Рынок недвижимости на Дальнем Востоке: что нужно знать девелоперам

В 2023 году состоялся VIII Восточный экономический форум, где Владимир Путин назвал Дальний Восток приоритетом на XXI век. Это значит, что для развития региона будут привлекаться инвестиции, а также активно создаваться меры поддержки. В том числе и для девелоперов.

Как сейчас выглядит рынок недвижимости на Дальнем Востоке и какие перспективы есть у застройщиков — читайте в статье центра аналитики DEVISION.

ДФО занимает 40,60% от территории страны, а на 1 января 2023 года население региона составляет 7 903 864 человека.

В пределах округа находятся 11 субъектов. Крупнейшие — Приморский Хабаровский, Забайкальский края, Амурская область и Республика Саха (Якутия).

Один из факторов, который влияет на развитие рынка недвижимости в округе, — дальневосточная ипотека. Ее условия становятся все доступнее, в то время как в других регионах на льготную ипотеку устанавливаются лимиты.

Изначально дальневосточная ипотека действовала до 2025 года, но ее продлили до 31 декабря 2030-го. Это значит, что программа имеет спрос и меры поддержки будут расширяться.

На территории ДФО располагается 16 объектов территорий опережающего развития (ТОР). Там действует программа «Дальневосточный квартал», цель которой — обеспечить жителей региона комфортным и доступным жильем. Застройщик при этом получает статус резидента и налоговые льготы. Участки предоставляются на конкурсной основе, а программа действует до 2029 года.

Условия ипотеки планируют распространить и на другие категории населения. Например, на участников спецоперации, а также педагогов, которые работают в частных организациях и на индивидуальных предпринимателей.

Еще одна программа — «Дальневосточная концессия». Основная задача здесь — привлечь частные инвестиции для строительства больниц, школ, детских садов, спортивных комплексов, культурных центров. Вместе с развитием инфраструктуры повысится спрос на качественное и комфортное жилье.

Средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту в ДФО на январь 2024 года составляет 6,38%. С 2019 года средняя ставка снизилась на 35,9%, а значит, спрос на ипотеку у населения растет.

При этом доля ипотечного платежа в заработной плате среди всех остальных округов одна из самых низких — 37,5%. Причина — высокая средняя зарплата в Дальневосточном регионе и стабильно низкая ставка для различных категорий покупателей.

В 2023 году было предоставлено 41,7 тысяч кредитов на сумму 215 млрд рублей. На Приморье, Якутию и Хабаровский край приходится 62% всех выдаваемых в ДФО дальневосточных ипотек.

Средний размер кредита составляет 5,2 млн. Но в 2023 году предельный размер кредита увеличили с 6 до 9 млн рублей, поэтому в будущем ожидается увеличение средних размеров ипотечного кредита, а вместе с ним и продаваемой площади.

Сейчас большим спросом в Приморском крае пользуются квартиры площадью 42-47 м² (13%). На втором месте — квартиры 36-41 м² (12,5%), после — 60-65 м² (11%). Диапазон 36–65 м² занимает 56,5% спроса, а средняя площадь квартиры — 54 м².

Средняя цена 1 м² на рынке первичной недвижимости в 4 квартале 2023 года составляет 140 012 рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 9,5%. Цена на вторичном рынке — 115 703 рублей, а темпы прироста ниже — 7,8%.

Сейчас в ДФО ведут строительство сразу несколько федеральных компаний. Среди них — «ПИК», «Самолет», «ФСК», «Талан», «СЗ ДСК», «Девелопмент-Юг», TEN Development, DARS DEVELOPMENT.Это качественно влияет на общий уровень строительного рынка. Локальные застройщики стремятся конкурировать с федералами, а значит, расширяют продуктовые предложения и предлагают потребителям более комфортные условия, чем ранее.

Один из крупнейших девелоперов Московской области — компания «Главстрой Регионы» — анонсировала выход в регионы ДФО в 2024 году. Руководитель департамента маркетинговых исследований компании Виктория Ковалевская, отметила, что застройщик считает регион одним из наиболее перспективных с точки зрения жилой недвижимости.

Еще один федеральный девелопер — «Самолет» — в 2023 году вышел во Владивосток с жилым комплексом комфорт-класса «Сабанеева 125» площадью 40 тысяч м2. ЖК рассчитан на 895 квартир, окончание строительства запланировано на 3 квартал 2025 года. При этом компания планирует запускать в регионе и другие проекты.

На Дальнем Востоке одна из самых высоких степеней автомобилизации в России. В нашем исследовании в Хабаровске мы выяснили, что наличие парковки в проектах стандарт- и комфорт-класса стоит на одном из первых мест при выборе квартиры. Это в разы поднимает ценность проекта, при этом ее тип пока не играет сильной роли.

Другой важный фактор — отделка квартиры. Больший спрос у вариантов с предчистовой отделкой. Жители хотят сократить время на ремонт, а сэкономленные деньги направить на погашение ипотеки. Также набирают популярность квартиры с ремонтом и мебелью.

Важным становится и благоустройство территорий. Квартира — это больше, чем квадратные метры, а значит, необходимо сформировать пространство вокруг жилого комплекса. Современные детские площадки, плейхабы, зоны workout, пешеходные и велосипедные дорожки, обильное озеленение — жители хотят получить территорию, где можно качественно проводить время не выезжая за пределы дома.

На 1 апреля 2024 года в ДФО строится 5,7 млн м² жилья. По сравнению с прошлым годом прирост составил 43,2%. Лидерами по объему и приросту являются Приморский и Хабаровский края.

Но такие темпы есть не во всех регионах Дальнего Востока. Например, в Камчатском крае, Чукотском автономном округе, Магаданской области показатели растут намного медленнее. Основные причины — низкие транспортная доступность и пропускная способность железных дорог. Существенно увеличивает стоимость жилья и длительная логистическая цепочка, ведь строительные материалы привозят из других регионов.

Негативно на строительную отрасль ДФО повлиял экономический кризис 2022 года. После снижения курса многим мигрантам стало невыгодно ездить на заработки в Россию, поэтому образовалась нехватка рабочей силы. Цены на импортную продукцию существенно возросли, а в сфере строительства ДФО ее доля составляет около 40%.

В то же время активно внедряют меры поддержки населения, которые мотивируют на покупку жилья. Например, в регионах ДФО с низким коэффициентом рождаемости будут выделять деньги на погашение ипотеки при рождении третьего и последующего ребенка. Сумма выплат составит 1 млн рублей.

В Амурской области молодым семьям, которые взяли Дальневосточную ипотеку на сельской территории, будут выплачивать 10% от суммы ипотечного кредита. Ипотеку можно использовать, чтобы купить дом или квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке.

За последние годы рынок недвижимости на Дальнем Востоке пережил значительный рост. В регион пришли крупные игроки, которые повысили планку для местных девелоперов. Теперь жителям ДФО доступно комфортное жилье за которое они готовы платить. Вместе с мерами поддержки от государства — это открывает большие перспективы для застройщиков.