Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2021 году. Стоит ли брать? На что обратить внимание?
По данным соц. опросов более половины россиян предпочли бы вложить свободные деньги в недвижимость (квартиры, коммерческие помещения, земли). Этот вариант инвестиций считается самым надежным испокон веков и самым психологически комфортным.
Многие согласятся, что намного приятнее расставаться с деньгами, когда взамен вы получаете что-то осязаемое, что потом можно сдать, перепродать или использовать для собственных нужд.
Но так ли хороша недвижимость для инвестиций? Давайте разберемся с плюсами покупки и владения недвижимости:
✅Инвестиции в недвижимость — это стабильно, максимально безопасно и оптимально по трудозатратам на объект! И жилые, и коммерческие помещения всегда востребованы, их невозможно украсть как, например, автомобиль. В любой момент вы можете использовать недвижимость как для себя лично, так и для получения дополнительного дохода.
✅Недвижимость требует минимум внимания, не так много операционных действий для управления, а если совсем не хочется ничего делать, то всегда можно нанять управляющую компанию.
✅ Такой актив, как недвижимость, способен уберечь сбережения от обесценивания и даже позволяет заработать, что особенно актуально в кризис, потому что в кризис можно купить особенно дёшево, а после восстановления рынка цена всегда растёт.
✅ Наблюдаются устойчивые тенденции роста цен на недвижимость в целом в перспективе. Покупая в новостройках, при правильной оценке всегда можно продать дороже.
✅ Если локация выбрана удачно, то арендодатель всегда в выигрыше и может регулярно раз в год поднимать ставку, в соответствии с ростом цен.
Разобравшись с плюсами владения недвижимости, встает следующий вопрос: Какое коммерческое помещение выбрать? Офисы или street retail?
Но перед ответом на этот вопрос разберемся, какая сейчас в мире ситуация с коммерческой недвижимостью. Ведь это важный маркер при выборе объекта по свои цели.
Финансовые аналитики США опросили компании, работающие в сфере коммерческой недвижимости. Те почти единогласно заявили, что спрос на их услуги увеличивается.
Около 90% опрошенных сообщили, что спрос на аренду нежилых помещений в 2021 году улучшился по сравнению с 2020. Около 47% респондентов сказали, что спрос в текущем квартале резко вырос на 5% и более. Лишь для 10% спрос не изменился или снизился.
Арендодатели считают, что тенденция продолжит укрепляться. Так что сейчас самое время начинать инвестировать в коммерческую недвижимость. Результаты опроса демонстрируют куда больший, чем ожидали инвесторы, потенциал роста.
Что касается России, спрос на небольшие торговые помещения (60-90 квадратных метров) в прошлом году вырос на 25-30%, на маленькие офисы (30-50 квадратных метров) — на 10-15%. Среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей (не профессиональных инвесторов) — сегодня их доля составляет 80%. Эти тенденции продолжают сохраняться и в 2021, так что стоит обратить на них своё внимание.
В течение прошлого года было много разговоров и опасений о том, что режим самоизоляции навсегда изменит мир, и даже офисы могут изжить себя. Многие перешли на удалёнку, и основное общение внутри компаний происходило в Zoom и других мессенджерах.
Такие гиганты как Google, Amazon и Facebook придерживались того же вектора, что заставило многих сделать вывод: тенденция к удаленной работе единственно верная и соответствует запросам эпохи, в которую мы живем.
Но стоит заметить, что корпорации сделали такой выбор вынужденно, следуя за правительством. А их истинное отношение к офисной и удалённой работе можно понять на основании того факта, что теперь Google и Amazon ограничивают удалённую работу сентябрем 2021, а далее ждут своих сотрудников обратно в офис.
Да, офисный рынок сильно изменился, но остался востребованным. Коворкинги и гибкие офисы теперь самые развивающиеся тренды, а их по-прежнему размещают в офисных зданиях.
Так что офисы — это хорошее вложение, несмотря на панику, и в ближайшем будущем спрос на них будет расти пропорционально исчезновению страхов.
Исходя из всех данных, мы видим, что спрос на коммерческую недвижимость только растет. Поэтому можно обратить свой фокус внимания на любой объект коммерческой недвижимости, будь то офис, торговое помещение или помещение свободного назначения. Главное, выбрать правильно инвестиционный объект, исходя из многих критерий. Основные критерии выбора нежилого помещения приведем ниже.
При выборе офиса или помещения в торговом центре (либо офисного или торгового здания целиком) следуют обратить внимание на следующие факторы:
✅ Оптимально, если здание находится в центральном, деловом районе.
✅ Важно, чтобы уровень постоянного заполнения объекта был не менее 90%
✅ Состав арендаторов должен быть в основном стабильный и качественный, привлекательный для соседства.
✅ Рыночная ставка аренды должна нас устраивать, вложение должно быть ликвидным.
✅ Коэффициент потерь по зданию не более 15%
✅ Обратите внимание на срок заключенных договоров. Долгосрочные договоры аренды в помещении внушают доверие.
При выборе объекта street retail следует учитывать следующие критерии:
✅ Лучший вариант расположения – центральные улицы города, расположение помещения на первой линии, наличие рядом авто или ж/д вокзалов, метро, автобусных остановок.
✅ Надежный арендатор, это может быть, как сетевой, так и частный арендатор. Важно изучить внимательно договор аренды, обратить внимание на условия расторжения договора, на штрафные санкции для обеих сторон, на условия повышения арендной ставки.
✅ Высокий автомобильный и пешеходный трафик, обеспечивающий большой поток клиентов.
✅ Хорошие возможности для размещения наружной рекламы.
✅ Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов.
✅ Обратите внимание на парковку, наличие бесплатной удобной парковки привлечет клиентов.
Если все эти пункты будут соблюдены, то объект коммерческой недвижимости привлекателен для инвестиций! Выбирайте объект разумно, ведь от этого будет зависеть ваш пассивный доход на многие годы.
Напоминаем, что наша команда Terra Invest занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Мы покупаем с торгов по банкротству недооцененные объекты и реализуем их в рынке. При выборе наших объектов, мы ориентируемся на те критерии, которые указали выше. Но помимо них, у нас есть множество других факторов, которые мы проверяем, узнаем, изучаем касательно каждого объекта. Если вам интересно узнать о них, пишите в комментариях.