Инвестирование всегда связано с риском, и не важно вкладываетесь вы в чей-то бизнес или покупаете дом, чтобы сдать в аренду. Быть полностью уверенным в том, что сделка будет успешной невозможно, но минимизировать риски потерять деньги можно и нужно, если подойти к этому вопросу подготовленным. Ниже основные пункты, на которые следует обратить внимание при выборе объекта.
1) Месторасположение. Наверное, это один из самых важных пунктов, и речь здесь идет не просто о квартире в центре города или доме на окраине. Здесь важно глубже рассматривать городскую среду: наличие магазинов и кафе, транспортные развязки и маршруты общественного транспорта, даже вид из окна может сыграть не последнюю роль. Обратите внимание не только на то, как обстоят дела на момент заключения сделки, но и на то, как будет развиваться этот район в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Сегодня вы можете купить хороший дом в лесу, а через месяц за вашим забором будет проходить магистраль.
2) Оценка имущества. Я имею в виду не только разумную цену за квадратный метр, а расчет настоящей финансовой модели:
- сравнение выбранного помещения с аналогичными предложения, с похожими параметрами и назначениями;
- затраты на покупку земли и строительство, если речь идет о новостройках, и прочие расходы по амортизации, оснащению помещений;
- затраты на ипотеку и кредиты;
- доход, который вы планируете получить. При чем доход не только в цифрах, но и в сроках. Когда и сколько вы сможете заработать на выбранном объекте.
3) Доход. Этому пункту стоит уделить особое внимание, поэтому мы вывели его еще и отдельно. Не забывайте, что именно ради дохода вы решили заняться инвестированием.
Доход рассчитывается от прибыли за вычетом всех возможных расходов (покупка помещения, кредит, ремонт, электричество, услуги юристов, риелторов и так далее). Спрогнозируйте денежный поток от аренды в долгосрочной перспективе и ваши предполагаемые расходы. Например, проанализируйте рентабельность ремонта перед продажей или сдачей помещения. Что выгодней будет для вас и удобней для вашего потенциального клиента? Не забывайте про расходы, связанные с ипотеками и кредитами, если вам придется к ним обратиться при заключении сделки.
4) Инвестиционная цель. От того, что именно вы хотите, зависит и выбор помещения, и достижение ваших желаемых доходов. Самые распространенные цели:
- покупка жилья для собственного использования. Это не принесет вам большого дохода, но позволит сократить расходы на аренде. Конечно, это не всегда так на начальном этапе, особенно если вы покупаете жилье в кредит, но если рассматривать такие сделки в долгосрочной перспективе, то вы начинаете вкладываться в свое жилье и это выгодней, чем платить аренду многие годы. Плюс впоследствии вы можете продать недвижимость, что при правильной оценке, может принести свой доход от разницы стоимости покупки и продажи.
- покупка жилья под сдачу в аренду. Такая цель позволит вам получать регулярный доход, который, как правило, имеет положительную динамику. Но в таком виде цели нужно учитывать вопросы по работе с арендаторами: заключение договоров, оснащение и поддержание помещения в нужном виде, разрешение юридических и бытовых споров и так далее.
- быстрая продажа. Это дает возможность быстро, но немного заработать. Как правило, в таком сценарии покупают квартиру на этапе “котлована” по самой низкой цене и продают по завершении строительства по среднерыночной.
- покупка на будущее. Когда вы покупаете недвижимость с перспективой. Например, все тот же дом с магистралью за забором. Вы можете превратить его в офис с прекрасной транспортной доступностью для сотрудников или, скажем, в пункт сортировки товара крупной сети продуктовых магазинов.
5) Общая оценка рынка недвижимости. Рынок, как живой организм: на какие-то виды помещений спрос возрастает, на какие-то падает, влияет общая экономическая ситуация в мире. Чтобы играть по правилам “купить дешевле, продать дороже” важно следить за тенденция развития рынка недвижимости. Не лишним будет мониторинг ставок по ипотеке и кредитам, чтобы прогнозировать и выбирать наиболее выгодные для вас сценарии покупки. Обратите внимание на цены на покупку и продажу жилья в целом по рынку и в том сегменте, в котором вы планируете приобретать недвижимость. Отслеживайте перспективы нового строительства, инвентаризации имущества и динамику цен на услуги по обслуживанию и ремонту помещений. В общем на все те области, которые вам понадобятся для успешной работы.
Эти простые, но важные пять пунктов помогут вам лучше понимать риски инвестирования в недвижимость независимо от того, выкупаете ли вы помещение полностью или участвуете в инвестиционных фондах или краудфандинге.
В целом, вложение в недвижимость имеет низкую корреляцию по сравнению с другими основными классами активов, поэтому когда, например, акции падают из-за каких-то экономических или политических событий, то недвижимость часто растет. А в совокупности со стабильным доходом становится привлекательным и надежным видом вложений.
Для глубокой аналитики рынка существует большое количество сервисов, но до недавнего времени не было инструмента, позволяющего позволяющего рассчитать показатели прибыльность инвестиций через 3-5 лет. Новая платформа “Фонд” вычисляет рыночную стоимость недвижимости, а также отбирает недооцененные объекты с помощью алгоритмов искусственного интеллекта. “Фонд” проводит скрининг, анализирует данные об аналогах и определяет стоимость объекта недвижимости на текущую дату и в перспективе. Автоматический расчет показателей (цена продажи/аренды, срок окупаемости, чистый операционный доход (ЧОД), коэффициент капитализации (R.cap) позволяет принимать верные инвестиционные решения.
"Фонд" в течении месяца предоставляет информацию о более чем 10000 тысячах объектах рынка Москвы. При этом почти половина этих объектов ниже рыночной стоимости. Из них в число объектов с отклонением 20% - 30% входит около 2059 объектов, суммарная возможная разница при продаже по оцененной стоимости которых составит 14 137 573 581 р. Количество объектов в системе: 454240, из них 281144 жилые объекты, 173099 коммерческая недвижимость. Ежедневно база пополняется в среднем на 1500 единиц.
“Фонд” создан для инвесторов, которые при принятии решения хотят опираться не на мнение, а на точные данные.
Платформа открыта для пользователей до 15 апреля по запросу.
Пишите вопросы в комментариях!
Дмитрий Цыплаков, CPO компании “Финкейс”.