ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»: честный разбор
На Мосбирже теперь торгуется ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»: можно вложить 910 рублей (будучи квалифицированным инвестором), стать совладельцем офисного здания класса А в Москве и получать 9,7-10,1% годовых доходности.
Но насколько это интересно?
Базовым активом ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев» является БЦ «Двинцев» на одноименной улице в Москве. Бизнес-центр общей площадью 57 тыс. м2 находится в десяти минутах пешком от метро «Савеловская» и Савеловского вокзала и в пятнадцати минутах – от метро «Марьина Роща». «Двинцев» был введен в эксплуатацию в 2009 году, а в 2018 подвергнут комплексному редевелопменту (обновлению). В настоящее время ключевыми арендаторами БЦ «Двинцев» являются компании Samsung, банк «Ренессанс Кредит», Media Scope, Мосинжпроект и ряд других.
Прямо напротив БЦ Двинцев, строится сейчас крупный БЦ класса А STONE Cавеловский, общей площадью 93 тыс. м2, в этом объекте можно сейчас приобрести офисы от 70 м2. Окончание строительства намечено на 2024 год. Достаточно большое количество частных инвесторов выбирают покупку офисной недвижимости в качестве инвестиционного инструмента. Наверное поэтому в одном из видео, акционер УК «ПАРУС Управление Активами», являющейся УК ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев», Денис Степанов сравнил паи этого фонда с абстрактным продуктом девелопера STONE (под которым я, возможно ошибочно, распознал STONE Cавеловский).
Я попробовал последовать за нитью рассуждений акционера УК «ПАРУС Управление Активами» и сравнил два инвестиционных продукта — офис 70 м2 в строящемся БЦ и готовый БЦ, запакованный в ЗПИФ.
ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»
+++Плюсы+++
+ Низкий входной порог (коллективные инвестиции) — от 910 рублей за пай
+ Относительно высокая ликвидность за счет биржевого обращения паёв
+ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
+ Легко оценить свои инвестиции+ Относительно низкие транзакционные издержки
+ Декларируемая дивидендная доходность на уровне 9,7-10,1%+ Ежемесячная выплата дивидендов, первая выплата уже в августе.
+ Базовый актив — стабилизирован, БЦ заполнен арендаторами, в том числе, класса А
+ Отличные компетенции топ-менеджмента УК в недвижимости
+ Индексация арендной платы и возможность получения дополнительного дохода от переоценки стоимости недвижимости (+5% в год)
---Минусы---
- Инвестиция в бездокументарную ценную бумагу, котирующуюся на российском волатильном и манипулируемом фондовом рынке
- Только для квалифицированных инвесторов- Базовый актив заложен банку, что создает дополнительный риск
- Условия по кредиту на ₽6,1 млрд: ключевая ставка плюс 1-2% (риск с учетом периодического повышения ставки ЦБ РФ)
- Средства инвесторов находятся в доверительном управлении УК (нет прямого владения недвижимостью)
- Высокие комиссии УК, изымаемые из денежного потока фонда, с 2023 по 2027 год УК получает ₽678 млн. (>7% от нынешней рыночной стоимости объекта в ₽9,5 млрд)
- Зависимость ЗПИФ от действий менеджмента УК, от состояния рынка недвижимости и т. д. (риск дефолта по обязательствам)
- Эмоциональная составляющая (для некоторых людей это «нервные инвестиции»)
- С моей точки зрения, есть фидуциарный риск: фактически средства частных инвесторов направляются на погашение кредита банка, что улучшает положение крупных пайщиков ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев», они же совладельцы УК «ПАРУС Управление Активами», они же девелоперы БЦ «Двинцев».
STONE Cавеловский
+++Плюсы+++
+ Инвестиция в реальный актив
+ Недвижимость в собственности, запись в Росреестре (после сдачи в эксплуатацию)
+ Относительно низкий входной порог для прямой покупки недвижимости — от ₽2,4 млн. (Пример: 10% ПВ по рассрочке, мин. стоимость лота ₽23,9 млн.)
+ Относительно высокая ликвидность (с учетом сегмента) — новый офис небольшой площади в БЦ класса А
+ Декларируемая доходность от сдачи в аренду на уровне 10%
+ Надежный застройщик, высокое качество строительства, возможность приобрести новый объект недвижимости
+ Возможность индексации арендной платы и возможность получения дополнительного дохода от переоценки стоимости недвижимости (+Х% в год)
+ Базовый актив не обременен, не заложен, кредитный риск отсутствует
+ Никаких комиссий за привлечение капитала, обслуживания кредита и за управление, нет фидуциарного риска
+ Доступно для всех инвесторов, независимо от квалификации
+ Возможность получения существенной спекулятивной доходности за счет роста стоимости недвижимости (декларируется до 40%)
---Минусы---
- Нет арендного потока (необходимо искать арендатора)
- Нет отделки, необходимы дополнительные расходы на ремонт
- Необходимость поиска арендатора и несения дополнительных расходов на брокеридж и управление.
- Невозможность диверсификации.
- Высокая цена в пересчете на 1 м2 (₽370 тыс. /м2 в STONE Cавеловский против ₽197 тыс. /м2 в Двинцев)
- Высокая внутренняя конкуренция за арендатора и покупателя со стороны соседей-инвесторов.
- Покупка офиса по ДКП будущей вещи, не регулируемому 214-ФЗ.
Особо хотел бы обратить внимание на наличие «фидуциарного риска» в ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев».
Что за риск такой? Если переводить с латыни на русский, то это риск несоблюдения интересов инвесторов.
Доверительный управляющий должен всегда отстаивать интересы инвесторов, и ставить их выгоду превыше своей или третьих лиц.В частности, доверительный управляющий должен избегать конфликта интересов и не допускать сделок с заинтересованностью. Ответственное поведение управляющих активами в отношении инвесторов называется «фидуциарной обязанностью».
Кто является акционерами Parus Asset Management, УК ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»?
- На 37.5% Степанов Денис Вячеславович, он же президент Central Properties
- На 12.5% Егоров Сергей Евгеньевич, генеральный директор Central Properties
Central Properties — собственник, девелопер и управляющая компания БЦ «Двинцев».
Что получаем? Девелопер Central Properties через свою (на 50%) управляющую компанию Parus Asset Management осуществляет привлечение денег частных инвесторов, которые направляются на погашение кредита по базовому активу БЦ «Двинцев».
Могут ли в какой-то момент интересы собственника, девелопера, управляющего БЦ и совладельца УК ЗПИФ начать превалировать над интересами инвестора, купившего пай за 910 рублей? Может ли возникнуть конфликт интересов?
Я лично такой риск не исключаю, к сожалению. Но я вполне могу ошибаться.
Дисклеймер: данный текст не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за написание этого текста
Об авторе: Артём Цогоев, специалист в сфере инвестиционного анализа проектов рынка недвижимости и автор telegram-канала об инвестициях в недвижимость.