс стоимость самой виллы поэтому решайте считайте если будут какие-то вопросы по поводу реновации можете написать в комментариях можем с вами связаться и все эти обсудить.

Да, еще какие моменты хотел бы добавить по реновации. Это планировка домов местным населением. Они достаточно плохо прорабатывают планировки. У них чаще всего высота ступенек, к которой мы привыкли 15−20 сантиметров, она у них будет 30−40, а то и 50 сантиметров.

Это будет вместо нормальной комнаты такая клетушка 3 на 3 метра, 3 на 4 метра. Обычно вот у них дом 70−80 квадратных метров, у них может быть в этом доме 3−4 комнаты и еще там один или два туалета. То есть представляете, какого размера должны быть комнаты, чтобы они там все вместились..

Далее, это экономия на всем то есть двери окна даже если они сделаны из тика чуть позже я приведу пример вам двери из тика как в чем может быть разница да они могут быть низшего качества далее это оборудование которое будет постоянно ломаться это вода электричество вода скорее всего тоже постоянно будет что-то выходить из строя, то насос, то не будет воды.

В общем, вот эти моменты, они кажутся на этапе покупки достаточно мелочными, но в процессе эксплуатации, поверьте мне, это будет выливаться в немалый чек и в немалые затраты по времени и по деньгам. Но в первую очередь, я бы хотел вас предупредить о том, что в Индонезии не существует свидетельства на жилое строения на жилой дом.

То есть, когда вы покупаете дом, виллу или вообще любую недвижимость в Индонезии, в первую очередь вы покупаете земельный участок. То есть, тот, у кого есть свидетельство на земельный участок, у кого есть собственность на земельный участок или положен договор лизхолда, он владеет всем, что находится на земле. Нет свидетельств права собственности на строение.

Да, есть документы о разрешении строительства, разрешении ввода в эксплуатацию, ПБГ, СЛФ, так называемые, да, но они могут оформиться на ваше имя с тем условием, что у вас есть местное ВНЖ, КИТАС. Если у вас нет, вы не сможете на себя это оформить, но даже при наличии такого документа на ваше имя, в любом случае этой недвижимости будет владеть тот кто владеет землей поэтому при оформлении при покупке

виллы при покупке дома на Бали в первую очередь нужно ознакомиться о том с тем как покупать землю на Бали и у меня на канале есть большой двухчасовой выпуск я где я подробно достаточно прям досконально разобрал о том, как искать, как покупать, как оформлять землю на Бали, когда вы ее покупаете или берете в аренду. Поэтому здесь вверху сейчас появится ссылочка, если кому интересно, переходите, смотрите, а мы поедем дальше.

Сейчас давайте вам покажу, в чем разница между хорошей фурнитурой, хорошей мебелью и мебелью, которая обычно используется при строительстве обычных домов в Индонезии. Вот, смотрите, передо мной, перед вами две двери. Одна выполнена местными плотниками на Бали. Это Балийский тик, который произрастает именно на Бали.

Это тоже тик, но яванский. И они по качеству отличаются очень сильно, и в том числе и по цене отличается в несколько раз. Ещё в Индонезии есть третий вид тика, самый лучший, который применяется только для премиальной мебели, премиального качества, соответственно, это каю джати перутани, то есть тик перутани по-другому, если перевести его. Как раз таки это он, вот эта дверь сделана из этого тика.

Средний возраст таких деревьев тика — это 50−60 лет, и он самый дорогой.. И мебель для своих проектов мы делаем только из этого тика.. Он не только лучше по своим визуальным характеристикам, визуальным качествам, что прекрасно видно, я думаю, сейчас на видео, но он лучше и по качеству.

Его практически не едят никакие жуки и насекомые он его не ведет он уже сухой приходит на производство и вот чтобы вам наглядно показать качество отделки и визуальный визуальный эффект какой вы видите сейчас на видео есть какая дверь вам больше нравится какое покрытие какой финишная

отделка вам больше нравится я думаю здесь и так очевидно все вот это не только касается дверей то есть в то же время вот например наши стулья да ну данном варианте это кресло сделаны вот из натуральной кожи коровье натуральная кожи кают джати перутани они то есть тик перутани они тоже высшего качества.

Из них мы как раз и будем изготавливать все. И здесь еще упаковано, к сожалению, пока открыть не могу, столешницу и все из мрамора. То есть, что отличает хороший качественный проект от некачественного проекта? Это не только строительные материалы, но также наполнение виллы, так как основная себестоимость строительства виллы — это идет

отделка, наполнение, фурнитура, мебель, оборудование, оно составляет основную часть всех затрат на строительство виллы. Поэтому, когда вы выбираете недвижимость на Бали, в первую очередь надо смотреть не только на застройщика, не только на сколько красивые виллы, насколько красивые картинки вам показывают, но в то же время нужно смотреть на качество наполнения виллы, качество

фурнитуры, мебели, качество отделки стен, оборудование какое применяется, это все в первую очередь сказывается на себестоимости виллы.. Поэтому виллы за тысячу долларов, тысячу долларов квадратный метр, я имею ввиду, и виллы, которые стоят три тысячи долларов за квадратный метр, по идее должны отличаться в разы по качеству..

Но это не про Бали. Здесь, к сожалению, не всегда так. Поэтому, когда вы покупаете виллу за 1000 долларов за квадратный метр или 3000 долларов за квадратный метр, все равно нужно смотреть и проверять качество исполнения не только самого строительства, не самих стройматериалов, но и наполнения самой виллы. Это напрямую влияет на качество и, соответственно, напрямую влияет на стоимость виллы.

Сейчас приехал на наш третий объект это кафе находится в самом центре Букита кафе на 20 столов 330 квадратных метров что интересно в этом кафе первый этаж построен классический бетонный на колоннах с заполнением кирпичом, а второй этаж как если кто-то на меня подписан наверное уже

сделан вот из такого красивейшего бамбука вот и хотел вам привести его как раз таки в пример когда мы искали подрядчиков для бамбука кто нам и бы это сделал так как я считаю это должны быть специалисты да с опытом кто уже делал реализовывал такие проекты, а здесь все-таки достаточно она

большая крыша она примерно 20 метров длиной и 12 метров шириной то есть представляете какая у нее ветровая нагрузка какие у нее должны быть мощные в то же время проработанные узлы крепления колонн к самой кровли ну и соответственно люди кто их монтирует должны быть с опытом ну вот я

Я не про это хотел рассказать вам, а про то, когда мы искали подрядчика, цены вот на такую конструкцию с материалом вместе с бамбуком отличались в 2 и доходило до 3 раз по стоимости от других.. То есть, представляете, какая разница, то есть цена на стройку может отличаться в 2−3 раза в зависимости от

опыта девелопера, от опыта строительной компании, да от ее квалификации и от материалов это касается только самого конструктива плюс еще мебель в мебели в наполнение виллы разница может доходить вообще до 10 раз то есть мебель одну и ту же например вот как я вам показывал сейчас дверь или стул можно найти в 5 раз дороже, а можно и дешевле.

Поэтому тут многие девелоперы, многие продавцы и поднимают цены в разы. Поэтому у многих несколько раз дороже, у некоторых несколько раз дешевле. В общем, очень сложный вопрос себестоимости, стоимости продажи, стоимости строительства. Поэтому нужно самим все ходить, чупать, выбирать, смотреть.

Если что-то непонятно, пишите мне. Если будет время, смогу помочь вам по возможности, конечно. Ну, а так поедем сейчас еще на другие наши объекты. Я вам покажу другие стройки. Посмотрите сами, в чем еще может быть разница между более дорогими и дешевыми виллами на Бали.

Сейчас приехали на наш второй проект в Улувату и хотел бы дать вам с вашего позволения совет как строитель, когда приезжаете на объект или как-то его проверяете каким-то способом, может по видеосвязи, может лично когда приезжаете на проект, не смотрите никогда ходят ли рабочие в каске в манишках это это никак не влияет на качество строительства меня просто извиняюсь за выражение задолбали там иногда горе комментаторы которые качество стройки оценивают потом потому

как одеты люди на стройке ну это вообще как бы мы не блогеры мы не какие-то там маркетологи да обычные строители. Мой совет, когда вы приезжаете на стройку или вы хотите оценить качество строительства, смотреть надо абсолютно на другие вещи. Из того, из чего сделана ваша вилла, какое качество бетона, какая толщина арматуры используется. Сейчас неудобно на камеру показать 19 арматуру, которую мы использовали для колонн.

Все, в первую очередь, это влияет на качество как я и говорил до этого, в том числе наполнение виллы, мебель и все остальное, а не то, насколько красивая у вас стройка. Ну давайте, чтобы голословным не быть, колонны, несущие колонны сечением 30 на 30 сантиметров, выполнены из бетона 350 марки, первое. Второе, профиль, оцинкованный профиль для подшивки потолков.

Сейчас я наведу камеру. Вот так вот поближе. Далее, сейчас поверну камеру, покажу. Смотрите, в своих проектах мы не используем гипсокартон. Гипсокартон в Индонезии живет год, два, три максимум. Потом он покрывается плесенью и просто в некоторых случаях разваливается.

У нас идут идут фибробетонные панели которые абсолютно не боятся влаги не боятся грибка им абсолютно ничего с ними не происходит в течение 10−20 лет абсолютно то есть вы можете сами загуглить

посмотреть фибробетонные панели которые по всей европе по всему миру в том числе в Японии 90% всех домов обшиты фасады из фибробетона. Этот материал абсолютно не боится воды, поэтому мы его применяем и внутри и снаружи. Почему внутри? Да, стены не дышат, но для этого есть другая вентиляция, чтобы у вас дом дышал, чтобы всегда был свежий воздух.

Не нужно, чтобы стены у вас дышали нужно чтобы они выполняли вашу основную функцию противостояли влаге дождю жаре не пропускали через себя вот это первоначальная функция так сейчас хочу подвести итог немножко вот тех пяти пунктов которые я вам перечислил варианты покупки да как вы можете купить недорого или по цене ниже рынка, а недвижимость на бале чтобы я выбрал ну конечно как строитель я бы выбрал построить самому.

Да, не все из нас строители, к счастью или к сожалению, да, поэтому я бы на вашем месте рассмотрел бы три варианта. Это все-таки построить самому, не прям своими силами, а, конечно же, обратиться к застройщику, чтобы он вам построил определенную юнит в

определенном месте, да, это поиск отказных юнитов, то есть где выходит инвестор из проекта, или бывает вообще девелопер выходит из проекта, он продает эти юниты ниже рынка, но это нужно искать, нужно мониторить, если у вас есть к этому желание и это такие способности, как бы отличный я считаю. Да, ну и третий вариант, какой я бы выбрал, на каком бы я остановился, это покупка на офф-плане, покупка на фундаменте.

Да, не всегда этот вариант ниже рынка, не всегда, но, предположим, у нас цена на такие виллы на офф-плане полторы тысячи долларов за квадратный метр. Предположим, такого же плана виллы, такого же качества, многие продают и за 2800 и за 3000 долларов. Крайне мало, ну я пока не встречал предложение за полторы тысячи долларов, чтобы было такое качество и такие цены.

И так у вас может возникнуть резонный и абсолютно оправданный вопрос, почему у тебя дешевле, а у других дороже. Ну, во-первых, есть проекты дешевле, чем у меня. Да, это правда. Ну, опять же, я говорю, нужно сравнивать и заглядывать в детали проекта.

Как я до этого вам показал, то есть очень сильное отличие в арматуре, в бетоне, вообще в проектах самих, несущих конструкциях в наполнении виллы в мебели очень огромные проблемы то есть и качество и исполнение может отличаться разительно сейчас на рынке Бали бум строительство и в девелоперы строители заходят ну практически все начиная девелоперов заканчивая рестораторами блогерами.

Блогеры переквалифицируются в строителей, я, строитель, становлюсь блогером, в общем, такой казус у нас тут происходит. Но, первое, нужно знать стройку и процесс построения системы строительства, да.

Если его нет, конечно же себестоимость строительства будет высокая и стоимость продажи, соответственно, юнита будет высокая.. Ну, если нет опыта человека, конечно же, он наймет команду, у него люди будут работать, искать стройматериалы.. Но без опыта, как я вам показал выше, одни и те же стройматериалы могут стоить в три раза дороже. Ну, смотрите, к примеру, в своих проектах мы применяем мрамор..

На полы, на столешнице мы используем мрамор.. Мрамор можно купить с разницей X5.. Есть местный мрамор, есть итальянский мрамор.. Да, конечно, мы не можем при такой себе стоимости, при такой стоимости продажи использовать итальянский мрамор.. Мы используем местный мрамор.. Но даже местный мрамор нужно знать, где купить и по какой цене купить. И выбрать хороший мрамор, чтобы он прослужил многие-многие годы..

Вот. Для этого мы едем на Яву, выбираем поставщика, проверяем этот мрамор на качество, на толщину, на какие-то высылы, на какие-то проблемы. То есть это достаточно кропотливая, тяжелая работа. И это касается всего, вплоть до арматуры. Например, арматуру можно одного и того же диаметра купить сертифицированную или не сертифицированную.

И даже сертифицированная арматура здесь бывает трёх видов. Хороший застройщик использует арматуру высшего сертификата качества TS-420.. Можете взять на заметку и, например, проверять других, какую арматуру они используют. Опять же, на колонны арматуру, например, наши соседи используют 12 арматуру.

Это индонезийский застройщик, поэтому я надеюсь у них там все рассчитано у нас идет 19 арматура 19 диаметра я не говорю что 12 арматура не подходит для строительства на Бали она вполне может пройти по расчетам просто количество стержней будет намного больше чем 19 поэтому на все нужно обращать внимание в том на гидроизоляцию.

Это, конечно, основной бич строения на Бали. Многие блогеры на этом, кстати, выезжают. Но гидроизоляция один из ста пунктов, на которые вы должны обращать внимание. И, поверьте мне, не самый главный, но один из самых главных. Далее у нас нет раздутой команды. У нас нет кучи маркетологов, финансистов, начальников-начальников, подчиненных десятки, сотни штук.

Мы строители, у которых, да, есть офис, два-три человека штата, и которые, в принципе, мы все успеваем делать. Ну, поверьте, это тоже сильно влияет на себестоимость. У нас продажи в основном идут напрямую, то есть люди обращаются через мой блог, через наш канал Телеграма, и поэтому у нас нет заложенной комиссии в цене, а комиссия некоторых агентов могут достигать 10%..

Это тоже влияет на стоимость продажи, конечно же это отражается на себестоимости.. Также еще один фактор, почему наши виллы стоят не так дорого, это то, что у нас три разработанных типовых проекта и поэтому если к нам обращается клиент и хочет построить виллу мы можем построить

только из наших трех типовых проектов первый проект это так называемая smart вилла 115 квадратов двухкомнатная за 170 тысяч долларов который у нас сейчас стоит в прессе это типовой вариант дальше двухкомнатная вилла на 175 квадратных метров цена 270 тысяч долларов и трехкомнатная вилла

195 квадратов которую вы сейчас видите у себя за спиной цена 295 тысяч долларов дорого или дешево решать вам я рынок знаю хорошо поэтому нужно обращать стоимость на квадратный метр и конечно же учитывать какой земельный участок находится под виллой.

У нас здесь под виллой 2 сотки, под каждой сотке, под каждой виллой 2 сотки земли плюс дорога тоже будет непосредственно во владение этих трех домов, трех вилл. Вот, ну и у нас, у меня лично большой опыт поиска и подбора земли здесь. Бали. К слову сказать, у меня есть агентство недвижимости, которое занимается именно подбором земельных участков для инвестиций, для строительства. Поэтому, если кому-то нужно, обращайтесь.

Итак, сейчас находимся на нашем главном проекте, это Нуса Дуа. Буквально в 200 метрах от нас находится гольф-поле Пандава, в километре находится пляж Гунун Паюнг. Здесь уже строится наш комплекс. Вот это канава, так я вам сейчас переверну камеру, это канава сделана под дорогу, здесь будут посажены пальмы.

Это наша первая вилла, двухкомнатная, 175 квадратов. Как раз таки фасад у нас сделан, сделан вентилируемый фасад из фибробетонных панелей, которые вот, как я вам ранее сказал не боятся ни влаги ни плесени ну и вообще как бы очень долговечные не зря все-таки японцы на 90 процентов своих домов обшивают фибробетоном далеко не дураки вот мы пошли

по их пути также цоколь цоколь дома обшит вот это не просто колотый камень это колотый мрамор колотый мрамор соответственно мрамору абсолютно не страшны никакие влажные условия ну то есть цоколь это всегда больше себя больше всех воспринимает на себя влагу дождя от дождя влагу от земли поэтому на цоколь мы решили

применять именно мрамор вот так как это решение более долговечное ну и соответственно, ему ничего не страшно. Ни ветер, ни дождь, ни грунтовые какие-то воды, и смотрится, по моему мнению, вообще просто великолепно. На солнце он еще такой блеск небольшой дает, очень красивый. Да, ну и, собственно, вот у нас дорога идет, да, готовится.

Завезена брусчатка, будет выкладываться дорога будет выкладываться дорога и соответственно вот эта земля уже наша вся вот здесь мы планируем поставить несколько таунхаусов еще двухкомнатную виллу и дальше тоже наша земля прям до начала гольф поля здесь пешком можно дойти до пляжа гунунпаюн 15 минут и вы на пляже.

На пляже есть классная кафешечка, ну и вообще пляж очень инстаграмный. И место, за счет того, что это тупиковая улица, место абсолютно тихое. Единственные гости здесь будут, сюда часто приходят обезьянки, здесь такая большая семья обезьян живет.

Вот это трехкомнатная вилла строится 195 квадратов с руфтопом с верандой на крыше с бассейном ну и дальше когда мы вот здесь застроим здесь застроим все дальше у нас строительство продолжится туда вдоль дороги дорога будет проложена дальше и соответственно стройка продолжится вот поэтому если кому будет интересно

обращайтесь у нас мы по договору закладываем год на строительство поэтому в течение года с рассрочкой платежа на время строительства вы получите свою законченную полностью обставленную готовую принимать гостей виллу. Друзья, надеюсь видео вам было полезно и понравилось так что до новых встреч, подписывайтесь, увидимся в следующих видео, пока!

Сайт с нашими проектами: https://baliinvest.store/

WhatsUp https://wa.me/62881037988890

Мой телеграмм https://t.me/AuroraBali

https://t.me/bali_invest Подписывайтесь на наш Телеграмм канал