Отсрочка аренды в связи с CoViD-19

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

Именно данный Федеральный закон устанавливает возможность применения отсрочку по арендным платежам.

Данному вопросу посвящена статья 19, которая описана крайне абстрактно.

Первое, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Второе, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. На момент написания настоящей статьи данные требования отсутствуют.

Третье, размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году режима повышенной готовности, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Четвертое, Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Мы понимаем, что судебная практика будет формироваться сразу же после открытия судов (возобновления работы), где все предприниматели будут применять аналогию закона на все виду арендных отношений, в том числе и лизинг.

Несмотря на то, что установлена обязанность для предоставления отсрочки, очевидны два существенных вопроса:

какой срок отсрочки

и

на сколько можно требовать уменьшить размер арендной платы?

Наше профессиональное мнение:

- срок отсрочки должен быть пропорционален периоду карантина (ограничения предпринимательской деятельности)

- размер арендной платы должен быть пропорционален возможности (ограничения) использования помещений в полном объеме при обычных условиях с учетом возможности (легальности) предприниметельской деятельности в "нерабочие" дни.

К примеру, Бизнес Центры (офисы ТРЦ), которые полностью закрыты, обязаны предоставить арендные каникулы в силу того, что Арендодатель не предоставляет доступ в арендуемые помещения.

Таким образом, на момент написания статьи, возможно выявить только проблематику данного абстрактного федерального закона и предположить возможные решения, в любом случае суд скорее всего будет склоняться к защите слабой стороны в арендных отношениях, вина которой в отсутствии арендных платежей полностью отсутствует с учетом Указа Президента РФ, вопрос законности которого конечно под большим вопросом.

С учетом общей экономической обстановки в РФ, большинство Арендодателей отнесутся к отсрочки и каникулам адекватно, понимая что нежилые площади сдать другому арендатору будет не просто пробелматично, а скорее невозможно.

Весомая часть организаций после прекращения всех ограничений просто "не откроются", на рынке будет профицит предложений, и дефицит спроса, что конечно повлияет на стоимость аренды в меньшую стороны (еще один логичный довод для снижения арендной платы для тех, кто "выжил").

И Законопроект о моратории на подачу заявлений о банкротстве коснеться фактически только тех предпринимателей, кто решит для себя работать дальше и исполнять обязательства с договоренностью об отсрочки. Остальные же, скорее всего, пойдут по стандартному пути - перестанут сдавать отчетность со сменой директора и учредителей (законопроект мораторий на данные специфические условия не накладывает, а зря).

После написания статьи было опубликовано Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 года №439, которым Арендодателем было рекомендовано при предоставлении отсрочки по арендной платы предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществление арендатором недвижимого имущества.

К сожалению, рекомендации необязательны к исполнению.

Не болейте!