Как снять квартиру посуточно и не облажаться

Знание того, как устроена "другая сторона" (то есть арендодатели, их мотивация и типы), помогает в переговорах и повышает шансы на получение положительного опыта, позволяя более разумно подходить к процессу.

Меня зовут Андрей, и я занимаюсь посуточной арендой с 2013 года. За это время я успел побывать и «хорошим котиком», и выстроить бизнес, управляя 45 квартирами в Воронеже, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Сейчас вот даже книгу пишу о всех тонкостях этого дела. Но что важно — я не только сдаю квартиры, но и сам частенько снимаю их у коллег. Так что знаю, как выглядят эти "котики" с обеих сторон. В этой статье я поделюсь своим опытом и дам пару советов, чтобы ваш арендный опыт оказался не просто положительным, а суперкомфортным.

P.S. В основном будем говорить про аренду через АВИТО, так как именно там сосредоточено около 90% всех арендодателей и клиентов. На Суточно.ру и Циан, TWIL, Ostrovok выбор квартир значительно меньше. Есть и другие сайты, например, доски объявлений вроде Yourenta и прочие, где можно найти контакты арендодателей. Однако это зачастую может обернуться 30-40 бесполезными звонками, так что будьте готовы к масштабным прозвонам.

Виды котиков Рассмотрим типы арендодателей, с которыми вы можете столкнуться. Узнайте, кто из них "хорошие котики", кто "средне плохие котики", а кто "совсем плохие котики". Это поможет вам избежать неприятных сюрпризов и выбрать подходящий вариант.
Зеленые флаги Признаки хороших арендодателей. Какие сигналы указывают на то, что вы имеете дело с надежным арендодателем? На что стоит обратить внимание в объявлениях и отзывах, чтобы не ошибиться с выбором.
Красные флаги Предупреждающие знаки, которые указывают на возможные проблемы. Как распознать, что арендодатель может доставить вам неудобства или не оправдать ожиданий.
Красные флаги красных флагов Когда нужно быть особенно осторожным. Сигналы, которые говорят о том, что лучше поискать другой вариант, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.
Этапы аренды квартиры Подробное руководство по этапам аренды. От поиска квартиры на платформе до заселения — как пройти этот путь с минимальными рисками и максимально комфортно.

Когда вы снимаете квартиру, вы не просто получаете жильё на время, вы также получаете некий опыт.

И, конечно, всем хочется, чтобы этот опыт был положительным.

Благодаря усилиям ключевых игроков рынка, таких как Авито, Суточно.ру, Циан, TWIL, Ostrovok, с каждым годом ситуация на рынке посуточной аренды становится всё лучше. Эти платформы стоят между клиентами и диким рынком посуточной аренды, который, к сожалению, даже сейчас может быть не самым прозрачным и приятным.

Они помогают нам избежать встреч с «средне плохими и очень плохими котиками».

Эти арендодатели обычно относятся к своим квартирам и клиентам с любовью и заботой

Новички (1-2 года на рынке, 1-7 квартир)

Описание: Это люди, которые недавно начали заниматься краткосрочной арендой. Часто у них есть основная работа, и квартиры достались от друзей или родственников. Они трясутся за отзывы и облизывают клиентов.

Плюсы: Квартиры чистые, хорошо оборудованные, хозяева пока стараются угодить каждому жильцу.

Как распознать: В профиле всего несколько квартир, относительно недавно выложенных, часто есть еще товары. Положительные отзывы, и их мало! Рейтинг 4,7+.

По моему опыту, такие арендодатели часто встречаются в новых домах и новых районах.

Средние арендодатели (15-80 объектов для Москвы, 15-40 для регионов)

Описание: Эти "котики" уже хорошо выросли, имеют налаженные бизнес-процессы и стандарты в вопросах уборки и заселения.

И еще не успели мутировать в "потогонки" с 100+ квартирами и стать "плохими котиками".

Собственники часто лично контролируют бизнес-процессы. За отзывами кто-то следит, бывает, можно даже найти телефон директора и нажаловаться.

Плюсы: Есть стандарты обслуживания, квартиры обычно в хорошем состоянии, отлажена система заселения и выезда, можно договориться о скидках по разным причинам. Менеджеры не загружены 100 звонками в час, можно установить личные отношения. Много объектов в разных районах — в следующий раз можно бронировать через WhatsApp.

Идут навстречу по многим вопросам, что оптимально, если вам нужно часто снимать квартиры.

Как распознать: В профиле не более 70--80 квартир. Рейтинг не ниже 4,5. Арендодатель отвечает на отзывы. В отзывах нет или очень мало красных флагов.

Эти "котики" могут не доставить такого удовольствия, как хорошие, но иногда это единственный доступный вариант. Они могут предложить адекватное жильё, но с некоторыми оговорками.

Опытные арендодатели с 5-10 квартирами и длительным стажем

Описание: Уже давно на рынке. У них есть постоянные клиенты, и они привыкли к своему ритму работы. Могут быть немного ленивы, не сильно ответственны в плане бронирования и уборки.

Плюсы: Если найти подход, понравиться по голосу или они почувствуют, что вы можете стать постоянным клиентом, то будут хорошо относиться.

Минусы: Качество уборки и состояние квартир могут оставлять желать лучшего. Как правило, жмутся на горничных. Могут даже договариваться с клиентами за скидку на уборку. Новым клиентам такой подход может не понравиться.

Как распознать: В профиле небольшое количество квартир, много отзывов, рейтинг 4,5+. Даты объявлений несколько лет назад, в отзывах немного красных флагов.

Эти «странные котики» могут сделать ваш опыт проживания просто ужасным. Обращайтесь с ними осторожно или избегайте их вовсе, если есть такая возможность.

Крупные "потогонные" компании (100+ квартир для Москвы, 60-70 для регионов)

Эти компании обычно управляются дистанционно, владельцы давно забили на управление. Наемные управляющие выжимают себе бонусы любыми путями. Основной акцент делается на бешеный маркетинг и поток новых клиентов, которые обеспечивают финансовый поток, а не на удержании постоянных клиентов. Квартиры используются на износ — проще новую снять, чем старую чинить, работникам не доплачивают, и прочее.

Минусы: Квартиры ушатаны, обычно проблемы с уборкой, грязь и изношенное состояние. Склонны кидать на брони — даже предоплаченные квартиры могут сдать другим, если другие хотят заехать на 3-4 дня. Как распознать: Рейтинг ниже 4,5. В отзывах много жалоб на качество уборки и состояние квартиры — типа всё сломано, квартира убитая, кинули с предоплатой.

Странные личности

Посуточной арендой занимаются самые обычные люди, вход в бизнес стоит очень недорого — даже сантехник может себе позволить снять пару квартир и замутить бизнес.

Как распознать: Очень печальный рейтинг (ниже 3), супер низкая цена, множество отрицательных отзывов, особенно касающихся чистоты и состояния квартиры. Возможны случаи массового мелкого мошенничества.

Реальные истории:

Ловушка в Ростове-на-Дону

В одном частном коттедже в Ростове-на-Дону предлагали квартиры по сказочной цене — всего 800 рублей за ночь. На фото всё выглядело прилично, но стоило людям внести задаток и приехать, как перед ними открывался свинарник. Грязь, разруха — и никаких следов той квартиры, что была на фото. Деньги обещали вернуть "завтра", но, как можно догадаться, это "завтра" так и не наступало. В итоге — ни денег, ни жилья.

Капрал и его уловка с ценой

Бывший израильский (по его словам) капрал выкладывал объявление на квартиру по цене 1500 рублей в сутки. Это очень низкая цена для центра Ростова-на-Дону. Но когда люди приезжали заселяться, он говорил, что это цена за одного человека, а не за всю квартиру. Чем всё заканчивалось, история умалчивает.

Рейтинг на Авито 4,5-4,6+.Все отзывы положительные, и их немного! Обычно это значит, что квартира свежая, и отзывы не куплены.
Новый дом — новые дома, новые свежие квартиры.
На фото показаны все помещения в квартире: комнаты, ванная, кухня, туалет.
На фото ничего лишнего: никаких детских вещей или других личных предметов.
В отрицательных отзывах нет упоминаний о плохой уборке или проблемах с возвратом залога, пятнах на матрасах и белье.
Жалобы на непомытый пол я бы не считал — обычно это крайне субъективно.
Отрицательные отзывы без серьёзных красных флагов — например, не было штопора, или мелкие недочёты например сломанной ручки или неработающего телевизора.

Все отзывы крайне положительные и их МНОГО= и в профиле 100+ квартир. Ну, не бывает такого; бывают супер хозяева, но у них, как правило, 5-10 квартир в профиле.
Рейтинг 4-4,5.
Квартира в старом доме (например, в пятиэтажке) — обычно чревато конфликтами с завидующими бизнесу соседями.
В отрицательных отзывах упоминается среднее состояние квартиры, но в терминах "квартира подустала" или "вода плохо идёт".
Нет отзывов про тараканов, клопов, пятен на белье.

В отзывах упоминаются тараканы, клопы, комары.
Странные фото — например, ванная в комнате в стандартной квартире или всего пара снимков.
Рейтинг ниже 4.
Много отзывов типа "не вернули залог просто так".
Много отзывов — бронировали, приехали — квартира сдана.
Много жалоб на грязь, кровать в пятнах, сломанные вещи, именно в терминах квартира убитая и подобные сильные эпитеты;

1) При поиске квартиры для краткосрочной аренды лучше всего начать с сайтов онлайн-бронирования. Вот несколько популярных платформ и их особенности:

Авито: Это основной ресурс для бронирования, на котором сосредоточено подавляющее большинство объявлений. Для бронирования необходимо зарегистрироваться и внести предоплату.
Суточно.ру: На этом сайте представлено около 60% доступных квартир, так как условия для арендодателей здесь достаточно строгие. Например, за нарушение условий бронирования хозяевам грозит штраф в размере стоимости брони, что отпугивает многих арендодателей.
Островок: Здесь могут регистрироваться только ИП (индивидуальные предприниматели), что значительно ограничивает выбор квартир. Большинство предложений на рынке посуточной аренды работает в "серую", поэтому на Островке вы найдете меньше вариантов.
Циан: В Москве этот сайт популярен, но в регионах он используется гораздо реже, поэтому количество предложений на нём ограничено. Если вы ищете жилье в столице, Циан может быть полезным, но для других городов лучше рассматривать альтернативы.

Помните, что цены на Авито указаны минимальные, и при выборе дат и количества гостей они могут значительно измениться.

2) Смотрите рейтинг. Выбирайте квартиры с рейтингом хотя бы 4,5.

3) Сразу смотрите отрицательные отзывы, если они есть, на наличие красных флагов и красных красных флагов. Напоминаю:

- Много ТОЛЬКО положительных отзывов (30+) - красный флаг

отрицательные отзывы про грязь, тараканов и слова квартиру убитая - красный флаг красного флага
Отзывы про непомытые полы не красный флаг
Отзывы со словами, что квартира поуставшая - не особо красный флаг
Кинули с заселением - если не много таких отзывов - не красный флаг (по разному бывает)

Попробуйте, если это возможно, искать в новых домах - можно выставить этажность дома от 12 этажей в регионах и от 17 этажей в Москве.

4) Бронируйте с осторожностью. Если вы едете на неделю-две, сначала забронируйте на 1-2 дня, чтобы убедиться, что квартира соответствует ожиданиям. С арендодателями, как правило, всегда можно договориться на продление и попросить закрыть даты в календаре, чтобы вы могли продлить аренду.

Важно:

Несмотря на красивый фасад этого бизнеса, он остаётся отношением между людьми. Вы практически всегда снимаете квартиру у обычных граждан. Они тоже боятся и не знают, что от вас ожидать, поэтому задача — произвести хорошее впечатление и не попасть в красные флаги арендодателя.

1) При бронировании не надо запрашивать документы на квартиру и паспорт арендодателя. Сайты онлайн-бронирования крайне жёстко и по всякому проверяют все документы;

Все мошенники занимаются долгосрочной арендой - там суммы во много раз больше. Ну на сколько вас обманут - на 2000 р. предоплаты ?

Такие запросы вызывают негативную реакцию и раздражение и Вас могут занести в общий чёрный список клиентов.

2) При заезде арендодатели в 99 % просят фото паспорта. Конфликты и отказы на этом этапе вызывают подозрение и негатив, что чревато занесением в чёрный список и отказом в заселении. Фото вашего паспорта не нужна никому, дальше администратора не пойдет и обычно раз в 1-2 недели все это стирается с телефона.

1) В каждом городе существую многочисленные чаты участников посуточного рынка, от чатов по районам до Мега чатов на весь город; Даже если вы не забронировали квартиру, но общаетесь неадекватно с точки зрения арендодателей или грубо;

Например:

- Покажете документы на квартиру ? - А ваш паспорт можно ? - Я свой паспорт не дам никому фотографировать и даже переписывать и вообще не покажу!!!

то ваш номер могут скинуть в такие чаты с пометкой - не селить неадекват. Тут так принято к сожалению.

2) Все используют специальные сервисы, GetContact и NumbMaster, для того чтобы отмечать номера телефонов плохих или подозрительных клиентов. Эти сервисы позволяют метить номера тегами, например, «проблемный клиент, цигане, срач и т.д.». Даже если вы не забронировали, но создали конфликты на ровном месте , ваш номер могут отметить таким образом.

Эти теги видны всем пользователям этих сервисов, и если у вашего номера много негативных подписей, могут отказаться сдавать вам жильё.

Хотя эти теги можно удалить, наличие удаленных тегов тоже вызывает подозрения. Арендодатели могут посчитать, что вы пытаетесь скрыть свою репутацию, что снова сыграет против вас.

Поэтому лучше стараться общаться вежливо и не давить на красные флаги для арендодателей , которые могут привести к негативным тегам, чтобы не создавать себе лишних проблем при аренде в будущем.

Если следовать этим правилам и знать, на что обращать внимание, ваш опыт аренды квартиры будет приятным, и вы сможете наслаждаться комфортным проживанием.Приятного отдыха и поездок.

Хочу поделиться опытом комфортной аренды квартир для краткосрочного проживания.

План

Виды котиков в мире посуточной аренды.

Хорошие котики: приятный опыт проживания .

Средне плохие котики: Не самый худший, но и не лучший опыт

Совсем плохие котики: Опыт, который лучше избежать

Зеленые флаги хороших котиков

Красные флаги средне плохого опыта

Красные флаги красных флагов: Совсем плохие котики

Этапы аренды квартиры.

Красные флаги клиентов для арендодателей

Чёрный список клиентов для арендодателей