Сегмент недвижимости: «хай-перехай»?

🏘 Сегодня рассмотрим сектор девелоперов, который в контексте нашего рынка стал одним из бенефициаров текущей ситуации в основном из-за мер, предпринятых властями. Определим ключевых публичных участников рынка и их текущую инвестиционную привлекательность.

🏆 Среди крупнейших застройщиков на нашем рынке на бирже котируются ПИК, ЛСР, Эталон и Инград (последний рассматривать в анализе не буду, акции неликвидны, находятся в 3-ем котировальном списке биржи). Совсем скоро к ним присоединится ГК Самолет. IPO запланировано в текущем квартале.

🆘 Сразу перейдем к главному. На фоне мер поддержки экономики в апреле 2020 года власти запустили программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%. Сначала программа распространялась на жилье стоимостью до 8 млн. в Москве, Санкт-Петербурге и Лен. области и до 3 млн. в регионах, но в июне условия стали более привлекательными: 12 млн. и 6 млн. соответственно, причем минимальный первоначальный взнос снизили с 20 до 15%. Программа действует до 1 ноября 2020 года, но совсем недавно президент предложил продлить ее еще до середины 2021 года.

💥 Программа работает довольно успешно. Например, в сентябре кол-во выданных ипотек выросло на 80% (г/г). Повышенный спрос с момента запуска программы привел к росту цен на новостройки почти на 9% в третьем квартале. Некоторые аналитики отмечают интересную тенденцию, что относительная выгода для покупателей практически исчезла: эффект от льготной ставки на средний платеж по ипотеке практически нивелирован ростом цен на недвижимость.

📈 Акции девелоперов, представленных на бирже, с начала года сильно выросли, особенно после анонсирования льготной программы и появления первых операционных результатов компаний, подтверждающих покупательский ажиотаж. Для формирования выводов перейдем к небольшому сравнительному анализу эмитентов.

📊 Рассматривая доходные и балансовые мультипликаторы, немного переоцененным выглядит ПИК, хотя это подтверждается прекрасными значениями рентабельности бизнеса. Закредитованным относительно остальных является Эталон: показатель Net Debt/EBITDA равен 3,1, у ПИК и ЛСР соответственно 1,8 и 1,3. Тем не менее, в поддержку Эталона служит высокая доля покрытия долга деньгами (50%), у ЛРС - 70%, а ПИК - 23%.

🚀 «Рыночный позитив» извлекли все компании, однако, наибольший рост показал ПИК. С начала года его котировки выросли на 48%, причем с момента старта программы на 52%, у ЛСР 16% и 43%. Эталон, с момента старта торгов на МосБирже в феврале 2020, сейчас теряет 12%, хотя с момента запуска программы прибавил 30%. Подтверждение такой результативности лежит в операционных данных: у ПИК доля ипотек в продажах за 2 и 3 квартал составила 81%, у ЛСР - 71%, у Эталона - 46%.

📑 Главный вопрос: есть ли потенциал дальнейшего роста в котировках компаний? Программа продлится до середины 2021 года. Разумеется, что рост в котировках остановится намного раньше, потому что рынок живет ожиданиями. «Перехай» с текущих уровней? Да, вполне, а «на потолок» можем выйти либо в период операционных результатов за 4 квартал, либо немного раньше этих событий. ПИК сильно перекупили и я вряд ли буду его рассматривать для покупок, а если говорить про диверсифицированную долю в секторе недвижимости, то мой выбор падает на ЛСР и Эталон (80%-20%). Горизонт: 2,5-3,5 месяца.