Оценка недвижимости - процесс определения рыночной, кадастровой, ликвидационной и (или) инвестиционной стоимости недвижимых объектов. Устанавливает стоимость оценщик на основании утвержденных подходов к оценке. А руководствуется он положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО).
Берете квартиру в ипотеку? Продаете или покупаете земельный участок? Необходимо предоставить имущество в залог? Без отчета об оценке недвижимости вам никак не обойтись. Специалисты Центра экспертиз рассказали, что содержит данный документ и как поступить при сомнении в его правильности.
Отчет об оценке недвижимости - официальный документ, который составляет оценщик по итогам выполнения анализа. Он имеет большое значение, так как содержит весь алгоритм действий специалиста, полученные результаты и конечный вывод о стоимости объекта. Отчет позволяет документально подтвердить ту или иную цену недвижимости, что может понадобиться в следующих ситуациях:
● оформление ипотеки;
● продажа жилья;
● оформление кредита под залог квартиры;
● страховка недвижимого имущества;
● реорганизация предприятия;
● вступление в наследство на квартиру;
● судебные разбирательства, связанные со сделками с недвижимостью.
Отчет о стоимости недвижимости лежит в основе многих важных решений. Например, согласно законодательству РФ без данного документа нельзя оформить ипотеку, ведь деньги выдаются за счет приобретаемого имущества и банк должен понимать, какова рыночная стоимость жилья. От стоимости квартиры зависит сумма кредита и процентная ставка.
Однако, есть один нюанс: отчет об оценки недвижимости может быть положен в основу решений только при условии, что он соответствует требованиям законодательства. Что это означает?
Требования к отчету
1. Информация в документе должна быть значимой для определения цены недвижимости, подтвержденной и достоверной. Кроме того, использованные формулировки должны иметь однозначную интерпретацию. Недопустимо приводить в отчете данные, которые не имеют отношения к проведенной оценке или создают ошибочное мнение о ее результатах.
2. Данный документ должен содержать ряд обязательных сведений:
● дату составления и номер отчета;
● основания для проведения оценки и ее цель;
● сведения об оценщике и заказчике;
● описание объекта оценки;
● стандарты и данные, использованные для расчета стоимости, источники получения данных, принятые допущения;
● последовательность действий оценщика и полученные результаты;
● дату определения стоимости;
● список документов, использованных специалистом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта.
Проверяете готовый отчет на наличие перечисленных пунктов, но видите в нем и другие сведения, которых нет в данном списке? Не паникуйте: это допустимо, если данные сведения являются значимыми в контексте проведенной оценки.
3. Отчет может быть в бумажном или электронном виде. В бумажном отчете каждая страница должна быть пронумерована, а сам отчет прошит, подписан оценщиком и скреплен его печатью либо печатью заказчика - юрлица. К электронному документу требование одно - наличие усиленной квалифицированной электронной подписи.
Отчет об оценке недвижимости в суде
Отчет об оценке недвижимого имущества часто используется в судебных спорах с целью укрепить доказательственную базу стороны. Однако, суд не всегда принимает его во внимание. Проанализировав судебную практику, мы выделили частые случаи, при которых так происходит:
● имеется заключение эксперта, выводы которого не совпадают с выводами оценщика - обычно суд отдает приоритет первому документу;
● доказано, что в основе отчета лежит неподтвержденная и (или) недостоверная информация;
● отчет не содержит сведений о методике расчета стоимости, а данный показатель выведен исходя из информации в открытом доступе;
● в документе допущены очевидные ошибки в расчете стоимости;
● оценщиком не был проведен осмотр оцениваемого объекта.
Кроме того, если отчет не соответствует другим требованиям законодательства, перечисленным выше, вам вряд ли удастся использовать такой документ в суде.
Что делать, если вы не согласны с выводами оценщика?
Данный документ не является неопровержимо достоверным доказательством. Если есть сомнения в правильности отчета, то вы вправе его оспорить. Сделать это можно в отдельном судебном процессе либо в рамках основного спора, в частности, инициировав экспертизу отчета.
Мало не согласиться с выводами оценщика и заявить о недостоверности предоставленного им документа. Данный факт придется доказать. Например, если вы решили инициировать экспертизу отчета, привлеченный эксперт оценит на предмет достоверности выводы оценщика и соблюдение им требований законодательства, и в результате предоставит заключение.
Увидели в отчете об оценке небольшие описки и неточности? Если такие ошибки не искажают полученные результаты, то это не повод оспаривать документ.
Ответственность оценщика
Оценщик, в отличие от эксперта, не дает подписку об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложной информации. Это не значит, что никакие меры не применяются к недобросовестным специалистам.
Данное лицо отвечает за убытки, возникшие у заказчика вследствие предоставления некачественного отчета, а также за имущественный вред, возникший из-за указания неверной цены объекта. По закону оценщик обязан возместить все это в полном объеме (ст. 24.6. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Поэтому если вы понесли ущерб, не бойтесь требовать его возмещения - закон на вашей стороне.
Материал подготовлен по материалам сайта: ceur.ru/services/oczenka-zhiloj-nedvizhimosti/