Недвижимость быть или не быть?!

Добрый день, с появлением фонда FXRE на REIT на Мосбирже не собираетесь добавлять его в детский портфель для диверсификации? По Вашему мнению, нужна ли недвижимость как класс активов в долгосрочном пенсионном портфеле? Если да, то какую долю данный актив может занимать? P.S. Что-то не нашел у Вас на канале этой информации.

Хороший вопрос получил в личные сообщения. Попробую на него ответить.

Я думаю, что уже никто не будет спорить с тем фактом, что только активы смогут защитить вас от инфляции. К активам можно отнести акции, недвижимость и, утверждая с осторожностью, криптовалюту.

Когда вы инвестируете, у вас есть два пути получать доходность:

1) в виде курсового роста ваших инвестиций;

2) в виде кешфлоу, который они генерируют.

Грубо говоря, если маржинальность бизнеса — 20%, то это ориентировочное значение того, какая доходность будет у этого актива. Если при этом в виде дивидендов вы будете получать 15% годовых, то рассчитывать на стремительный рост точно не стоит. Более того, если актив бóльшую часть возвращает вам в виде дивидендов, то это на самом деле высокие риски, так как часто может говорить о том, что актив достиг своего пика и дальше его развитие под вопросом. Звучит сильно упрощенно, но суть, надеюсь, понятна!

Если возвратиться к недвижимости, то бумажная недвижимость глобально имеет динамику, схожую с таковой у рынка акций. Бывают периоды, когда она ведет себя лучше (перед ипотечным кризисом), бывают, когда хуже. В данном случае мы будем говорить о бумажной недвижимости, а не о реальной, несмотря на то, что вроде бы это один класс актива, на деле — два абсолютно разных инструмента с разными плюсами и минусами.

Так вот, бумажная недвижимость очень сильно зависит от траектории процентной ставки. При своем росте она будет показывать более слабую динамику, при снижении — более сильную. Давайте сравним относительную динамику рынка акций и недвижимости.

Глобально, с 2005 по 2013 г. не было четкого лидера, а вот с 2013 г. видно ясное отставание недвижимости от рынка акций. Но ведь в недвижимости бóльший денежный поток! Чтоб увидеть общую картинку, взглянем с другой стороны. Предположим, что в 2005 г. мы инвестировали $100 000 в индекс S&P500 и VNQ-фонд недвижимости. Все дивиденды реинвестируются.

Картинка получится следующей. Видно, что до 2008 г. недвижимость вела себя лучше, как, в принципе, и после тоже были периоды, когда недвижимость показывала лучшие, хотя и не слишком, результаты. Однако с 2013 г. мы видим то самое отставание, когда пошла череда повышения процентной ставки. В итоге с недвижимостью мы получаем более высокую волатильность при меньшей доходности, но это сейчас. Как оно будет дальше — абсолютно неясно, но шансы, что рынок акций будет обходить недвижимость по доходности, выше. Почему? А потому что риска в акциях объективно больше, а значит и потенциальная доходность тоже должна быть выше.

Таким образом, отвечая на вопрос подписчика, если вы добавите ее в накопительный портфель на 10%, то ничего плохого не произойдет, а так просто не вижу смысла. В портфелях, где уже нужно жить с капитала, этот класс актива будет вполне оправдан, если говорить о нашем рынке и наших ЗПИФ. Хотя, тот же VNQI заплатил 5% в долларах в этом году. Тоже неплохо. А что касается FXRE, то добавлять его не буду. Полностью устраивает класс акций.