{"id":8721,"title":"\u0427\u0442\u043e \u043f\u043e\u043b\u0435\u0437\u043d\u043e\u0433\u043e \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u0441\u0434\u0435\u043b\u0430\u0442\u044c \u0438\u0437 \u0440\u044b\u0431\u044c\u0435\u0439 \u0447\u0435\u0448\u0443\u0438","url":"\/redirect?component=advertising&id=8721&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/316632-odezhda-kotoraya-rastet-vmeste-s-rebenkom-biotoplivo-i-krossovki-iz-chaynogo-griba&placeBit=1&hash=3f7bfd5e764a97a666a0f91fc9e9278a2147bac49abdacebb6449b781d4d5ca0","isPaidAndBannersEnabled":false}
CBRE

Смена парадигмы: как выживают торговые центры

Марина Малахатько
Директор, руководитель отдела торговых помещений CBRE в Москве

В России насчитывается примерно 25 млн м² качественной торговой недвижимости, из них в Москве — около 6 млн м². По итогам 2020 года вакантность торговых площадей заметно выросла, так, по Москве она составила около 9%. Причины понятны: из-за введённых карантинных мер посещаемость ТЦ упала и в Москве, и в регионах: по сравнению с «доковидной» эпохой проседание составило в среднем 20%. При этом положение в разных регионах порой различалось кардинально — всё зависело от решений губернаторов в части карантинных мер (кое-где ТЦ стояли закрытыми гораздо дольше, чем в столице, а некоторые не вернулись к полноценной работе до сих пор). Разумеется, в таких условиях выручка и у ТЦ, и у ритейлеров упала — пришлось принимать меры.

Скидки и ставки

В сравнении с кризисом 2008 года на этот раз лендлорды были гораздо более щедрыми на скидки для арендаторов: понимали, что по окончании кризиса могут не найти новых партнёров. В результате среди крупных арендаторов массового оттока не произошло, и в основном из ТЦ ушли мелкие ритейлеры (несетевые и молодые — те, кто снимал площади в пределах 250 м²) — правда, из некоторых ТЦ они уходили десятками.

При этом скидки предоставлялись на определённый срок: кому-то всего на несколько месяцев, другим — дольше. Это объяснимо: например, в Москве ТЦ давно работают в штатном режиме, и повода для льгот уже нет.

Мы знаем случаи, когда при заключении договора аренды на 2021 год был уменьшен размер арендной платы (особенно в тех случаях, когда изначально он был выше среднерыночного), и хотя это тоже косвенное влияние пандемии, мы видим в таком решении возможность в целом не привязываться к конкретной ситуации. Особенно эти меры эффективны в случаях, когда ставки привязаны к курсу валют, таких мало, но они есть.

И кино, и медицина

Способы выживания у ТЦ разные, а некоторым даже не понадобилось искать новые. Так, например, «Авиапарк» активно укрепляет позиции и даже наращивает площадь, по итогам года он вошёл в топ-5 московских ТЦ.

Если говорить о рядовых центрах, то ситуация может быть прямо противоположной: в низкокачественных ТЦ проблемы начались ещё до пандемии. Трафик стал падать из-за роста популярности онлайн-ритейла. В итоге вакансия площадей росла, и лендлорды были вынуждены искать альтернативные решения.

Самыми популярными становятся обычно следующие подходы:

  • Открытие дарксторов (магазины, работающие только на выдачу и доставку и закрытые для внешних посетителей). Чаще всего им сдаётся неликвидная площадь в отдалении от входа.
  • Размещение компаний из сегмента городской логистики (склады, работающие на рынок b2c: доставка идёт непосредственно к клиенту, а не в магазины). Под такие объекты может использоваться даже парковка.
  • Открытие коворкингов. Здесь требований к помещению гораздо больше — например, нужны окна и хорошие коммуникации (в том числе нормальные лифты). В качестве примера можно привести «Центральный детский мир», верхний этаж которого (около 3000 м²) собиралась снять сеть коворкингов. Сделка не состоялась из-за того, что лендлорд не смог уговорить совет директоров заменить коворкингом один из детских развлекательных комплексов. Действительно, смена парадигмы — серьёзный шаг, и далеко не все могут себе его позволить. Кроме того, в данном случае действовала ещё и жёсткая установка от городских властей.

Есть и более экзотические варианты задействования пустующих площадей: открытие медицинских центров (примеры — переоборудованный в ковидный госпиталь АТЦ «Москва» на Каширском шоссе или клиника «Чайка» в «Городе столиц» МДЦ «Москва-Сити», расположенная в торговой зоне). Открытие медицинских центров вместо кинотеатров — один из последних трендов. Очевидно, что кинотеатрам уже не нужны такие большие площади, как раньше (6000—10 000 м²), а значит, настало время найти излишкам другое применение. Требования, необходимые для размещения медицинских учреждений, сегодня уже закладываются в техдокументацию при проектировании торговых центров.

Можно использовать пустующие торговые площади под театры или киностудии. К примеру, у нас был запрос на поиск подходящей локации от Театра Бродвейских мюзиклов. Такие запросы мы пока относим к категории «разовых», в то же время сам факт их появления говорит об определённой тенденции. При этом лендлордам такие нестандартные клиенты не очень выгодны: большие деньги те платить не готовы, но они вынуждены работать и с такими арендаторами, иначе выручка будет совсем низкой.

Бывают и совсем неожиданные варианты. В России подобные проекты пока реализованы не были (да и сложно их представить хотя бы из-за строгих СНиПов), но в Китае уже есть кейсы переформатирования верхних этажей торговых центров (и даже достройки новых) под жильё. А в Калифорнии есть отличный пример редевелопмента устаревшего торгового центра в Западном Лос-Анджелесе под суперсовременный офисный кампус, где разместилась, например, и киностудия Netflix. В России, впрочем, столь экстремальных вариантов развития ТЦ, на мой взгляд, пока не предвидится.

Перспективы и тренды

Основной тренд — трансформация торговой недвижимости в многофункциональные центры. Со временем классических торговых галерей будет становиться всё меньше и меньше. Особенно ярко этот тренд уже прослеживается в Москве.

Ещё одна тенденция (тоже, скорее, столичная) — изменение размеров площадей торговых центров. Такие гиганты, как «Авиапарк», вряд ли будут появляться в дальнейшем: теперь актуальнее ниша с более компактными габаритами до 100 000 м² (на пике спроса будут варианты с 30 000—40 000 м² арендопригодной площади). И тоже в сочетании с иными форматами, помимо собственно ритейла.

В регионах же пока традиционный формат довольно сильно востребован — и посетителями, и арендаторами. Мы убедились в этом на открытии «Калина Молла» во Владивостоке: ТЦ для города был не первым (хотя другие объекты не такого высокого уровня), но ажиотаж был очень большим. Другой пример — «Казань Молл». Казань — развитый мегаполис с высоким насыщением торговой недвижимости. До ввода «Казань Молла» обеспеченность качественными торговыми площадями была равна 433 м² на 1000 жителей. При этом в городе почти 10 лет не строились новые объекты. Таким образом, ТЦ «Казань Молл», открывшись в ноябре 2020 года с высоким уровнем заполнения, почти сразу завоевал трафик от 18 до 23 тыс. человек в день и привязанность горожан.

В любом случае в ближайшие годы будут появляться непривычные форматы. Более того, уже сейчас в проекты закладываются разнообразные варианты нового использования: от коворкингов и профессиональных концертных площадок до интегрированных парков и бутик-отелей, и это самая важная тенденция для тех, кто работает в отрасли.

Источник: оригинал статьи размещен на портале Сбер. Про

0
0 комментариев
Популярные
По порядку
Читать все 0 комментариев
Это Элви Рэй Смит: он мечтал создать анимационный фильм на компьютере, соосновал Pixar, но ушёл из компании из-за Джобса Статьи редакции

Смит создал альфа-канал, который используется в Photoshop и других редакторах, работал в Xerox и LucasFilm и убеждал всех, что за компьютерной графикой будущее, однако всерьез его никто не воспринимал – кроме Стива Джобса.

Эксперимент: оформляем банковские карты без бумажных документов

Оформление затянулось, но проект все равно продолжили развивать.

«Хочу супер-пупер мега продукт, начинайте штормить». Разбираемся, как гроуз-хакинг помогает бизнесу расти

Подкаст «Бизнес, роботы мечты» — это клуб предпринимателей, где помогут, если что-то идёт не так; покажут новую цель, если застопорился.

«Тинькофф» добавил кешбэк в сервис с картами лояльности «Кошелёк» — до 30% от покупки в магазинах-партнёрах Статьи редакции

Деньги копятся в приложении, затем их можно вывести на любую банковскую карту.

Путин поручил разработать вариант налогового вычета для частных инвесторов при долгосрочных вложениях в российские акции Статьи редакции

Фондовый рынок должен не только финансировать инвестиционные проекты, но и приносить доход гражданам, считает президент.

На сайтах с эквайрингом от ПСБ появился Yandex Pay

Покупатели с аккаунтом «Яндекса» смогут оплачивать покупки, не вводя данные карты.

Лайфхак в подборе: как ATS-системы помогают экономить время и бюджет рекрутеров

Процесс рекрутинга существенно не отличается от компании к компании. Есть несколько типичных шагов, которые проходит рекрутер: размещение вакансии на джоб-бордах, поиск соискателей по базам, согласование кандидатов с заказчиками, собеседование, выдача и проверка тестового задания, проверка кандидата службой безопасности.

Минэкономразвития РФ приняло предложения РСПП по совершенствованию рынка интеллектуальной собственности

На актуализации плана дорожной карты ТДК (трансформация делового климата) «Интеллектуальная собственность» в соответствии с пожеланиями бизнес-сообщества настоял первый заместитель председателя правительства Андрей Белоусов.

Штраф 10 тысяч рублей за утерю терминала, который банк забрал сам

Здравствуйте! Пишу про СберБизнес.

Kornia - Python библиотека для обработки изображений в задачах CV

В этой статье я хотел бы познакомить читателей с библиотекой для ЯП python — Kornia, имеющей богатый функционал в области computer vision. Библиотека написана с использованием pytorch, в ее основе лежат готовые решения, такие как torchvision, PIL, skimage, tf.image, OpenCV. В Kornia реализована возможность выполнения вычислений не только с…

null