Расходы заявителя и цена услуг при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости

Юрист компании ТопЛайн Анастасия Рой.

В статье рассмотрены финансовые издержки при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии и суде.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости является важным механизмом защиты прав собственника помещений, зданий и земельных участков, как налогоплательщика, уплачивающего налог из расчета кадастровой стоимости объекта, а также арендатора государственного (муниципального) участка, уплачивающего арендные платежи из расчета кадастровой стоимости такого участка.

В результате реализации права на оспаривание, кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере рыночной стоимости, что служит основанием для расчета верной и посильной суммы налога для собственника и арендных платежей для арендатора.

На этапе рассмотрения вопроса о необходимости оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости любой собственник или арендатор должен определить экономическую целесообразность такого действия, то есть приведет ли установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной к финансовой экономии денежных средств в будущем от уплаты налога или арендных платежей по новой кадастровой стоимости, а также стоит учесть расходы на саму процедуру оспаривания.

Оспаривание кадастровой стоимости можно разделить на несколько этапов:

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП

Первым шагом является получение через многофункциональный центр (МФЦ) или сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2) выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой отражен размер установленной кадастровой стоимости объекта. Такая выписка предоставляется бесплатно, только нужно будет подождать от 3 до 7 рабочих дней.

Следующий шаг – проверка законности расчета кадастровой стоимости. Следует отметить, что при ее определении могли быть допущены технические ошибки в расчете или указана информация об объекте, несоответствующая правоустанавливающим документам, например, неверно указана площадь, вид разрешенного использования и другое. В таком случае нет необходимости в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Стоимость можно пересмотреть путем направления соответствующего заявления в Государственное бюджетное учреждение (ГБУ), рассчитавшего кадастровую стоимость Вашего объекта. Обычно ошибки исправляются достаточно быстро и не требуют таких расходов как подготовка отчета и государственная пошлина.

Цена услуги юристов по подготовке заявления об исправлении технической ошибки может варьироваться от 20 000 до 50 000 рублей.

Если стоимость рассчитана без технических ошибок, стоит привести ее в соответствие с рыночной. Итак, мы подошли к третьему шагу – установление рыночной стоимости Вашего объекта.

Конечно, вы лучше кого-либо знаете каждый уголок принадлежащего вам на праве собственности или праве аренды имущества и сами в состоянии определить примерную рыночную стоимость объекта, установив отличается ли его кадастровая стоимость от такой рыночной, имеет ли место быть завышение кадастровой стоимости.

Однако лучше обратиться к экспертной организации, которая предварительно исследует объект недвижимости и определит его примерную рыночную стоимость (экспресс оценка), что позволит принять верное решение относительно целесообразности оспаривания кадастровой стоимости такого объекта. Экспресс оценка содержит примерную рыночную стоимость Вашего объекта и расчет той экономии по налогу или аренде, который Вы можете получить. Стоимость в таком анализе также может быть указана в диапазоне (от-до).

Обычно экспресс оценка проводится на бесплатной основе консалтинговыми компаниями, специализирующихся на оспаривании кадастровой стоимости. Однако, некоторые оценочные организации могут выставить счет от 5 000 до 10 000 рублей.

Имея на руках расчет по возможной экономии и примерный размер расходов, можно принять решение о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости путем установления ее рыночной стоимости. На этом подготовительный этап закончен, экономическая целесообразность выявлена.

Если кадастровая стоимость Вашего объекта превышает его рыночную, то результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены:

· в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации ИЛИ

· в суде.

ОБРАЩЕНИЕ В КОМИССИЮ ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ РОСРЕЕСТРА СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Подготовленное заявление об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной может быть подано в комиссию в случае ее создания в субъекте Российской Федерации.

Так, например, в Московской области действует комиссия, то есть оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории Московской области возможно через соответствующую комиссию, а вот в городе Москве ее нет.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной в обязательном порядке прилагаются:

1) оригинал выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (бесплатно);

2) оригинал отчета об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;

3) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

Как Вы видите, главным Вашим расходом на этом пути будет подготовка отчета о рыночной стоимости объекта. Определить точно цену подготовки такого отчета невозможно, ведь у каждой оценочной организации свой прайс на услуги, можно лишь установить интервал ценового диапазона по городу Москве и Московской области. Так, для одного объекта определение его рыночной стоимости и оформление расчета в виде отчета может составить от 12 000 рублей до 90 000 рублей, а для нескольких объектов от 60 000 рублей и до 300 000 рублей. Во многом цена будет зависеть от качественных и количественных характеристик объекта, например: площадь, местоположение, сложность объекта, состояние, разрешенный вид использования и другое.

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов.

Комиссия в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет заявителю уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты заседания по вопросу рассмотрения заявления.

В заседании подлежит рассмотрению сам отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому в процессе должен участвовать оценщик, на которого ложится обязанность по защите подготовленного им отчета. Выезд оценщика в комиссию и защита отчета обычно входят в цену подготовки самого отчета о рыночной стоимости, но советуем заранее согласовывать такие детали с оценщиком в договоре.

По итогам рассмотрения заявления об оспаривании комиссия вправе принять:

· решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

· решение об отклонении заявления об оспаривании.

Решение комиссии может быть оспорено в суде.

Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии, заявитель понесет расходы на:

1) подготовку отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его защиту в комиссии (за 1 объект от 12 000 рублей, а для нескольких объектов от 60 000 рублей);

2) юридическое сопровождение процедуры (составление заявления для подачи в комиссию, при необходимости, от 10 000 рублей).

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости или ранее учтенных объектов недвижимости.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной в обязательном порядке прилагается аналогичный пакет документов как и для комиссии:

1) оригинал выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (бесплатно);

2) оригинал отчета об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;

3) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

Только при подаче заявления в суд соблюдению также подлежат требования, предъявляемые Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, к форме и содержанию искового заявления, согласно которым необходимо будет также приложить:

4) уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;

5) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Государственная пошлина уплачивается за каждый объект недвижимости, указанный в заявлении об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной:

· для заявителя физического лица – 300 рублей за 1 объект;

· для заявителя юридического лица – 2 000 рублей за 1 объект.

6) копия диплома и доверенности, если заявление подается представителем.

После принятия административного искового заявления суд назначает дату судебного заседания.

Еще одной особенностью судебного разбирательства данной категории дел является проверка судом отчета о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, и заключается она в назначении и проведении уже судебной экспертизы, в рамках которой будет снова определяться рыночная стоимость объекта, то есть суд проводит еще одну оценку. Расходы на проведение судебной экспертизы также чаще всего ложатся на административного истца и составят примерно стоимость первоначального отчета.

Важно отметить, что полученное по результатам судебной экспертизы заключение может содержать результаты, с которыми вы не будете согласны. В таком случае нужно быть готовым возражать, искать допущенные в заключении эксперта нарушения, настаивать на проведении повторной/дополнительной судебной экспертизы.

По итогам судебной экспертизы и рассмотрения позиций сторон суд выносит решение, которым устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока для апелляционного обжалования (1 месяц).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы. Соответственно, стоит сразу подготовиться и к апелляционной инстанции.

Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости в суде, заявитель понесет расходы на:

1) подготовку отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости (за 1 объект от 12 000 рублей, а для нескольких объектов от 60 000 рублей);

2) уплату государственной пошлины при подаче административного искового заявления в суд (300/2000 рублей за 1 объект);

3) судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (соответствует стоимости отчета);

4) юридическое сопровождение процедуры (примерные расценки ниже).

ОТЛИЧИЕ ПОРЯДКА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИИ И СУДЕ

Для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд на данный момент не требуется предварительно обращаться с аналогичным требованием в комиссию. Так в чем состоит же их отличие друг от друга?

Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в комиссии проходит существенно быстрее – всего 30 дней со дня поступления заявления. Сложность заключается в том, что комиссия редко удовлетворяет заявленные требования.

Опираясь на практику, в спорах об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной может быть удовлетворено, если, согласно отчету, разница между кадастровой и рыночной стоимостями такого объекта составит не более 30%, но и это не гарантия положительного решения.

Зачастую комиссия выявляет нарушения в отчете: в его оформлении или содержании; несоответствие с требованиями оценочной деятельности; несоответствие описания в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки и другое. Повторное обращение в комиссию будет возможно только после устранения всех выявленных нарушений, но комиссией могут быть выявлены новые нарушения. Таким образом, положительное решение комиссии может быть получено совсем не с первого раза, а также повлечет для заявителя дополнительные расходы на доработку отчета.

В судебном же порядке сроки рассмотрения заявления в разы увеличиваются, по итогу получить вступившее в законную силу решение можно в среднем через 5 – 8 месяцев. Только в этом случае положительное решение действительно будет получено, а кадастровую стоимость суд установит по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.

На наш взгляд практичнее сразу обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Такой путь требует больших финансовых издержек, в отличие от комиссии, однако точно приведет к достижению поставленной цели. Более того, в случае обращения сначала в комиссию и вынесением ей отказа в удовлетворении требований, заявитель понесет дополнительные расходы, поскольку теперь помимо затрат на рассмотрение спора в комиссии, следующим шагом будет обращение уже в суд, с которого можно было и начать.

РОЛЬ И СТОИМОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ

Важной статьей расходов будет обращение за грамотной юридической помощью. Именно юрист, специализирующийся в данной области, сможет провести всю процедуру от начала до конца без каких-либо осложнений или неожиданностей, сразу предупредит о всех рисках и избавит от изучения огромного объема законов и судебной практики.

Юрист поможет Вам верно определить порядок необходимых действий, а также самостоятельно оформит подготовительный этап, зачастую даже бесплатно, но с условием дальнейшего сопровождения им всей процедуры.

На первый взгляд может показаться, что поскольку юридическое сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости не носит обязательного характера, то на этой статье расходов можно сэкономить.

Цена юридических услуг индивидуальна. Это может быть процент от сэкономленной с уплаты налоговых или арендных платежей суммы (чаще всего 15% – 25%) или заранее установленный размер вознаграждения. Определить примерные рамки является весьма затруднительным.

Для полного понимания процесса необходимо разобрать действия, которые потребуются или могут потребоваться от заявителя в комиссии или суде, и которые готов взять на себя юрист, сохранив ваше время на решение иных вопросов бизнеса.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации прямо указывает, что гражданин, обладая административной процессуальной дееспособностью вправе самостоятельно вести свои дела лично или через представителей.

В случае, если административным истцом выступает юридическое лицо, то представлять его интересы в суде вправе только:

· единоличный орган управления организации (например, генеральный директор);

· уполномоченные лица, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или учредительными документами организации (например, учредитель);

· представитель организации, имеющий высшее юридическое образование (юрист).

Соответственно, разбираться в особенностях оспаривания кадастровой стоимости и выступать в суде от имени организации сможет либо генеральный директор/учредитель, либо юрист. Привлечь иных лиц не удастся.

Теперь перейдем к главному вопросу – что же входит в работу юриста и чем именно он будет заниматься вместо Вас?

Подготовительный этап:

1.Определение итоговой экономической выгоды.

На этом этапе будет собран необходимый пакет документов. На основании полученных выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и отчета о рыночной стоимости рассчитывается экономия при уплате налоговых или арендных платежей с учетом актуальной процентной ставки, рассчитывается экономическая целесообразность оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Также юрист подскажет какие расходы возможно уменьшить, сэкономив средства организации.

2. Анализ особенностей объекта исследования, оценка всех возможных рисков.

Юрист должен заранее изучить представленный к оспариванию кадастровой стоимости объект недвижимости, установить его особенности (объект может находиться в долевой собственности, а может и вовсе не принадлежит уже Вам на праве собственности или необходимо оспорить архивную кадастровую стоимость, и другое). После чего будут выявлены все «подводные камни» дела и оценены риски.

То есть Вы не будете блуждать в потемках, а сразу на этапе подготовки к процедуре оспаривания будете понимать на какой результат настроены.

3. Выявление технических ошибок в расчете.

Кадастровая стоимость могла быть установлена неверно в связи с допущенной в расчетах опечатки, арифметической ошибки или наличием несоответствий характеристик объекта с информацией, содержащейся в правоустанавливающем документе. В таком случае необходимо устранение допущенных ошибок путем обращения с соответствующим заявлением в ГБУ.

Оспаривание через комиссию:

1. Подготовка заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной;

2. Представление Ваших интересов на заседании в комиссии (личное участие);

3. Защита отчета о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оспаривание через суд:

1. Подготовка административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Грамотно составленное административное исковое заявление устранит ряд вопросов, которые могут возникнуть у суда в судебном заседании, тем самым ускорив и облегчив судебный процесс.

2. Представление Ваших интересов в судебном заседании (личное участие).

В суде личное участие юриста будет необходимо не один раз. К каждому судебному заседанию готовится письменная позиция и соответствующие ходатайства.

3. Назначение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В предварительном судебном заседании юрист ходатайствует о назначении судебной оценочной экспертизы, предварительно получив информационные письма от нескольких экспертных организаций, выразивших свое согласие на участие в судебном деле.

1. Анализ полученного по итогам проведения судебной экспертизы заключения эксперта.

После поступления в материалы дела заключения эксперта с ним нужно ознакомиться. Важно изучить используемые экспертом подходы в определении рыночной стоимости объекта, проанализировать на соблюдение федеральных стандартов оценки и положений об оценочной деятельности, а также выводы, изложенные в заключении. В результате должен быть дан ответ на вопрос «допустимо ли такое заключение в качестве доказательства в рамках настоящего дела?».

2. Оспаривание заключения эксперта.

К сожалению, бывают случаи, когда административный истец не согласен с выводами эксперта и применяемой экспертом методологией, отраженных в заключении (например, завышен размер рыночной стоимости исследуемого объекта). Это самая сложная часть процесса, юристу подлежит провести большой объем работы, выявить допущенные экспертом нарушения и убедить суд в необходимости проведения повторной/дополнительной экспертизы. В таком случае могут быть подготовлены:

- письменные возражения, с указанием всех выявленных нарушений и результатом их влияния;

- рецензия на заключение эксперта;

- ходатайство о назначении повторной/дополнительной экспертизы.

Зачастую при наличии споров относительно подготовленного заключения эксперта, такой эксперт подлежит вызову и допросу в суде. Иногда допрос эксперта может длиться более 2 часов, это важная часть данной категории дел, к которой следует готовиться с особенной кропотливостью и четко выстроить Ваши вопросы эксперту.

Целью всех указанных действий является получение заключения эксперта, отвечающего всем требованиям оценочной деятельности и содержащего вывод о соответствующем объекту размере рыночной стоимости.

3. Защита заключения эксперта.

С определенной в заключении эксперта рыночной стоимостью объекта редко соглашается административный ответчик, которым подаются соответствующие возражения, содержащие причины его несогласия и описание выявленных, по его мнению, нарушений.

В судебном заседании также может быть допрошен эксперт.

Целью юриста является осуществление защиты заключения эксперта, которая достигается путем оспаривания доводов ответчика и возражения против назначения повторной/дополнительной экспертизы. В итоге судебное решение должно быть вынесено на основании подготовленного экспертного заключения.

4. Уточнение первоначально заявленных требований.

После получения мотивированного заключения и ознакомления с ним, юрист готовит заявление об уточнении требований, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, установленном таким заключением.

5. Получение решения суда.

Вступившее в законную силу решение суда будет получено юристом. При необходимости решение может быть сразу передано в уполномоченные органы для перерасчета размера налоговых или арендных платежей.

6. Обжалование решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Как показывает практика, административный ответчик редко соглашается с решением суда первой инстанции и считает своим долгом оспорить его в апелляции. После подачи им апелляционной жалобы и принятием ее судом назначается дата судебного заседания.

Здесь Ваш юрист также обеспечит личное участие в процессе и отразит доводы ответчика.

Хотим отметить, что мы советуем Вам воспользоваться помощью юристов по данной категории споров, учитывая все ее тонкости, но не пытаемся Вас в чем-либо переубедить. На нашем сайте расположена информация, необходимая для самостоятельного оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, мы открыто делимся своим опытом и желаем Вам удачи во всех начинаниях.

Дело в том, что полученное по итогам всех действий решение нельзя будет изменить, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной подлежит применению:

- в случае права собственности на все налоговые периоды с применяемой новой кадастровой стоимостью;

- в случае права аренды с года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - не чаще одного раза в два года). То есть установленная кадастровая стоимость подлежит применению от 3 до 5 лет в субъектах РФ, а в городах федерального значении – от 2 до 5 лет.

В случае допущения ошибок и установления решением новой кадастровой стоимости в завышенном размере, Вам придется платить соответствующие платежи 2 года, а может даже и 5 лет. Поэтому так важно сделать все правильно с первой попытки, а полученную экономию потратить на развитие бизнеса.

Евгения Бовкун - управляющий партнер Юридической компании "ТопЛайн".