Мой взгляд: развитие PropTech в России и на Западе

В современном мире прогресс технологий и информационных систем оказывает все большее влияние на различные отрасли, в том числе и на рынок недвижимости. За последние несколько лет мы стали свидетелями роста интереса к сектору проптех. В данной статье я не ставлю целью охватить всю обширную область PropTech, поскольку она включает в себя множество смежных сегментов, которые тяжело отнести только к этой отрасли. Я постарался выделить для вас самое интересное и дать свой профессиональный прогноз для России, а также разобрать основные отличия нашего рынка от западного.

Индустрия строительства в России крайне консервативная отрасль, на долю которой приходится около 5,5 % от всего ВВП нашей страны. По данным Росстата, в январе-ноябре 2022 года в России введено 93,3 млн м2 жилья, что на 14,9% или на 12,1 млн м2 больше аналогичного показателя годом ранее. При этом данный сегмент экономики до сих пор является одним из наименее вовлеченных в процесс оцифровывания. Однако именно это дает нам возможность для запуска наиболее прорывных и масштабных кейсов.

В России ситуация с развитием PropTech сложилась весьма интересная. С одной стороны, рынок недвижимости находится под сильным влиянием глобальных экономических тенденций, а с другой стороны, внутренняя экономическая ситуация и политический контекст также оказывают значительное влияние на развитие этой отрасли.

Размер мирового рынка PropTech в 2021 году оценивался в 25 145,1 млн долларов США, и ожидается, что совокупный годовой темп роста составит 15,8% с 2022 по 2030 год. При этом на рынок США сейчас приходится наибольшая доля выручки — 55,8%.

В странах СНГ в последние годы также началось массовое внедрение PropTech технологий. Основываясь на исследовании BusinesStat, опубликованным в 2022 году, в 2017-2021 годах рынок PropTech Russia вырос более чем в 3,5 раза. Инвестиции в российские proptech–стартапы в 2021 году составили $75 млн.

Кроме того, западные санкции способны дополнительно усилить интерес к данному рынку со стороны бизнеса и инвесторов. Активный уход IT-компаний, включая тех, которые связаны с рынком недвижимости, вызвал рост спроса на отечественные технологии в области девелопмента. Например, по некоторым данным, с российского рынка ушло около 300 IT-компаний, и часть из них были связаны с рынком недвижимости. Это привело к двум основным стратегиям ухода компаний:

Однако, несмотря на некоторые успехи, российский рынок PropTech все еще отстает от западного на 3-5 лет. То, что внедряется на Западе сейчас, дойдет до нас с опозданием, и текущая ситуация еще больше усугубит это отставание.

Разбираясь более подробно в механике работы PropTech компаний, я считаю правильным выделить две основные группы — решения для B2C и B2B клиентов.

Они же в свою очередь включают в себя два главных направления:

По мере того как все больше компаний включаются в сферу проптех, возникают новые возможности для создания интеллектуальных решений, учитывающих индивидуальные предпочтения клиентов и предоставляющих им быстрый доступ к информации.

Выгода для пользователя PropTech технологий в любой точке мира вполне очевидна — от обладания современной информацией о действиях и продуктах до потенциала прямого воздействия на отрасль в целом.

В каждом из направлений развития рынка представлено огромное количество действительно интересных и уникальных кейсов, о которых я расскажу вам в последующих статьях. Сейчас же я хотел бы подробнее остановиться на теме жилой недвижимости.

Жилое направление показательно представлено в странах, где без агента тяжело купить или продать недвижимость, например, в США и Великобритании. Так, по статистике от UK Settled Limited trading, 1 из 3 попыток в самостоятельной продаже жилья в Соединенном Королевстве заканчивается безрезультатно. Несмотря на то, что в России статистика более оптимистична, все же именно жилое направление в digital-проектах получило одно из наиболее сильных развитий.

В силу растущего спроса и сложности “традиционного” процесса сделок как в России, так и на Западе появились Digital-агентства недвижимости. Их миссия заключается в создании площадок, где объединяются проверенные отраслевые решения с новейшими технологиями. Благодаря им поиск и продажа недвижимости становятся приятным и легким опытом для клиента.

Данные платформы предоставляют услуги частной экспертизы, в рамках которой каждая локация обслуживается с учетом всех деталей и нюансов. К примеру, если Вам потребуется в срочном порядке продать объект, то благодаря ресурсам сервиса возможно будет выделить исключительно актуальную информацию.

Таким образом, у Digital-агентства недвижимости получается значительно сократить срок продажи объекта. Кроме того, становится возможным существенно влиять на цену как с одной, так и с другой стороны, в зависимости от бизнес-модели.

Крупнейшим западным игроком по праву считается цифровое агентство Compass, с общим объемом финансирования в $1,2 млрд. Данная компания является некоторым агрегатором для совместной работы user-friendly онлайн-платформы и экспертов по недвижимости.

Являясь профессиональной брокерской компанией по недвижимости, проект внедрил собственные приложение и web-сайт для компиляции, с дальнейшей корректировкой списка объектов. Благодаря такому омниканальному подходу в работе с данными, Compass объединяет максимальное количество людей, которые любым образом могут быть заинтересованы в работе с недвижимостью.

Кроме того, некоторые компании могут использовать термин проптех исключительно как маркетинговый ход. Яркий пример тому — маркетплэйс Homeapp, который анонсировался как технологичное агентство недвижимости. Однако за прошедшие годы в подходе Homeapp заметных инноваций не произошло.Схожую ситуацию можно проследить и в случае с проектом "33 Слона" от Mail.Ru Group. Это цифровое агентство недвижимости было открыто с большими амбициями, но его активная фаза существования продолжилась недолго. Важно отметить, что любой стартап является риском и некоторые проекты, к сожалению, не получают ожидаемого развития.

Но несмотря на вышесказанное, рынок PropTech компаний в России развивается довольно активно, и уже сейчас можно выделить несколько успешных стартапов, которые доказали свою жизнеспособность и перспективность - о них я расскажу чуть более подробно в следующих разделах этой статьи.

Прошлый год стал поистине прорывным в плане развития и популяризации искусственного интеллекта. Такие модели генерации изображений, как DALL-E, MidJourney и StableDiffusion стали известны в начале 2022 и привлекли огромное внимание широкой общественности: даже люди, не интересующиеся новыми технологиями, были рады опробовать их на практике и поделиться результатом в соцсетях. В 2023 году звание самой обсуждаемой нейросети у MidJourney отвоевал ChatGPT.

На волне эйфории, вызванной этими технологическими новинками, в 2022 году в ИИ было инвестировано около 49 млрд долларов венчурного капитала — на 40% больше, чем годом ранее, по данным CB Insights.

О том, какое влияние развитие искусственного интеллекта окажет на рынок недвижимости, говорили не так много, как, например, о его влиянии на мир искусства и сферу создания контента. И очень зря: по прогнозам аудиторской компании Deloitte, применение технологий искусственного интеллекта через некоторое время станет стандартом в индустрии. Это означает, что те компании, которые уже внедрили AI, получат хорошее конкурентное преимущество, а тем, кто этого еще не сделал, предстоит сделать гигантские шаги в этом направлении.

Примеров применения AI на западном рынке недвижимости масса. Возьмем, к примеру, Zillow. Этот огромный маркетплейс использует CRM, управляемый искусственным интеллектом, который оценивает ряд параметров данных для выявления наиболее "горячих" лидов с реальным намерением приобрести недвижимость среди всех посетителей сайта. Алгоритм также умеет предугадывать тип недвижимости, которую ищет потенциальный покупатель.

Еще один маркетплейс недвижимости Trulia также использует персонализацию на основе искусственного интеллекта, чтобы выдавать наиболее подходящие предложения. Он может показать подходящую недвижимость на основе конкретного поискового запроса, например, "недвижимость с гаражом или задним двором" или "дома с бассейном". Собирая данные и сопоставляя их с популярными поисковыми фразами, искусственный интеллект ускоряет поиск недвижимости, предлагая наиболее подходящие рекомендации.

Одним из примеров успешного внедрения AI на российском рынке недвижимости является кейс Meta Development по созданию сервиса для поиска недвижимости на основе искусственного интеллекта для агентства недвижимости NF Group (ранее известного как Knight Frank Russia). Пользователь загружает фотографию, далее обученная нейросеть сопоставляет загруженное изображение с сотнями тысяч изображений, которые хранятся объектной базе NF Group. На выходе пользователь менее чем за 60 секунд получает подборку наиболее релевантных предложений в интерфейсе сайта.

Другой пример: проект Realiste, успешно применивший искусственный интеллект для продажи квартир в Дубае. Сервис позволяет инвесторам бронировать онлайн недвижимость от застройщика напрямую. Искусственный интеллект в системе собирает информацию обо всех транзакциях на рынке недвижимости из различных источников, анализирует данные и отбирает предложения, которые могут принести прибыль от перепродажи или сдачи в аренду.

В 2023 году на главной странице Домклик будет запущена новая модель рекомендаций, которая будет отображать объекты недвижимости в зависимости от сегмента клиента. А уже сегодня Сбер внедрил ИИ в основные процессы ипотечного кредитования — системы компьютерного зрения обрабатывают входящий поток документов, и дают возможность использовать их в автоматическом режиме для ускорения обслуживания клиентов. Также они используются для обработки фотографий объектов недвижимости – например, при публикации на витрине сервиса Домклик.

Интересно также уделить внимание и IoT-проектам. Данные сервисы по всему миру обеспечивают прогнозируемое обслуживание и повышение энергоэффективности объектов. Другие возможности подобных сервисов – удобная демонстрация недвижимости, смена ландшафта, облегчение покупки, владения и дальнейшей продажи.

Так, клиенты получают больший контроль над потреблением ресурсов, когда речь идет о коммунальных услугах: освещении, воде, электричестве, отоплении.

И если в России данная опция является скорее модным трендом в экологии потребления, то в странах Запада это уже жизненная необходимость. К примеру, на оплату коммунальных услуг россиянин тратит в среднем 10 % от зарплаты (5294 руб. или $77 в месяц), тогда как житель Великобритании расходует более 22% от з/п на оплату коммунальных услуг ($456 в месяц).

По последним данным, мировой рынок "умных домов" оценивается в 78,34 миллиарда долларов. Совершенствование технологий, более доступные цены и желание иметь "умный дом" - основные причины быстрого роста рынка. При этом потребительские расходы на "умный дом" выросли с 86 млрд долларов в 2020 году до примерно 134 млрд долларов в 2022 году. А по данным Strategy Analytics, к 2025 году расходы на рынок, вероятно, вырастут до 173 миллиардов долларов по всему миру, что примерно вдвое больше, чем в 2020 году.

Объем российского рынка умных устройств, включая хабы, датчики и аксессуары, составляет в 2022 году (по октябрь включительно) 3.4 млрд рублей.

Флагманом на отечественном рынке является компания Aqara, затем следует «Яндекс», и замыкает тройку Mi. В «Яндексе» демонстрируют хорошие результаты за счет большой аудитории и ее лояльности, также это самый удобный способ голосового управления умным домом, Алиса лидирует среди голосовых помощников в России.

Благодаря прогнозирующей аналитике IoT-проектов, выявляются и устраняются сбои системы до их видимых последствий. В совокупности настоящие опции обеспечивают для владельцев стабильное, рациональное и безопасное управление недвижимостью.

А при совершении сделки купли-продажи объекта вместо “традиционной” оценки его состояния, покупатели могут использовать доступную, информированную аналитику для принятия быстрых, обоснованных заключений. Подобный подход к решению о покупке также предполагает большую прозрачность для Вас как для покупателя. Вы лично сможете проверить всю информацию на её подлинность, а также наглядно сравнить преимущества и недостатки всех вариантов для приобретения.

Многие проекты предоставляют пользователям технологию маяка. Она позволяет потенциальным клиентам начать просмотр недвижимости до прибытия агента. Когда покупатель попадает в радиус действия, его телефон принимает сигнал, который предоставляет клиенту ссылку для начала просмотра объекта. Подобная технология обеспечивает более персонализированный опыт покупки, показывая только ту информацию, которая действительно необходима. Вас может не интересовать размер кухни, но зато вам будет важно жить в светлой квартире с интерьером в скандинавском стиле. В таком случае система самостоятельно отсеет все лишние предложения и предоставит возможность удаленно ознакомиться с подходящим объектом, тем самым значительно сэкономит время на малоинтересных вам поездках.

Проптех-проекты развиваются во многом благодаря доступности данных о недвижимости. Такие процессы как получение кредитов, ипотека и страхование могут использовать данные, собранные в других местах операций с недвижимостью. Настоящий подход значительно ускоряет общую оптимизацию финансовых процессов. По мере того как все больше операций с недвижимостью оцифровывается и собирается с дополнительными данными, круг потенциальных вариантов их использования в приложениях PropTech значительно расширяется.

Кроме перечисленных технических данных, некоторые PropTech-проекты собирают и анализируют более персонализированную информацию об объекте. Так, во время ознакомления покупателя с основными данными, сервис предоставляет также статистику о социальных условиях в локации и об уровне её криминализации.

Настоящая опция преимущественно полезна для семей с детьми. Ведь даже при, казалось бы, всех несомненных преимуществах потенциального объекта, невозможно представить жизнь вне прилегающих к нему локаций.

Например, уже упомянутый ранее российский proptech бизнес-стартап Homeapp предложил систему оценки квартир, основанную на машинном анализе Big Data. Подобный подход в анализе гарантирует собственнику быструю продажу объекта по приемлемой цене, а покупателю — подборку оптимального рыночного варианта. Сервис функционирует исключительно по территориально ограниченным районам Москвы и позиционирует свою уникальность в данном подходе. Однако это далеко не нововведение в сфере недвижимости – к примеру, эксперты NF Group аналогично занимаются оценкой и аналитикой рынка. Также аналитики компании создают и публикуют полноценные исследования, которые пользуются популярностью среди как клиентов, так и профессионалов в сфере.

Для Запада работает аналогичный Homeapp PropTech-проект. Компания Settled радикально меняет способ продажи домов Великобритании, удаляя традиционного агента из цепочки сделок. Ранее консервативная отрасль недвижимости все больше демократизируется на территории Соединенного Королевства. Благодаря развитию технологий, сегодня мы наблюдаем эпоху гуманизации нашей индустрии на Западе. Другими словами, основное настоящее отличие российских проектов от западных в том, что для первых все ещё основным приоритетом стоит ценовая оптимизация сделок, тогда как вторые больше нацелены на построение инноваций с задачей в развитии культуры недвижимости.

Digital-проекты по управлению недвижимостью обеспечивают клиентов регулярной оптимизированной финансовой отчетностью, а также рекомендациями по актуальным маркетинговым программам, специальным акциям и другим рекламным стратегиям. Проекты по управлению объектами предоставляются пользователям агрегаторами стабильного контакта с подрядчиками и ремонтными компаниями, бюджетирования капитальных затрат и контроля качества технического обслуживания.

Одним из примеров западного proptech бизнеса является Houzz. Данный проект представляет собой онлайн-платформу для помощи пользователям в ремонте и дизайне недвижимости. Собирая на своей площадке комьюнити из профессионалов и заинтересованных в деле людей, платформа максимально оптимизирует и упрощает обновления дома.

Тем самым клиент освобождается от существенной доли необходимых, но трудоемких процессов. Благодаря работе подобных Digital-проектов значительно облегчается вопрос бюрократических издержек, экономятся время, силы и средства пользователей.

Поскольку на сегодняшний день в России proptech проекты ещё не получили массового развития, я приведу в пример компанию NF Group. Занимаясь активным внедрением tech enabled brokerage, сегодня компания представляет собой некоторый симбиоз из IT-организации, традиционного агентства недвижимости и digital-агентства. Именно благодаря последнему можно более подробно разобрать базовый функционал Digital-проектов по управлению недвижимостью. Так, внутри NF Group уже на протяжении длительного времени существует платформа, агрегирующая и управляющая обращениями по объектам рекламных кампаний. Также в её функционал включена опция формирования стратегии продвижения посредством таргетированного контента, социальных сетей, досок объявлений и так далее.

Что же касается площадок marketplace, то сегодня они считаются одной из самых успешно реализованных инновационных идей как во всем мире, так и в России. Для того чтобы перечислить все их достоинства, потребовалось бы писать отдельную статью, поэтому давайте вспомним лишь некоторые: большая online-база данных, своевременная оценка стоимости и изменения, актуальное и быстрое сравнение цен, доступная подробная информация об объектах, а также экспертная поддержка клиентов.

Другими словами, если вам важно держать ситуацию под своим полным контролем и вы заинтересованы в личном выборе объекта, то площадки marketplace — идеальный вариант. С их помощью Вы сможете в кратчайшие сроки подобрать идеальный для себя объект без задействования сторонних ресурсов и дополнительных контактов с третьими лицами. Последнее может быть особенно важным преимуществом для захватывающих сейчас рынок представителей поколения миллениалов.

На Западе, как и в России, перечень подобных проектов довольно внушительный. Список российских компаний пополняют такие гиганты как: ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Авито и Дом Клик. В 2021 году на рынке появился новый конкурент – Метр Квадратный, созданный ВТБ, который обещает предоставить пользователям больше возможностей и глубину информации о рынке недвижимости. Кроме того, я активно слежу за таким игроком рынка, как «Самолет Плюс» — проект в структуре «Самолета», который предлагает широкий спектр услуг по продаже недвижимости, включая как первичный, так и вторичный рынок. Это уникальный сервис, предлагающий клиентам все, что связано с покупкой жилья, в одном месте, что обеспечивает удобство и комфорт на всех этапах сделки. Интерес представляют и инновационные проекты от девелопера «ПИК». Так, например, сейчас «ПИК» запустил маркетплейс по мебелировке квартир.

Для сравнения с зарубежными аналогами хотел бы привести уже упомянутую компанию Zillow — один из самых популярных маркетплейсов недвижимости в США. По данным SimilarWeb на январь 2023 года, сайт имеет более 62 миллионов уникальных пользователей в месяц, а число уникальных пользователей в день составляет более 2 миллионов. Всего на сайте представлено более 110 миллионов объектов недвижимости, включая жилые дома, квартиры, земельные участки и коммерческую недвижимость.

В то же время, совокупная аудитория Циан по данным SimilarWeb составляет более 18 миллионов пользователей в месяц, а число уникальных посетителей в сутки превышает 1,3 миллиона. Большинство пользователей сервиса – жители Москвы и Санкт-Петербурга. Ежемесячно на Циан реализуется более 200 тысяч квартир.

Однако опять же трудно судить о настоящих конкурентных преимуществах в сегменте элитной жилой недвижимости. Так, NF Group располагает целой уникальной экосистемой и огромным классифайдом недвижимости по всему миру. Нашим клиентам становится доступна самая большая база, в том числе и эксклюзивных, объектов. А с условием обеспечения лучшего клиентского сервиса и рыночного предложения, на сегодня я не могу поставить под сомнение лидирующую позицию NF Group.

Подводя итог, можно сказать, что одна из наиболее ожидаемых тенденций в мире заключается в том, что область применения инновационных технологий со временем будет расширяться. Однако сейчас, в связи с текущей ситуацией на рынке недвижимости, в России нельзя прогнозировать уверенный рост данной отрасли — напротив, мы видим его замедление.

Главными драйверами всех изменений на отечественном рынке PropTech являются IT-холдинги и застройщики, работающие в массовом сегменте. Шансы данных игроков выше, так как именно подобные компании обладают интересными инфраструктурными решениями, а также необходимой аудиторией для успешной реализации инноваций. Однако сейчас большинство корпоративных венчурных игроков вынуждены сконцентрироваться на поддержании продаж в ущерб инновациям.

Более того, стоимость квадратного метра во многих городах России находится на пиковых значениях, что может говорить о сверхприбылях прошлых лет. В такой ситуации не ясно, как застройщики будут распоряжаться этими прибылями, и какие инновационные проекты будут финансироваться в ближайшем будущем.

В противовес США, где драйверами являются Digital-стартапы, у России свой путь развития. На отечественном рынке можно найти единицы средних и крупных IT-компаний, да и те монополистически удерживаются государством и системообразующими банками. Именно поэтому российская индустрия PropTech, оставаясь в руках большого бизнеса, крайне сдержанна в своем росте.

Важно заметить, что я ни в коем случае не утверждаю, что PropTech стартапам не стоит бороться в “безнадежной” схватке за лидерство. Нет. Я лишь подразумеваю, что стоит учитывать специфику отечественного рынка. В частности, темпы роста инвестиций в индустрии не будут расти так же стремительно, как в США. В связи с чем компании, которые запускают стартапы в России, будут вынуждены создавать проекты или под корпоративный венчур, или для последующей продажи тем же IT-холдингам и массовым застройщикам.

В заключение хотел бы подчеркнуть, что все вышесказанное является моим личным мнением. Оно основано на моих наблюдениях, анализе доступных мне исследований и личном опыте в этой сфере. Отрасль PropTech находится в состоянии активного развития и каждый день может принести новые изменения. Поэтому важно постоянно следить за новостями и адаптироваться к меняющейся ситуации на рынке.