COVID-19 и аренда. Что делать малому бизнесу?
Пандемия наносит огромный ущерб малому бизнесу. Прежде всего, это касается арендаторов недвижимого имущества, которые использовали его в предпринимательской деятельности. После наступления карантина договоры аренды автоматически не приостановились, и арендаторы вынуждены платить за помещения, несмотря на отсутствие клиентов.
Многие юридические компании в такое непростое время бесплатно консультируют предпринимателей по вопросам, возникающим из-за пандемии.
Я присоединяюсь к их рядам и продолжаю оказывать услуги по досудебному урегулированию споров, составлению писем/претензий контрагентам БЕСПЛАТНО тем, кто пострадал от распространения коронавируса и введения карантинных мер. Всем коллегам советую также поддержать эту инициативу.
Что же делать и как помочь?
За разрешением этой ситуации давайте обратимся к следующим статьям Гражданского кодекса РФ:
Освобождение от ответственности за нарушение обязательства вследствие непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ);
Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ);
- Прекращение обязательства невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ);
- Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (статья 417 ГК РФ).
На просторах интернета зачастую вижу рассуждения юристов о применении всех вышеизложенных статей, за исключением последней (статьи 417 ГК РФ), что для меня является удивительным.
В условиях, когда у нас уже имеется множество актов федерального и регионального уровней касательно распространения covid-19, не говорить о применении статьи 417 ГК РФ было бы глупо. С точки зрения обстоятельств, подлежащих доказыванию в судебном процессе, я полагаю, применение вышеназванной статьи является наиболее "простым" способом добиться своей цели.
Кроме того, статья позволяет прекратить обязательства не полностью, а частично, что может быть необходимо в случае, если стороны не хотят полностью прекращать свои правоотношения.
Вместе с тем подготовка конкретной правовой позиции с анализом целесообразности ссылки на одну из вышеуказанных статей зависит от целей спора (изменить/расторгнуть договор, освободиться от договорных санкций) и фактических обстоятельств дела.
Рекомендации.
1. Все юристы поголовно советуют арендаторам попробовать договориться со своими арендодателями в том или ином виде. Я полностью согласен с данной рекомендацией.
Однако имейте в виду, что у вас должны быть доказательства того, что вы пытались договориться. К примеру, это могут быть квитанции и описи об отправке соответствующих писем в адрес вашего контрагента.
2. В случае если арендодатель не идет на уступки, игнорирует ваши просьбы и не готов договариваться, а продолжение отношений в рамках действующего договора для вас несет колоссальные убытки, то следует незамедлительно обращаться в суд с соответствующим требованием.
ВАЖНО! Суды в настоящий момент ограничены в очном посещении, однако они продолжают свою работу. Исковые заявления (в т.ч. любые другие процессуальные документы) можно подать либо по почте, либо онлайн (для арбитражных судов действует сервис kad.arbitr.ru).
Настоятельно рекомендую при необходимости обращаться за разрешением споров, что называется по горячим следам. Мой тезис опосредован тем, что так или иначе в судебном процессе истцу придется доказывать наличие форс-мажорных обстоятельств, которые находятся в прямой причинно-следственной связи между неисполнением обязательств арендатором по договору и, как следствие, являются основанием для его расторжения или изменения.
Дело в том, что если сделать это сейчас, то у судей вероятно не будет возникать вопросов о том, является ли настоящая ситуация с коронавирусом форс-мажором.
Однако по прошествии времени, когда все горечи и невзгоды будут забыты и жизнь пойдет своим чередом, боюсь, что вам придется доказывать в какой сложной ситуации вы находились тогда. С точки зрения доказательственного права, полагаю, что обращаться с вышеуказанными исковыми требованиями лучше в период наличия этой пандемии, а не через условный год, после ее окончания.
Кроме того, сейчас в период коронавируса сговорчивость у обеих сторон максимальная. Не теряйте эту возможность и не откладывайте на потом.
Полагаю, что в ближайшее время мы увидим также огромное количество исков от арендодателей о взыскании арендных плат за время карантина, неустоек, штрафов, пени.
В этой ситуации арендатором уже придется защищаться от начисления штрафных санкций за неисполнение обязательств по договору со ссылкой на вышеуказанные статьи.
Это вторая причина, по которой лучше попробовать "урегулировать" свои отношения с арендодателем заранее.
Всем тем, кто попал в трудную ситуацию, готов бесплатно оказать юридическую помощь.
Автор статьи – юрист Роман Достуев.
Связь: Telegram/WhatApp/Viber (+7 915 257 09 43)