Массинг: главные функции, ошибки и лайфхаки

Массинг помогает на первичном этапе просчитать эффективность земельного участка и разработать посадку, которая снимет множество вопросов, связанных с качеством будущего продукта.
Как с помощью массинга можно оптимизировать архитектурные решения и сделать проект не только эстетически привлекательным, но и экономически эффективным? Читайте в статье

С помощью массинга можно варьировать следующие показатели: общие габариты зданий, этажность, фасады, квартирографию. При одних и тех же ТЭП можно сформировать разную среду и заложить разную стоимость квадратного метра. От того, насколько грамотно это сделано, зависит весь дальнейший цикл работ.

Проектирование жилой среды

На этом этапе закладываются параметры, которые определят расположение объектов на территории, ее комфортность и экономическую эффективность. Проектируются функциональные и рекреационные зоны, открытые площадки, двор, пешеходный бульвар и блок коммерции.
Создание композиции

Одна из задач массинга — найти правильные пропорции: выделить видовые доминанты и второстепенные объекты. Чем лучше эта задача решена на этапе массинга, тем проще работать с проектом в дальнейшем. При этом не важно какая типология будет у объекта: линейная, квартальная или точечная.
Конструктивные решения и экономика проекта

Массинг помогает понять, какой вариант застройки экономически более эффективен. Например: если выбрать квартальный тип застройки, можно минимизировать количество фасадных решений. В нем секции блокируются друг к другу торцами, что позволяет сэкономить в объеме фасада и остекления. Плюс в таких домах сети заходят в один подвал, что тоже экономит бюджет.
Оптимально формировать здание из 4–5 секций.

За счет изменения этажности здания можно решить задачу процентного соотношения квартир. Когда в проекте четко определено расположение широтных и меридиональных секций, можно безболезненно снизить количество первых и повысить количество вторых, добившись тем самым оптимального процентного соотношения типов квартир.
Расположение квартир и инсоляция

Определив расположение широтных и меридиональных секций можно приблизиться к заданию на квартирографию, правильно распределить квартиры внутри каждого объекта. Важно не только соблюсти требования по инсоляции, но расположить квартиры так, чтобы окна малогабаритных не выходили на видовые точки, а у более крупных не смотрели, например, в паркинг.

Динамика фасадов

Фасады не должны быть слишком монотонными и однообразными. Для кварталов с монотонной застройкой сложно и дорого разрабатывать архитектуру. Чтобы добавить им динамики, приходится включать в проект дорогостоящие элементы: французские балконы, панорамные окна, навесные фасады и различную отделку.

Доминантное раскрытие объекта

Проанализируйте, откуда чаще всего будут заезжать в жилой квартал. Например, если у вас есть две точки въезда на участок, значит максимальное количество раз вид на квартал будет открываться именно с них. На этапе массинга в этих точках нужно выделить доминанты, например, поставить более высокую секцию и сделать ее фасады акцентными.

В DEVISION есть фишки, которыми архитекторы пользуются, чтобы создать комфортную среду в плотной квартальной застройке. Поделимся некоторыми из них.

Взаимозависимость высоты зданий и ширины пожарного проезда позволяет регулировать расстояние между кварталами и домами: чем выше дом, тем расстояние больше и наоборот.

Кроме того, вариативность размещения самого пожарного проезда относительно УДС даёт возможность формировать комфортную городскую среду, грамотно размещать элементы пешеходной, велосипедной и автомобильной инфраструктуры.

Позволяет сформировать контрастный визуальный облик объекта, регулировать количество квартир с интересными видовыми характеристиками. Упрощает работу с фасадами.

Мы рассчитали что, в зависимости от этажности здания, на одного проживающего человека должно формироваться от 0,3 до 0,7 м² дворового пространства. Опытным путем пришли к тому, что если держаться указанных показателей, то застройка получается экономически целесообразной, без раздутого дворового пространства. При этом есть возможность сформировать хабы для шумных видов спорта с внешней стороны квартала и сохранить тишину и приватность внутри.

Правильно разработанный массинг — залог успеха вашего продукта. Пользуйтесь нашими лайфхаками, чтобы знать, на что обращать внимание при работе с архитектурой проекта.

Подписывайтесь на канал DEVISION, чтобы не пропустить полезные посты о девелопменте, экспертное видео и презентации.