30% годовых на торговой недвижимости в кризис
Рынок торговой недвижимости всегда востребован среди инвесторов, но периодически меняется спрос на то, какие объекты строить и в каких локациях. В 2000-х популярность набирали Моллы, после чего спрос возник на первые этажи многоквартирных домов. Они популярны и сейчас, но есть трудности при оформлении документов с собственниками квартир.
Сейчас, в связи с пандемией и кризисом, который возник на фоне распространения болезни, развивается строительство в спальных микрорайонах, на въездах, на окраинах города.
На них сразу обратили внимание инвесторы и арендаторы. Бизнесами, которые выбирают помещения в районных ТЦ, на первых этажах жилых домов стали супермаркеты, аптеки, зоомагазины, пивные магазины. Инвестиции в объекты в спальных микрорайонах могут окупиться за 3-5 лет, а доходность достигнуть 30% на аренде, если работать с опытным девелопером.
Компания «Отелит» выделяет три типа проектов: нестационарные объекты, готовая недвижимость и строительство новых объектов. Вложения в них начинаются от 500 тыс. ₽. и не ограничиваются сотнями миллионов. Для каждого партнера подбирается объект в зависимости от риска, доходности и остальных особенностей торговой недвижимости.
1. Нестационарные объекты для тех, кто рассчитывает на доходность ~35% годовых
Нестационарные объекты (НТО) — это киоски и некоторые павильоны. Сразу заметим, что НТО являются движимым имуществом и попадают в категорию временных объектов.
Чтобы стать зарабатывать с объекта, достаточно 500-600 тыс. ₽. , а доходность достигает 35% годовых. Такие инвестиции подходят для тех, кто хочет максимально заработать, получить выгоду и готов идти на риски. Некоторые девелоперы киоски продают уже с арендаторами, поэтому инвестору достаточно купить павильон с арендатором и уже через месяц после переоформления он получит первый доход. За 3-4 года объект полностью окупается и начинает приносить прибыль.
Инвестором может стать каждый, так как на сумму меньше 1 млн. ₽. сейчас выдают потребительские кредиты. Поэтому можно обратиться в банк, купить киоск и закрывать кредит этими деньгами. А если аренда выше ежемесячного платежа по кредиту, то его можно погасить быстрее или уже использовать разницу между арендной платой и платежом по кредиту на личные нужды.
Инвестиции во временные объекты имеют свои риски, поэтому стоит проконсультироваться с тем, кто имеет опыт работы на рынке, перед покупкой. Например, «Отелит» бесплатно консультирует по таким вопросам и помогает разработать стратегию, как минимизировать риски.
2. Готовые объекты торговой недвижимости с минимальными рисками
Если инвестор не готов к рискам и хочет стабильности, то для него подходят готовые капитальные объекты торговой недвижимости. Это более надежный вариант для вложений, доходность таких объектов составляет 10-14%.
Преимущества работы с такими объектами:
- Доход от объекта можно получать сразу. Объект готов, есть ремонт, согласованы технические условия. В нем уже работает кафе, парикмахерская или продуктовый магазин, поэтому с первого дня покупки бизнес платит аренду инвестору. Но есть случаи, когда помещение продается без арендатора и здесь появляются новые риски и сложности. Поэтому опытные компании всегда продают объекты с арендаторами, некоторые предоставляют отчетность об их платежах: были ли скидки по аренде, съезды или задержки по оплате. Исходя из таких данных, можно убедиться в надежности арендатора и быть уверенным в доходе.
- Сделка происходит быстро: оформили объект в собственность и получаете доход.
- Стоимость объекта зависит от дохода с аренды помещений, поэтому цена на готовый объект недвижимости не упадет. Но инвесторам стоит обращать внимание на историю работы с арендатором и быть осторожным при покупке помещения без него. В этом случае нужно обращаться к экспертам за консультацией: оценить, сколько можно зарабатывать с такого помещения, кому его можно предложить и по какой ставке.
- Для покупки коммерческой недвижимости можно брать ипотечные коммерческие кредиты. Если доходность объекта будет выше, чем ежемесячный платеж, то сразу будете получать чистую прибыль.
Готовая торговая недвижимость на рынке окупается за 7-10 лет, это зависит от методов расчета и самого объекта.
3. Строительство торговой недвижимости — лучший способ сделать ликвидный объект
Доходность объектов, в которые инвестор вкладывает деньги на этапе строительства выше, чем у готовых, она составляет 15-25%. Окупаются такие проекты за 5-6 лет, если найти удачную локацию и арендаторов.
Преимущества инвестирования в строительство объектов:
- Объект можно сделать универсальным для любого арендатора за счет ремонта, красивой отделки, удобного технического оснащения, высоты потолков, ширины колонн. Есть приятный бонус, можно повлиять на внешний вид, планировки, учесть пожелания арендаторов, проявить творчество.
- Есть возможность контролировать затраты и минимизировать их. То есть появляется возможность разбить инвестиции по этапам строительства.
- Исходя из второго пункта, на инвестора накладывается небольшая долговая нагрузка и одновременно можно реализовывать несколько проектов торговой недвижимости.
- Вы заранее знаете арендатора. Если строите с опытным девелопером, то арендаторы известны до начала реализации. Компания «Отелит» заключает договоры с бизнесами заранее, чтобы оценить риски и выявить спрос на объект.
У инвесторов, которые вкладывают деньги в строительство, появляется возможность сделать прибыльный объект, который будет востребован у надежных федеральных арендаторов. Помещение будет подходить под любой бизнес и, таким образом, управление объектом становится простым.
Но если у вас не хватает времени или опыта управлять объектами, этим может заняться компания за определенную комиссию.
У каждого типа объектов, которые перечислили выше, есть свои преимущества и риски.
Для покупки НТО нужно разбираться, как продлевать договор аренды, уметь работать с рисками или выделить время, чтобы научиться этому. А для кого важна высокая доходность, то проблемы разобраться в документах не будет. Но высокая доходность порождает высокие риски.
Инвестору в готовые объекты можно не думать о бумагах. Такой объект продают с пакетом документов, если собственник добросовестный.
Что касается строительства, то нужно понимать, как получить разрешение, оформить право собственности, но риски при таких вложениях невысокие.
Для инвесторов готовой недвижимости и тех, кто вкладывает в строительство, есть преимущество в том, что помещение арендатор уже понятен и договор с ним заключен.Также такие объекты можно легко продать.
Если вы не имеете опыта в работе с торговой недвижимостью, то стоит обратиться к эксперту рынка, который сможет просчитать экономику проекта, спрогнозировать риски и помочь с ними работать.