Развитие офисного рынка: дефицит качественных проектов продолжит усугубляться

В 2020 году в отличие от предыдущих кризисных периодов рынок офисной недвижимости Москвы демонстрировал устойчивость, так как оказался подготовленным к новым вызовам благодаря малым объемам строительства в последние 5 лет, а также высокому спросу в 2018–2019 годах, который сопоставим с активными 2007 и 2008 годами. В совокупности данные факторы способствовали постепенному сокращению объема свободных площадей на рынке. Благодаря сложившемуся состоянию рынка мы не наблюдали агрессивного роста доли свободных площадей и падения ставок аренды, как это было в 2009 и 2014–2015 годах.

Сегмент класса А наиболее остро реагировал на кризисные шоки в экономике. В предыдущие кризисы вакансия демонстрировала рост: с 9% в конце 2008 года до 27% в 2009 году, с 17% в 2013 году до 28% в 2014 году. В конце 2019 года уровень свободных площадей класса А составил 10%, в течение 2020 года увеличился всего на 2 п.п. Объем свободных площадей на пике предыдущего кризиса, в 2015 году, превышал 1 млн кв. м, по итогам 2020 года были доступны порядка 550 тыс кв. м, из которых 150 тыс кв. м в Москва-Сити, 100 тыс кв. м в Центральном деловом районе, 90 тыс кв. м в Ленинградском субрынке. Данные районы отличались большим предложением и во время предыдущего кризиса, например: в центре было доступно 250 тыс. кв. м, в Москва-Сити 260 тыс. кв. м, в зоне между ТТК и МКАД более 220 тыс. кв. м.

Из уже заявленных проектов класса А на ближайшие три года на рынке для аренды или покупки будет доступно менее 70%. Остальные площади уже строятся под нужды конкретных компаний, например, более 70 тыс кв. м было арендовано компанией Тинькофф в середине 2020 года (AFI SQUARE), 23 тыс кв. в приобрела компания Альфа-Страхование в Парке Легенд, 40 тыс кв. м строится под использование компанией Мосинжстрой (ТПУ Мневники), 178 тыс кв. м под нужды структур Ростеха (Ростех-Сити) и 161 тыс кв. м под нужды Сбера (Сбер-Сити). Проекты офисной площадью порядка 700 тыс кв. м находятся в стадии проекта и могут быть построены в рамках классического девелоперского цикла за 24-36 месяцев в зависимости от объемов. Таким образом, при наличии интереса со стороны арендаторов, данные проекты могут повлиять на увеличение объемов ввода в ближайшие 2–3 года. В краткосрочной перспективе транзакционная активность может быть снижена в связи с отсутствием качественного продукта, а не вследствие отсутствия потребности в офисных площадях.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РАЗРЕЗЕ ОФИСНЫХ СУБРЫНКОВ МОСКВЫ

Центральный деловой район

Потенциал нового офисного строительства в центре города практически исчерпан

10 лет назад вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового офисного строительства в историческом центре города с целью разгрузить транспортную инфраструктуру и создать комфортную среду для прогулок жителей и гостей столицы. С другой стороны, количество доступных участков для нового строительства в центре давно находится на минимальном уровне.

В начале нулевых зона внутри Садового кольца была самой популярной у девелоперов и наиболее востребованной среди компаний-арендаторов. Таким образом, объем площадей класса А в центре города до сих пор остается максимальным, 1,56 млн кв. м или 34% от общего объема площадей класса А в Москве.

В этом году будет завершено строительство «последних» объектов в центре, это AFI2B на 2-ой Брестской, проект который был заявлен на рынке более 10 лет назад, БЦ на Смоленском бульваре, 13, ввод в эксплуатацию которого ожидался в 2020 году. Отсутствие новых проектов в центре и сохранение спроса даже на минимальном уровне будут стимулировать сокращение объема свободных площадей.

По итогам 2020 года объем свободных площадей класса А составил 6%, в 2021 году ожидается увеличение показателя до 7% благодаря вводу в эксплуатацию новых площадей, уже в 2022 году уровень вакансии будет уменьшаться.

На долгосрочном горизонте основными источниками новых площадей в центре станут предложения «вторичных» помещений, гибкие решения аренды и редевелопмент «устаревающих» бизнес-центров, количество которых растет с каждым годом, так как первые бизнес-центры были построены еще в конце 90-х – начале нулевых.

Зона между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (не включает Москва-Сити и часть Ленинградского делового района)

В силу своих масштабов данная зона не обладает потенциалом для существенного увеличения объемов офисного девелопмента

Зона между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом отличается минимальным объемом предложения площадей класса А относительно других субрынков Москвы, всего 0,2 млн кв. м. В связи с этим транзакционная активность в данной зоне носит волнообразный характер, а объем сделок достигает максимальных значений, когда на рынке реализуются новые проекты. В 2021 году ожидается ввод в эксплуатацию БЦ в Земельном переулке, который ожидался в 2020 году, в 2022-2023 годах заявлены несколько крупных проектов, первая фаза Z13 и Lucky на 2-ой Звенигородской ул., AFI SQUARE на Грузинском Валу.

Текущий уровень свободных площадей здесь составляет лишь 5%, при этом половина доступна в БЦ Dominion Tower. Запрашиваемые ставки аренды в среднем составляют 20 000–40 000 руб в зависимости от расположения.

Временное небольшое увеличение свободных площадей в зоне между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом может наблюдаться в 2022 году за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Однако на долгосрочном горизонте данная зона будет отличаться низким уровнем вакансии.

Москва-Сити

Москва-Сити стала полноценной альтернативой Центральному деловому району, при этом в среднесрочной перспективе на рынок выйдут последние проекты Сити

Москва-Сити наиболее остро переживала предыдущие кризисы на рынке офисной недвижимости относительно других деловых районов, однако текущие экономические последствия коронакризиса не стали столь драматичными для делового района благодаря устойчивому спросу на офисы в Сити. Несмотря на сокращение объема сделок по итогам 2020 года на 20% (107 тыс кв. м в 2019 году против 86 тыс кв. м в 2020 году), средняя запрашиваемая ставка аренды увеличилась на 10% в течение года, средний диапазон составляет 30 000–40 000 руб.

В 2021 году доля свободных площадей в Москва-Сити может сократиться с текущих 12% до 6%, в 2022 году ожидается кратковременный всплеск уровня свободных площадей вследствие ввода в эксплуатацию Гранд Сити Тауэр. Тем не менее в случае увеличения активности на рынке со стороны крупных игроков, которые часто стараются реализовать свою потребность в офисных площадях во время кризисных периодов на рынке, существует вероятность более сдержанного роста или сокращения вакансии.

Ленинградский деловой район

Транзакционная активность в Ленинградском деловом районе сдерживается ограниченным выбором доступных проектов, однако данная ситуация изменится в долгосрочной перспективе, что будет стимулировать спрос на офисы в данном районе.

Ленинградский деловой район отличается стабильным спросом на офисные помещения и является более доступной альтернативой Центральному деловому району и Москва-Сити. Средние ставки аренды на офисные помещения класса А варьируются от 24 000 руб до 36 000 руб.

Ленинградским субрынок имеет большой потенциал для нового офисного строительства за счет сохранения здесь большого количества НИИ и промзон.

Уже заявлен ряд крупных проектов площадью более 600 тыс. кв. м, что превышает текущее предложение в субрынке (568 тыс кв. м). Однако многие из этих проектов находятся на начальной стадии, мы ожидаем, что их строительство перейдет в активную фазу вслед за стабилизацией экономической ситуации и восстановлением спроса на офисные площади.

В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию ожидаются такие проекты, как Прайм Тайм, первое здание комплекса Stone Towers, Алкон III и другие.

Зона между Третьим транспортным кольцом и МКАД

Зона имеет большой потенциал нового офисного строительства за счет своих масштабов, сохранения большого количества промзон и мер стимулирования со стороны Правительства Москвы по развитию данных территорий

Более 10 лет Правительство Москвы стимулирует девелоперов активно развивать офисные проекты за пределами Третьего транспортного кольца, чтобы разгрузить центр города и сократить маятниковую миграцию населения в часы пик. Необходимо отметить, что освоение территории под деловую застройку началось еще в середине нулевых естественным образом. За последние 15 лет объем площадей класса А за Третьим кольцом (но в пределах МКАД) увеличился более чем в 10 раз и на сегодняшний день составляет 0,67 млн кв. м.

Несмотря на существенную территорию зоны между Третьим транспортным кольцом и МКАД, строительство новых проектов класса А ограничено. Более того, офисные здания, которые находятся в активной стадии строительства, уже не доступны для рынка. Половина свободных площадей в данной зоне приходится на 1 бизнес-центр, Прео 8. Поэтому выбор площадей здесь остается весьма ограниченным. По итогам 2020 года доля свободных площадей составила 10%, ожидается ее дальнейшее сокращение. В 2021 году к вводу в эксплуатацию заявлено 300 тыс кв. м, однако 75% из них уже не доступны на рынке для аренды или покупки.

Запрашиваемые ставки аренды находятся в диапазоне 17 000–22 000 руб.

Зона за МКАД

Зона за МКАД – единственный субрынок, где спрос на офисные помещения остается ограниченным на протяжении последних 10 лет

На этом фоне доля свободных площадей практически не опускалась ниже 20%. Лишь единичные проекты, такие как Comcity, имеют успех среди пользователей. Учитывая активную застройку Инновационного Центра Сколково и развитие проектов в юго-западном направлении, уровень вакансии продолжит находиться под давлением нарастающих объемов нового строительства и сдержанного спроса. По нашей оценке, в среднесрочной перспективе объем свободных площадей может достичь 45%. Средние ставки аренды находятся на уровне 13 000–16 000 руб.

Тем не менее мы наблюдаем стремительное развитие транспортной инфраструктуры в данных зонах и активное строительство жилых комплексов. Это будет стимулировать спрос в долгосрочной перспективе.

*все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДC.

__________________________

Еще больше материалов по рынку коммерческой недвижимости в нашем Блоге