Как закон о запрете строительства студий отразится на рынке и девелоперах: мнение экспертов DEVISION
Почему девелоперам запрещают строить мини-квартиры, если они более доступны покупателю, пользуются спросом и закрывают необходимые потребности человека?
Сколько пространства на самом деле нужно для комфортной жизни, чем опасны микростудии и как запрет на их строительство изменит рынок недвижимости, рассказали эксперты DEVISION.
Насколько функционально полноценным и комфортным для жизни человека может быть небольшое пространство квартиры? От скольки квадратных метров начинается минимально комфортное жилье? Есть ли какой-то психологический минимум для человека?
«Комфортное пространство для жизни человека в значительной степени определяется его индивидуальными предпочтениями. Однако существуют общие представления о минимально комфортных размерах жилых помещений.
Для однокомнатной квартиры минимальная комфортная площадь — 30-40 м². В этом пространстве можно удобно разместить необходимые мебель и технику. Однако, с психологической точки зрения можно говорить о концепции «личного пространства». Слишком маленькие или плохо организованные пространства могут вызывать стресс, чувство утруждения и даже депрессию.
Например, в романе «1984» Джорджа Оруэлла, пространство играет важную роль: герои живут в тесных условиях, где нет ни приватности, ни свободы. Это делает их существование подавляющим и безнадежным, а интерьеры служат метафорой тоталитарного контроля.
Также в произведение «Кролик, беги» Джона Апдайка, главный герой живет в стандартной американской квартире, и его пространственные ограничения отражают его внутренние конфликты и стремление к свободе. Эти детали подчеркивают изменение его самоощущения на фоне экономических и социальных факторов.
На мой взгляд, увеличение минимальной площади квартир может иметь ряд положительных аспектов, которые в силах улучшить качество жизни людей и создать более комфортные условия проживания».
Как сокращение квартир с маленькой площадью отразится на жителях кварталов?
«Разрабатывая квартирографию нового жилого квартала, девелопер задает определенный сценарий для его будущих жителей и формирует новый социальный контекст. От его решений зависит функционирование целой экосистемы района: жителей соседних ЖК, бизнеса и социальных структур района.
Очевидно — чем больше в квартале микростудий, тем больше нагрузка на окружающую инфраструктуру: парковки, дороги, школы и больницы. Сокращение доли мини-квартир в домах позволит избежать социальных проблем, связанных с перенаселенностью квартала и частой сменой жильцов. А значит, избежать создания новых очагов социальной напряженности. Зачастую данный формат сдается в аренду, а следовательно “временным жителям” безразлично сохранение благоустройства, интерьеров и другого общего имущества ЖК».
На первый взгляд, инициатива полезная. Но как на самом деле закон о запрете строительства студий отразится на застройщиках?
«В целом, этот закон «в пользу» людей. Он регулирует загруженность социальной системы района и отсекает возможность маргинальных проявлений в жилых кварталах.
Застройщикам новый закон позволит сократить часть расходов за счет уменьшения количества строительных материалов при неизменном объеме строительства. Ведь чем больше в доме студий, тем больше нужно инженерных систем, перегородок и т.д. А увеличивая среднюю площадь квартир, мы уменьшаем количество используемых материалов на квадратный метр.
Девелоперам, в чьих регионах нормативно-правовая документация подразумевает зависимость парковочных машино-мест от количества квартир, новая инициатива поможет сократить площадь парковок, а высвободившуюся площадь использовать более рационально».
После вступления закона в силу аналитики прогнозируют снижение доступности жилья в крупных городах и перераспределение спроса на сектор вторичного жилья и аренды. Какие тренды прослеживаются на рынке недвижимости и как на нем отразится принятие закона о запрете строительства студий?
«Мы наблюдаем долгосрочный тренд снижения средней площади сданных квартир. Высокий спрос на квартиры мини-формата сохраняется в двух столицах, регионах с высокой трудовой миграцией и большим количеством студентов, таких как Краснодар, Тюмень, Уфа.
А теперь давайте вспомним про поручение правительству от президента на обеспечение граждан жильем не менее 38 м² на человека к 2036 году. В нынешних реалиях рынка достичь запланированных показателей довольно сложно. Запрет на строительство студий и увеличение минимальной площади квартир поможет приблизиться к заданным показателям. Больше всего принятие этого закона отразится на рынках, названных мной городов.
В регионах с активным спросом будут формироваться альтернативные проекты — комплексы апартаментов, коливинги и арендные дома, которые удовлетворят спрос со стороны инвесторов и тех, кто хочет жить в подобных квартирах».
Если ваш проект был разработан до принятия нового закона и нуждается в корректировке, наши эксперты помогут в ее реализации: проведут аналитику и выдадут необходимые параметры для сохранения ликвидности проекта, актуализируют квартирографию и проработают новую платформу бренда.