Американский парадокс цен на недвижимость
Во время кризиса потенциальные покупатели, как правило, делятся на два лагеря: те, кто боится крупных покупок и предпочитает оставить сбережения на черный день; и те, кто пользуется самыми “вкусными” ценами и вкладывает в будущее, конечно не без риска.
Спрос российских инвесторов на зарубежную недвижимость, в частности на американскую, вырос на 20%. И это вполне легко объясняется. Таких цен на рынке США не было уже 30 лет.
Если говорить о частных домах, то тут цены не только не опустились, но и выросли на 4,4%. И это даже несмотря на то, что в марте этого года случился колоссальный обвал количества сделок - на 17%. Эксперты объясняют такое поведение тем, что после кризиса 2008 года строительные компании никак не могут войти в ритм и удовлетворить спрос на жилые дома, плюс изоляция в период пандемии заставила людей держаться подальше от многоквартирных домов и иметь возможность “погулять” во дворе. Да и пожилые люди, теперь предпочитают проводить старость в своем доме, а не в социальных учреждениях. Поэтому новые дома строиться не успевают, а вторичное жилье освобождается медленнее, а значит спрос возрастает и цены увеличиваются. Например, впервые за всю историю рынка недвижимости США, средняя цена одного объекта достигла отметки в $330 000.
Если говорить более конкретно, то средняя стоимость жилья в Квинсе в первом полугодии выросла на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Бруклине на 8% и составила $450 000. И это все на фоне спада количества заключенных сделок в том же Бруклине на 21%.
Несмотря на приостановку строительства новых жилых объектов из-за пандемии, эксперты утверждают, что спрос на жилье в США все равно присутствует и именно он сыграет одну из ключевых ролей в восстановлении экономики.
Так потихоньку рынок недвижимости в США оживает, но по прогнозам экспертов пройдет еще год-два, прежде чем он выйдет на показатели 2018 года.
Как я уже говорил ранее, инвестировать сегодня или нет зависит от конкретного покупателя и конкретного объекта недвижимости. Нельзя просто поддаваться желанию и соблазну, глядя на мировые экономические новости. В каждой сделке необходимо учитывать возможные риски и рассчитывать предполагаемые выгоды. Необходимо подходить к покупке с умом, оценивать специфику каждого конкретного города, района и объекта недвижимости. Важно понять вашу конечную цель: сдавать помещение в аренду или, к примеру, переехать самим. И только тщательно изучив вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость, ваши вложения станут приносить доход.
Оценка недвижимости в США: новый сервис компании Fincase
У команды Fincase большой опыт в оценке российской недвижимости, мы вошли в пятерку лучших PropTech компаний России. Реализованные проекты дали глубокое понимание алгоритмов машинного обучения, которые необходимы для анализа данных рынка недвижимости, поэтому сейчас наша главная задача - помочь десяткам тысяч инвесторов принимать правильные решения относительно выбора объекта вложения.
Опираясь на свой российский опыт, мы с командой разработали новый продукт, но уже для рынка США. Мы проанализировали сервисы по оценке недвижимости, которыми пользуются брокеры и застройщики, и пришли к выводу, что нужен новый продукт, который будет оценивать привлекательность инвестиций в недвижимость.
Опираясь на свой российский опыт, мы с командой разработали новый продукт, но уже для рынка США. Мы проанализировали сервисы по оценке недвижимости, которыми пользуются брокеры и застройщики, и пришли к выводу, что нужен новый продукт, который будет оценивать привлекательность инвестиций в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств. В сознании людей недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Вклады делают в коммерческую, жилую недвижимость, в строительство недвижимости или зарубежные объекты. Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
Например, отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Такой тип инвестиций требует максимальных вложений, но спустя 8-10 лет вложения окупаются с максимальной прибылью.
При создании продукта мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди при покупке недвижимости. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, но все же главным фактором оказалась инфраструктура – экосистема района. Сегодня покупатели недвижимости преимущественно - семейные люди, имеющие детей, поэтому большим спросом пользуется недвижимость, которая находится поблизости с поликлиниками, школами, бассейнами, парками, детскими кружками, спорткомплексами. Люди моложе, не имеющие детей, интересуются больше всего инфраструктурой, которая предлагает торговые и развлекательные центры, ночные клубы, офисы, банки, парковка и так далее. Люди пенсионного возраста предпочитают спальные районы подальше от центра города, с наличием поблизости остановок, аптек, поликлиник, магазинов. В общем, у каждой категории покупателей свои собственные запросы, на которые как раз и влияет прилегающая инфраструктура района.
Это звучит как очевидный факт, но в этой теме много подводных камней- как проанализировать участок для застройки, как оценить стоимость относительно рыночной, как ранжировать значимые требования по инфраструктуре в зависимости от сектора недвижимости, как сделать точный расчет ожидаемой доходности.
Сервис интегрируется с Google Maps и на привычном интерфейсе демонстрирует данные об инфраструктуре. Градация зеленого цвета показывает низкий или высокий уровень развитости района по заданным параметрам.
Запуск сервиса планируется на осень 2020 с появлением первых пользователей.
Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных способов инвестиций. Миссия Fincase - создать такой продукт, который обеспечит пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке и обеспечит данными для верного решения об инвестировании.
Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании Fincase