Как работает краудлендинг под залог недвижимости: разбираем сервис Lendly

Платформа Lendly придумала новую схему краудлендинга: физлица кредитуют бизнес под залог недвижимости или закладных на недвижимость, а ликвидность системы обеспечивает аффилированная с Lendly компания Lendly Invest. Разбираем, как это устроено и сколько можно заработать.

Во что можно инвестировать

Заёмщиками на платформе могут быть только юридические лица (ООО, АО) или индивидуальные предприниматели. Каждый должен предоставить под залог займа здание или помещение, находящееся в собственности. Это может быть и коммерческая недвижимость и жилая квартира. Lendly проводит оценку рыночной стоимости помещения и предлагает компании ставку по кредиту.

Инвестор может одолжить деньги 3 способами. Приготовьтесь, придётся поднапрячь мозг, чтобы разобраться в юридических тонкостях.

• Первичный рынок

Минимальная сумма инвестиций: 200 000 ₽

Права требования, обеспеченные залогом на залог в этом случае принадлежат инвестору, но Lendly управляет залогом и зарегистрирована в Росреестре как залогодержатель. Это самый затратный по времени способ, потому что инвестору необходимо выписать платформе нотариальную доверенность, заверить ее в электронном виде и подгрузить в личный кабинет. Поэтому он наиболее интересен крупным инвесторам - юридическим лицам и ИП, объясняет основатель Lendly Александр Волгин.

• Вторичный рынок

Минимальная сумма инвестиций: 1 000 ₽

При выборе этого способа инвестор покупает права требования у продавца, который уже прокредитовал бизнес под залог его имущества. Сейчас таким продавцов выступает аффилированная с платформой компания Lendly Invest (в будущем это могут быть и другие профессиональные кредиторы, например, микрофинансовые организации).

Она набирает пул на первичном рынке и предлагает купить права требования к заёмщику на любую сумму. Можно вложить от минимальной 1 000 ₽ до всей суммы запрашиваемого кредита.

Если по этому займу наступает просрочка, то клиенту нужно ждать, пока идёт процесс взыскания с должника, который может занимать несколько месяцев. По результатам взыскания можно получить дополнительный доход в виде пени.

• Вторичный рынок с buyback

Минимальная сумма инвестиций: 1 000 ₽

Этот способ отличается тем, что при возникновении просрочки продавец обязан выкупить вернуть сумму долга и начисленные к этому моменту процентыпени.

Это наиболее надёжный вариант инвестирования. Он же и самый дорогой. К стандартной комиссии за управления залогом (подробнее о ней - чуть дальше) при этом варианте добавляется комиссия продавца за то, что он гарантирует buyback.

Закладные

С середины мая 2022 года к каждому из этих вариантов добавился новый тип залога - закладные.

Большинство из вас могли встретиться с этим документом, когда брали ипотеку в банке. Ипотечный кредит выдаётся под залог недвижимости, которую вы покупаете, а закладная - это тот самый документ, который подтверждает права банка на вашу квартиру, пока вы не выплатили кредит.

По такому же принципу действуют и Lendly.

Компания, которая хочет получить кредит на платформе, передаёт в качестве обеспечения закладную на недвижимость. В качестве таких заёмщикаов на Lendly сейчас выступает отбирает компанияи, у которойых есть лицензия на коллекторскую деятельность от Федеральной Службы судебных приставов, и котораяые покупаеют закладные у банков.

То есть заёмщик обеспечивает кредит не недвижимостью, которая находится у него в собственности, а правом на залог чужой недвижимости. Как если бы банк брал в долг под залог вашего кредита, обеспеченного вашей квартирой.

В залог принимаются закладные, по которым сумма кредита не превышает 60% от рыночной стоимости объекта залога.

Это довольно сложная схема, но ее плюс состоит в том, что у неё «двойная система защиты» денег инвестора, объясняет Александр Волгин. Минус - это заёмщики по закладным с высоким риском и у них может быть высокий уровень просрочки.

Если взявшая заём компания перестала его возвращать, то есть два пути.

Во-первых, через 25 дней после просрочки закладную можно продать и получить назад деньги (этим централизованно занимается Lendly как управляющий залогом).

Во-вторых, можно обратиться в суд, чтобы взыскать само помещение, находящееся в залоге.

Пока происходит продажа закладной или помещения, накапливаются штрафы за просрочку, которые положены инвесторам.

Если вам интересны технические подробности, что происходит с закладной при таком способе кредитования, то они довольно интересные.

На бланке закладной делается специальная надпись, что теперь и она передана в залог Lendly. Сам бланк передается по акту приема-передачи сервису и хранится в банке или специализированном депозитарии, где собственник закладной не сможет ее забрать без согласия залогодержателя.

Риски

В кризис риски просрочек у компаний возрастают. А процесс взыскания может затянуться надолго. К тому же в кризис цена недвижимости может падать.

Ещё одно неприятное для инвесторов (но радостное для заёмщиков) правило заключается в том, что по требованиям правительства Lendly, как и все кредиторы, обязаны представлять кредитные каникулы до 6 месяцев. Если компания, которой вы одолжили деньги, воспользуется этим правом, то срок возврата инвестиций увеличится.

Сколько можно заработать

Ставка для заёмщикам по обычным займам составляет от 27 до 30%, для кредитов с залогом - 20-20,5%. Конкретная ставка зависит от каждого заёмщика. Проценты обычно выплачиваются раз в месяц.

После 24 февраля займы выдаются максимум на год.

Инвестору нужно будет заплатить комиссию за управление залогом. Она может быть от 0 до 15%, взимается ежемесячно. По словам Александра Волгина, в среднем она составляет 10% от полученного дохода.

Ещё с дохода нужно будет заплатить налог (НДФЛ) в 13%. Для тех, кто вкладлывает деньги на вторичном рынке, Lendly передаёт данные в Федеральную налоговую службу, а та подгружает в личный кабинет квитанцию на оплату налога.

При инвестировании на первичном рынке налоговым агентом является сам заёмщик.

Если инвестировать 1 млн ₽ по ставке 30%, заёмщик будет вовремя возвращать долг, то доход должен составить 300 000 ₽. Около 30 000 ₽ уйдёт на комиссию сервиса, ещё около 35 000 ₽ - на налоги. Итого доход составит 235 000 ₽, а доходность - 23,5%.