Что нужно знать девелоперу прежде, чем строить проект в Крыму?

Девелопмент Крыма имеет свою специфику, обусловленную и его особым расположением, и портретом аудитории, приобретающей тут недвижимость, и характером местных застройщиков. В этой первой, вводной статье, мы поговорим об основных нюансах рынка недвижимости на полуострове.

Можно с уверенностью сказать, что на сегодняшний день более половины покупателей курортной недвижимости в Крыму – это приезжие. Причем их можно разбить на две категории: те, кто остаются на сезон, и те, кто переезжают насовсем или живут на два города. Основная масса покупателей, имеющих квартиру в Крыму, – из Москвы, Санкт-Петербурга, северных или нефтяных регионов. По роду занятий чаще всего это – бизнесмены и удаленщики, которые могут позволить себе жить, где угодно. После пандемии Крым пользуется у них особенной популярностью.

При разработке проекта под разные типы аудитории необходимо заранее подумать про:

Однако даже у “курортников”, которые появляются в своих апартаментах время от времени, и, по идее, должны быть менее требовательны к продукту, различается понимание сезонного отдыха. Для кого-то это – возможность насладиться приморскими видами с балкона с бокалом шампанского (и это один сценарий и одна концепция проекта). А для кого-то – вечернее барбекю у себя во дворе (совершенно иное времяпрепровождение и потребительские предпочтения). Поэтому каждый девелоперский проект должен учитывать запросы аудитории с разной психографикой и разрабатывать различные продуктовые решения планировок, архитектуры и наполнения комплекса.

Кейс 1. ЖК La Vita, Алушта

Проект, состоящий из таунхаусов, в эстетике итальянской жизни, главным образом, для сезонного отдыха. Поэтому в комплексе сделан акцент на архитектуру в итальянском стиле, а также предусмотрен набор опций для рекреации: летняя кухня, итальянская печь и зона для застолья, кинотеатр на открытом воздухе, мастер-классы от шефа по приготовлению пиццы и.т.д.

ЖК La Vita, Алушта

Кейс 2. ЖК “Сок”, Евпатория

Жилой квартал с квартирами для постоянного проживания. Поэтому особое внимание в проекте уделено формированию комьюнити. В ЖК "Сок" предусмотрены: турнирная для добрососедских посиделок, теплица для выращивания помидоров, огурчиков персиковые аллеи, много винограда и зелени, мангальная зона.

ЖК “Сок”, Евпатория

Апартаменты и еще раз апартаменты. Если по всей России этот вид недвижимости сейчас – очень спорный продукт и для девелоперов, и для покупателей, то в Крыму все совсем наоборот. Апарт-комплексы очень популярны в курортных городах. И причин тому несколько.

Во-первых, земля: на полуострове ощущается дефицит подходящих под застройку участков (я вообще прогнозирую, что лет через 10 они тут закончится). У многих -- есть проблемы с сетями или подъездными путями. А если земля в собственности давно, владельцы часто хотят за нее неадекватную цену. Ну и главное, ВРИ (вид разрешенного использования): найти участок под многоквартирный дом в курортных городах Крыма – большая удача.

Во-вторых, запрос аудитории на покупку недвижимости. Зачастую апартаменты или квартиру в Крыму приобретают как “дачу” у моря, куда можно приехать несколько раз в год, чтобы отдохнуть. Прописка для такого статуса роли не играет, а вот рекреационная инфраструктура и гостиничный сервис имеют огромное значение.

Рекреационная инфраструктура в ЖК "Сок"

“Нормально делай, нормально будет”, – именно таким девизом должны руководствоваться застройщики в Крыму. Но пока что-то идет не по плану. Проблема в том, что многие местные девелоперы строят как Бог на душу положит, без учета контекста и создания концепции. Например, просят сделать им “как в Дубае”, совершенно пренебрегая особенностями локации, запросами целевой аудитории, градостроительным и архитектурным контекстом. Так, один местный застройщик спроектировал комплекс бизнес-класса с архитектурой Тадж-Махала и неймингом и амбициями советского ампира. А людям потом в этом жить.

Создавая подобные “шедевры” девелоперы не учитывают самого главного обстоятельства: покупатель голосует рублем. И искушенный столичными или петербургскими новостройками потребитель, для которого зачастую это уже не первое жилье, просто пройдет мимо такого продукта. Поэтому будущее Крыма -- за прогрессивными застройщиками, которые строят эстетичные концептуальные проекты. Именно они будут иметь успех в продажах.

Отдельной строкой при оценке продуктовых решений стоит сказать про отделку. Уже который год у в Крыму набирает популярность white box. Однако тут потребительский запрос сталкивается с экономикой проекта: цена за лот в предчистовом виде выходит гораздо дороже. А сам застройщик несет перед клиентом ответственность за финальный продукт и должен потратить больше времени до ввода в эксплуатацию, чем конкуренты с черновой отделкой. На этом фоне клиенты, которым вроде бы выгодно брать white box зачастую недовольны планировкой застройщика и хотят переделать ее. И тогда white box – только лишняя трата денег. Поэтому многие застройщики всё еще отказываются от white box в пользу черновой отделки.

Отсутствие федеральных игроков, которым не интересны небольшие проекты с низкой маржинальностью и региона с особым "колоритом", можно назвать спецификой полуострова . Последние уже не один год пытаются зайти в Крым, но мало, кому это удается. Единственный ставший исключением и задержавшийся федеральный застройщик, это – “Таврида Девелопмент”, чей земельный банк сегодня составляет более 35 га, а планы на развитие в Большой Ялте и Алуште до 2025 года – семь проектов.

Среди местных же есть несколько системных застройщиков, в курортных городах, таких, как “Интерстрой”, “Монолит” и “Гринвуд” . Остальные проекты – это точечная застройка, представленная небольшими местными и материковыми девелоперами.

***

Таким образом, несмотря на всю специфичность Крыма, его рельефа, дефицита земли и приобретающей здесь недвижимость аудитории, создавать здесь успешные проекты совсем не сложно. Нужно только хорошенько изучить особенности местности, историю, культуру и специфику аудитории, а затем наложить на это нужную концепцию и финмодель.