Аренда жилья в Испании. Какие регионы ограничат цену на аренду?

Правительство Испании занимается разработкой нового закона о жилье, который, в частности, направлен на сдерживание роста цен на рынке аренды. Ожидается, что в рамках этого закона будут приняты соответствующие меры, при которых автономные сообщества (Comunidades Autónomas) и муниципалитеты (Ayuntamientos) смогут установить ограничения на доход для собственников в наиболее напряженных областях, как для новых, так и в текущих контрактах.

Согласно Министерству Транспорта, Мобильности и Городского Развития «Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urban», ожидается, что новый закон будет представлен на рассмотрение Совета министров в феврале этого года.

Из всех подверженных высокому ценообразованию районов Мадрид, как на региональном, так и на муниципальном уровне, является единственным, кто не согласен с мерой, предложенной центральным правительством, хотя остальные автономные сообщества напротив, соглашаются применить лимиты арендной платы или, по крайней мере, весьма заинтересованны в возможности применения нового закона, как в случае Наварры или Страны Басков. Наряду с ними, Каталония, где уже частично начинают применяться лимиты для собственников, Автономное сообщество Валенсия, Канарские и Балеарские острова видят необходимость изменения цен на аренду в своих регионах, по крайней мере, в тех областях, где арендная плата в последние годы стала значительно дорожать.

В Министерстве поясняют, что «конституционное право на достойное и адекватное жилье требует утверждения государством нормативы, имеющей статус закона, которая устанавливает основы и гарантии его осуществления на всей территории».

В связи с этим, они указывают на то, что «данный закон имеет важное значение для решения жилищных проблем, таких как укрепление стабильности общества, защита их социальной функции как основных правовых гарантий».

«Регулирование цен на аренду в целях сдерживания их роста и обеспечения доступа к жилью в актуальных условиях экономической доступности доказывается в качестве необходимой меры», заверяет вице-президенты по жилищным вопросам и биоклиматике правительства Валенсии. Например, в Валенсийском автономном сообществе имеется 51 зона с напряженным рынком аренды.

В свою очередь, Эдуардо Робси, генеральный директор жилищно-строительного департамента при правительстве Балеарских островов, уверяет, что они, «к глубокому сожалению, являются одной из территорий, наиболее затронутых тенденцией к повышению цен на аренду». «Рыночное давление было частично ослаблено новаторскими мерами, одобренными правительством Балеарских островов, но их оказалось недостаточно, чтобы повернуть вспять тенденцию», — объясняет Робси, который уверяет, что они убеждены в том, что ограничение арендной платы «необходимо в качестве решения проблемы краткосрочного и прямого воздействия на ценообразование, с тем чтобы облегчить положение семей, которое усугубилось кризисом в COVID 19».

Советник правительства Канарских островов по вопросам общественных работ, транспорта и жилищного строительства Себастьян Франкис признает, что «в период пандемии цены на аренду жилья снижаются, но также очевидно, что на Канарских островах существуют некоторые районы, в которых платят слишком много, и поэтому необходимо принять меры».

Что касается законодательства Каталонии, правительство открыло доступ к Закону № 11/2020, с тем чтобы содействовать сдерживанию цен на аренду и обеспечению баланса на рынке. Таким образом, местные власти, положительно оценивают свои шаги в этом направлении, при условии, что основной закон не вторгается в исключительную компетенцию правительства Каталонии в жилищной сфере и законодательства, которое уже приняли в Каталонии.

Этот закон (11/2020) датирован серединой сентября, и поэтому как заявляют в местных органах управления «прошло мало времени, и еще преждевременно давать его детальную оценку».

Тем не менее представители Мадридского автономного сообщества придерживаются совершенно другого мнения об эффективности нового закона, поскольку считают, что «принятием нового закона меры могут привести к пагубным последствиям, таким как отсутствие необходимого парка доступного арендного жилья. Напротив, рынок аренды пострадает от значительного сокращения предложения, роста средней цены и ухудшения жилищного парка. Таким образом, Мадридское автономное сообщество не будет устанавливать ограничения на арендную плату.

В основе этого утверждения лежит недавний доклад Банка Испании, в котором анализируется опыт таких стран, как Франция, Германия, Соединенные Штаты, Швеция и т.д., и указывается, что, хотя и в краткосрочной перспективе «Эти меры могли бы быть, эффективными, но доказательства свидетельствуют о возможном появлении потенциально значимых негативных последствий, особенно когда подобные меры сохраняются в течение длительного времени, ограничивая предложение, приводя к махинациям и вызывая неэффективное сохранение парка арендного жилья».

Мадрид, Барселона, острова и средиземноморское побережье являются основными районами страны, где по мнению правительства правительство присутствует напряженность в ценах на аренду жилья. Однако появление пандемии коронавируса привело к изменению тенденции в некоторых регионах, где фиксируются самые высокие цены за кв.м. Так, по данным компании «Fotocasa», четыре региона, которые еще три года назад ежегодно увеличивали темпы роста, после пандемии в 2020 году закрылись с падением цен. Это касается Балеарских островов (-7,7%), Мадрида (-5,1%), Канарских островов (-3,5%) и Каталонии (-1%).

Хотя эти цифры и указывают на изменение курса в этих регионах, всё же они остаются самыми дорогими. Так, в декабре Мадрид разместился в топе, с ценником на аренду жилья в 14,10 евро за кв.м. в месяц, что на 32% превышает средний показатель по стране, составляющий 10,65 евро.