Чего так дорого? Почему растет стоимость квартир в Москве
Сегодня стоимость квартир в пределах МКАД стартует от 300 тысяч рублей за квадратный метр и может достигает нескольких миллионов (самый дорогой метр в Москве 7,5 млн). С чем же связаны эти суммы и их постоянный рост? Давайте разбираться 👉
Привет! Я Мария из Estage, и уже более 3х лет ежедневно анализирую рынок недвижки в Москве. В разговорах с клиентами и в общем фоне информации про рынок недвижимости самой обсуждаемой темой всегда является стоимость квадратного метра и ее постоянный рост. Хочу разложить по полочкам все составляющие, чтобы у вас сложилось понимание основ цен и причин роста и что стоит ждать от цен в 2024 - 2025 гг. В конце статьи разберем самые выгодные на текущий момент способы покупки новостройки.
Немного ретроспективы
Рынок недвижимости Москвы за последние два десятилетия хоть и претерпел значительные изменения, рост цен был практически без перерыва, см. график от IRN.ru:
В начале 2000-х годов стоимость квадратного метра в столице начала стремительно расти, рост был обусловлен несколькими факторами: бурное развитие экономики, повышение доходов населения и массовая миграция в Москву из регионов.
Мировой финансовый кризис 2008 года лишь временно приостановил этот процесс.
После кризиса цены стабилизировались, но с 2015 года вновь начали расти. На этот раз основными драйверами стали девальвация рубля, снижение ключевой ставки и активизация программы ипотечного кредитования. В последние годы мы наблюдаем устойчивый рост цен, что связано как с внутренними экономическими факторами, так и с глобальными изменениями в экономике.
Недвижимость - продукт сложный и глубоко подвязан к экономике, поэтому стоимость квадратного метра зависит от множества факторов:
📍Локация
Тут особо без комментариев - чем ближе к центру, тем дороже. Исключения связаны с исторически элитными локациями и горячо желанными объектами инфраструктуры - парки, пруды, известные учебные заведения, транспортные узлы и т.д.
🏛 Тип недвижимости
Важно понимать, что рынок недвижимости в Москве сегментирован, есть 4 основных класса: комфорт-класс, бизнес-класс, премиум и элитка. Отличаются они в основном по локации, количеству квартир в объекте, размеру самих квартир, используемым в строительстве материалам и участию в проекте архитектурного бюро. Соответственно, конечный набор параметров для конкретного объекта и определяет стоимость.
Категории жилья не делят квартиры на хорошие и плохие. Они лишь дают понимание о технических характеристиках. Сейчас эти классы имеют лишь номинальный характер. Огромная конкуренция на рынке недвижимости буквально заставляет девелоперов с каждым новым проектом развиваться, поэтому все сегменты предлагают покупателям максимум удобств.
Еще 5 лет назад вы бы не встретили проектов в Московский области с подземным паркингом, с несколькими гектарами прогулочной зоны, с высококлассными детскими садами и школами, которые по уровню образования встают в один ряд с передовыми школами Москвы. Сегодня это уже привычное дело, и оно неизбежно отражается на ценовой политике.
🚀 Инфраструктура
Наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом недвижимости — еще один важный фактор, определяющий его стоимость. Школы, детские сады, магазины, фитнес-центры, парки и другие объекты городской инфраструктуры делают жилье более привлекательным для покупателей. В районах с хорошо развитой инфраструктурой цены на квадратный метр могут быть значительно выше, чем в тех, где этой инфраструктуры не хватает.
В Москве продолжается активное развитие инфраструктуры и городская застройка. Реализация крупных инфраструктурных проектов, таких как Московские центральные диаметры (МЦД), строительство новых станций метро, а также развитие новых жилых комплексов делают Москву все более привлекательной для проживания. Это, в свою очередь, способствует постоянному росту цен на недвижимость.
📈 Спрос и предложение
В периоды экономической стабильности и роста доходов населения спрос на жилье увеличивается, что ведет к росту цен. Наоборот, в периоды экономической нестабильности спрос может снизиться, что приводит к замедлению роста цен или их временной стабилизации.
Также один из факторов - пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на рынок. В условиях неопределенности многие инвесторы и частные лица стали рассматривать недвижимость как надежное средство сохранения капитала. В результате спрос на жилье увеличился, что привело к росту цен.
💵 Экономические факторы
Сюда относится: инфляция, уровень доходов населения и процентные ставки по ипотечным кредитам. В периоды высокой инфляции цены на недвижимость могут расти быстрее, поскольку покупатели стремятся вложить свои средства в более стабильные активы. Также важным фактором является доступность ипотечного кредитования: при низких процентных ставках спрос на жилье увеличивается, что ведет к росту цен.
Развитие городской среды как фактор ценообразования
Программы поддержки ипотечного кредитования, льготные условия для определенных категорий граждан и меры по регулированию рынка недвижимости могут существенно влиять на цены. Например, программа «Семейная ипотека» с государственной поддержкой стала мощным драйвером роста спроса на жилье, особенно в сегменте новостроек.
Важный фактор, влияющий сейчас на ценообразование – политика властей города, которая призывает улучшить экологию в столице, возвести новые муниципальные объекты и реализовать программу «15-минутный город».
Планируется превратить депрессивные, недействующие промышленные зоны (таких объектов 236) в цветущие и комфортабельные районы с жилым фондом и социальными объектами. В итоге мы получим ухоженные тротуары, роскошные школы, оснащенные поликлиники, большие парки, красивые набережные, а также порядок на дорогах, чтобы мы все не стояли дружно в пробках.
Вся эта нагрузка по реализации программы развития ложится на застройщиков. Строительные компании обязаны возвести объекты точно в срок, обеспечить нас не просто квадратными метрами для жизни, но и всеми благами цивилизации в самом лучшем виде. Естественно, это также будет учитываться при формировании цен на квартиры.
Представьте, что для того, чтобы вы насладились чашкой кофе утром, побыв в тишине в собственном дворе под вековым дубом, застройщик не вырубил его, а выкопал котлован для паркинга вокруг этого самого дерева сохранив его корневую систему - как вы понимаете, это хоть и мелочь, но также стоит дороже, чем варварские методы.
Рамки для застройщиков⠀⠀
👮♀ Важно понимать, что застройщик действует в определенном правовом поле, чтобы обезопасить сделку и гарантировать завершение строительства в указанный срок.
💁♀ С 2019 года каждый долевой участник открывает эскроу-счет, на котором средства «замораживаются» до сдачи квартиры в эксплуатацию. Деньги выплачиваются застройщику только после того, как он пройдет комиссию на соответствие дома нормам строительства и проверку документации по проекту.
👉 Для реализации этого застройщики не имеют право строить на свои средства и кредитуются у банка, получая проектное финансирование, конечно же выплачивая проценты банкам за это. Соответственно это тоже ложится в основу расчета себестоимости метра объекта.
Еще пара факторов
🙆♀ Существует такое понятие как инфляционная спираль. Однажды появившись, цены не уменьшаются. А если и снижаются, то это говорит лишь о замедлении экономических процессов. Это я к тому, что каждый новый цикл высокого спроса на рынке оставляет свой след в виде определенного уровня стоимости. И это не изменить.
Кроме того, на цены влияет стереотипность. Она будет присутствовать, пока не изменится парадигма мышления, и что-то новое современное не вытесняет привычное старое. Например, ЗАО по-прежнему находится в топ листе рейтинга районов, однако происходит это больше из-за опыта прошлого и стереотипов, однако сейчас развитие районов Москвы продолжается высокими темпами, что новое может легко затмить все преимущества жизни на западе Москвы. Отсюда вытекает высокая цена на квартиры в ЗАО, ЮЗАО. Давно укоренившиеся традиции уже сформировали определенные ценности, которые сложно изменить. Сдвиги возможны лишь тогда, когда появится что-то новое и действительное качественное, которое по стоимости сумеет конкурировать с популярными Хамовниками или Раменками.
Прогнозы и перспективы
В ближайшие годы стоимость квадратного метра в Москве, скорее всего, продолжит расти. Экономическая ситуация в стране и мире остается нестабильной, а недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее надежных активов. Кроме того, дальнейшее развитие городской инфраструктуры и реализация новых проектов также будут способствовать росту цены на метр.
Однако важно отметить, что рост цен может замедлиться в случае экономических потрясений или изменения государственной политики в области недвижимости. Например, ужесточение условий ипотечного кредитования или введение дополнительных налогов на покупку жилья могут негативно сказаться на спросе и привести к стабилизации цен.
Что же делать с покупкой?
Если думаете о приобретении квартиры, то исходя из исторической перспективы, ждать снижения цен не особо целесообразно. Снижение ключевой ставки в ближайшие месяцы также маловероятно, а льготные ипотечные программы сейчас все время урезают.
Из актуальных способов покупки квартиры в новостройке самыми выгодными на текущий момент будут:
Рассрочка, тк в период рассрочки вы не платите проценты банку и все, что вы вносите идет на погашение тела кредита, это отличная возможность при снижении ключевой ставки (в будущем) взять ипотеку уже под более низкий процент
Такие же привилегии дает ипотека траншами, то есть в два этапа, когда в период строительства вам выдается не вся сумма кредита, а малая ее часть - например 5 000 рублей и платежи по ним растягиваются на период строительства дома, от 10 до 30 месяцев, отличие от рассрочки в том, что вы уже при сделке подписываете договор с банком и знаете какая у вас будет после сдачи дома процентная ставка ( ее можно рефинансировать сразу)
А если вы выбрали дом уже на последних стадиях готовности, то выгоднее всего будет воспользоваться субсидированием от застройщика и снизить ставку до уровня 11% - 13% годовых, что почти вдвое ниже среднерыночной
Друзья, постаралась сделать обзор максимально полным. Если собираетесь приобрести новостройку или думаете об этом - напишите мне, расскажу каких ошибок можно избежать при покупке. Если стоит дополнить чем-то статью, буду рада прочитать ваши комментарии.
Также буду рада видеть в нашем ТГ-канале, он построен в виде гида по недвижимости, публикуем много схем, лайфхаков, обзоров и другой крутой инфы