Как инвестировать в коммерческую недвижимость и не разориться

Что такое коммерческая недвижимость?
Обычно это любое здание, которое используется в коммерческих целях, предназначенное для получения прибыли (например, жилой комплекс).
Вариантов очень много:
Торговые центры
Склады
Промышленные комплексы
Медицинские клиники
Гостиницы и мотели
Офисные здания и комплексы
Инвестиции в коммерческую недвижимость можно не обладая небольшими деньгами. Если у вас нет капитала для покупки, есть несколько вариантов:
1. Платформы для краудфандинга в недвижимость

Благодаря краудфандинговым онлайн-платформам в сфере недвижимости вы можете купить такой объект не обладая каким-то специальными знаниями при этом минимизируя риски. Можно начать всего от 1 000 долларов. Правда есть один нюанс - для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, вы должны быть аккредитованным инвестором. Краудфандинг - существует не первый день и активно развивается в США. Есть большое количество платформ, предлагающих коммерческую недвижимость на выбор.

2. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) - хорошее решение для мелких инвесторов, которые не хотят сами искать, покупать и управлять недвижимостью. Еще тут нет заморочек как на краудфандинговых платформах. И это не единственное их преимущество.

По закону, REIT обязаны выплачивать 90% своих доходов в виде дивидендов. И от вас не требуется быть аккредитованным инвестором. Кажется, это именно то, что нужно! REIT - это простой способ диверсификации портфеля недвижимостью. К тому же они могут обеспечить пассивный доход. Обратной стороной является то, что инвестирование в REIT дает меньше возможностей для роста, потому что за вас процессом управляет кто-то другой. Поскольку инвесторы могут покупать акции на фондовом рынке, REIT являются очень ликвидным активом. REIT инвестируют во все типы коммерческой недвижимости, от гостиниц и квартир до складских помещений, офисных зданий, производственных помещений, торговых площадей и так далее.

Вы можете приобрести акции публично торгуемых REIT через брокера. При чем как обыкновенные акции, так и привилегированные. Еще есть специальные ETF-фонды REIT. Присмотритесь и к ним.

Уникальные преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Вот несколько выгодных аспектов инвестирования в коммерческую недвижимость (по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость):

Более высокий доход

Отличительной чертой инвестирования в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Большинство коммерческих объектов приносят более высокую арендную плату за квадратный метр площади. Кроме того, у вас есть несколько помещений под одной крышей, приносящих доход от аренды. Более высокий доход от аренды и более низкие затраты на обслуживание приводят к более выгодным инвестициям.

Множественные денежные потоки

Коммерческая аренда обеспечивает относительно постоянный и надежный поток доходов. Кроме того, недвижимость обычно обеспечивает несколько источников дохода. Например, вы можете взимать плату за парковочные места отдельно от арендованных офисных площадей. Вы также можете предоставить торговые автоматы и тренажерный зал в офисных зданиях. Часто арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страхование имущества.

Маленькая конкуренция

Еще одно преимущество коммерческой недвижимости - меньшая конкуренция. Инвестиции в офисные здания и торговые центры - непростая задача для многих инвесторов. Война за хорошие объекты - не редкость. Покупка коммерческой недвижимости для большинства инвесторов не входит в зону комфорта. Так что конкуренции намного меньше.

Более длительная аренда снижает риск

У коммерческих зданий обычно более длительные договоры аренды, чем у жилых. Соглашения часто заключаются на 2-3 года, с уведомлением об отмене более, чем за 30 дней.

Диверсификация рисков

Если вы владеете офисным зданием и теряете одного из своих 10 арендаторов, вы теряете только одну десятую дохода от этой собственности. Если вы потеряете арендатора в доме на одну семью, вы потеряете весь свой доход.

Насколько это дорого?

Для среднего или начинающего инвестора в недвижимость прямое владение офисным зданием вряд ли невозможно. Это требует большого начального капитала (обычно 30% первоначального взноса). Это недешево! Кроме того, это связано со значительным риском. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость, еще недостаточно хорошо разбирясь в этом рынке, то рискуете большими деньгами. К счастью, есть несколько способов воспользоваться этим потенциально прибыльным вариантом инвестирования с гораздо меньшими затратами денег и времени.

Сейчас подходящее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

При текущем уровне безработицы на уровне и падении ВВП на из-за пандемии, связанных с этим ограничений по всему миру, коммерческая недвижимость терпит убытки. Наибольшее падение спроса ощущается в двух секторах: офисных и торговых площадях.Индекс цен на коммерческую недвижимость Green Street показал, что заполняемость офисов упала на десятки миллионов квадратных футов. Чуть меньше пострадала заполняемость торговых площадей. Данные по первому кварталу 2020 года. Гостиничные помещения также испытывают кризис.Фактически, цены на коммерческую недвижимость и продажи снизились по всем типам, за исключением промышленных площадей. Несколько лет назад перепрофилирование коммерческих площадей стало очень популярным. Благодаря в том числе интернет-магазинам, таким, как Amazon.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Текущие события вносят некоторую неопределенность, вызванную падением доходов. Однако некоторые типы коммерческих площадей еще остаются на плаву и смогли адаптироваться к новой реальности. Поскольку большинство договоров аренды заключаются на длительный срок, многие офисные здания и коммерческие помещения сейчас вышли на плато. Срок аренды еще не истек, и, похоже, что все вернется в норму - или почти в норму - когда будут ослаблены ограничения. И хотя объем продаж и цены на коммерческую недвижимость несколько снизились, распродажи существующих коммерческих площадей нет, по крайней мере, пока.