Часть 2. Обзор регионов Кипра: Никосия, Айя-Напа, Ларнака, Лимасол
В первой части статьи мы рассмотрели общие тенденции в экономике Кипра, сравнили регионы, оценили перспективы инвестиций в жилую, коммерческую и туристическую недвижимость. Переходим от общего к частному и досконально изучаем отдельные регионы острова.
Никосия
Никосия — столица Республики Кипр. Находится в центральной части острова, является административным, финансовым и бизнес-центром страны. В городе находятся центральные офисы крупных IT компаний, международных финансовых центров, аудиторских компаний Большой четвёрки — Ernst & Young, PricewaterhouseCoopers, Deloitte, KPMG.
В Никосию активно идут международные гостиничные операторы — строится Hyatt Regency, большой гостиничный комплекс Marriott, планируется строительство Radisson Blu Hotel.
В городе 11 бизнес-центров класса А со средней стоимостью аренды 14,78 € за м². Коммерческой недвижимости очень не хватает: многие международные компании выбирают для релокации именно Никосию, потому что по внутренним правилам их центральный офис должен находиться в столице.
Город хорошо подходит для постоянного проживания и учёбы. Здесь много высших учебных заведений. Университет Никосии (UNIC) входит в рейтинг лучших университетов мира.
В столице много музеев и выставок, ресторанов, баров и клубов для насыщенной культурной и ночной жизни.
Преимущества
- Столица.
- Самый крупный город Кипра.
- Активно развивается.
Недостатки
- Город разделён на 2 части, к северу от Зелёной линии расположена оккупированная территория, контролируемая Турецкой Республикой.
- Нет моря.
- Летом жарко, а зимой холодно.
- Невозможна быстрая оборачиваемость денег.
Инвестиции в недвижимость
В город постоянно приезжают жители Кипра и экспаты, поэтому недвижимость ликвидна. Наиболее интересна коммерческая недвижимость — бизнес-центры и офисные здания. На данный момент в городе строится несколько офисных небоскрёбов, в одном уже завершены строительные работы и продаются площади. SPM планирует строительство инновационного хаба в Никосии. Из жилой недвижимости достойны внимания апартаменты.
Одним из направлений инвестиций является крайне перспективная зелёная энергетика: под Никосией заложены большие площади для солнечных панелей.
Возврат инвестиций:
- жилая и коммерческая недвижимость — 4-8% годовых;
- зелёная энергетика — 4-6% годовых.
Айя Напа
Город на юго-восточном побережье острова, курорт в прямом смысле этого слова. Айя Напа известна своими белоснежными пляжами, лазурным морем и живописными видами. Главная достопримечательность — легендарный монастырь, основанный в период венецианского правления.
Курортный сезон длится с мая по октябрь. Отдых достаточно бюджетный, очень много молодёжи, количество туристов — около 1,5 миллионов в год. В остальное время года Айя Напа пуста и безлюдна.
В городе активно развивается гостиничное строительство среднего сегмента — недорогие апартаменты и виллы.
Основные проблемы региона должны решить строительные проекты:
- на данный момент строится новая марина Айа Напы, которая выведет город на новый уровень инфраструктуры и сервиса, привлечёт более состоятельную публику;
- в ближайшее время планируется к постройке кампус Университета Никосии и большой кампус для проживания студентов. Это продлит цикл активной жизни города на внекурортное зимнее время.
Преимущества
- Отличное курортное место.
- Большой потенциал для гостиничного бизнеса.
Недостатки
- Сильная зависимость от туристического потока.
Инвестиции в недвижимость
Наиболее интересны для инвестиций в Айя Напе:
- студенческое жильё;
- апартаменты;
- гостиничные комплексы среднего сегмента.
Возврат инвестиций: 4-9% годовых.
Ларнака
Юго-восточное побережье острова. Ларнака — транспортный центр Кипра. Здесь находится международный порт и самый крупный аэропорт страны, что позволяет быстро добраться из города в любую точку мира.
В 2020 году власти Ларнаки привлекли 1,2 € миллиарда для реконструкции прибрежной инфраструктуры. В городе построят 20 километров современного променада, спортивные зоны, рестораны, гостиницы, терминал для приёма международных лайнеров, а также новую марину.
Параллельно перестраиваются старые районы города — дома сносят или реновируют в современные сервисные апартаменты и бизнес-недвижимость. Застройщики активно идут на управление недвижимостью и гарантируют по апартаментам ROI 4-5% годовых в течение 5 лет.
Благодаря масштабным инфраструктурным проектам, Ларнака на сегодня — один из самых перспективных регионов Кипра для инвестиций в недвижимость. Потенциал роста стоимости новых объектов — от 15 до 35% за следующие 5 лет.
Ларнака хорошо подходит для жизни. Здесь часто проходят большие концерты диджеев и музыкантов, развит исторический центр с вайбом настоящего южного европейского городка.
Преимущества
- Крупный транспортный хаб с международными морским портом и аэропортом.
- Большие инфраструктурные проекты.
- Море, благоустройство.
Недостатки
- Не такая насыщенная городская жизнь, как в столице.
Инвестиции в недвижимость
В городе ощущается недостаток коммерческих площадей — из-за наличия аэропорта многие компании, переезжающие на Кипр, сначала ищут недвижимость именно здесь.
Наиболее интересная для инвестиций недвижимость в Ларнаке:
- офисная недвижимость;
- апарт-отели.
Возврат инвестиций:
- жилая и коммерческая недвижимость — 3-7% годовых;
Distress Property — от 30% до 70%. Подробнее о Distress Property можно почитать здесь
Лимасол
Самая южная точка и деловой центр Кипра, крупнейший город после столицы.
В Лимасоле базируется 90% IT бизнеса на острове, поэтому здесь самая дорогая средняя стоимость аренды офисов класса А — 31,00 € за м². Это в 2 раза выше, чем в остальных городах Кипра.
В городе максимальная концентрация айтишников, прекрасно развито комьюнити. 40% жителей — русскоязычные. Активно развивается сфера услуг, рестораны, ночная жизнь.
В муниципалитете выдано более 20 лицензий на строительство небоскребов, на данный момент в активной фазе находится 28 объектов высотной застройки. В завершающей стадии строительства находится казино.
Преимущества
- Очень ликвидная недвижимость.
- Максимальная концентрация IT бизнеса.
- Развитое комьюнити.
- Быстрая оборачиваемость денег в инвестициях.
Недостатки
- Дорогая аренда коммерческой недвижимости.
- Переоценённый рынок элитного жилья.
Инвестиции в недвижимость
Недвижимость в Лимасоле максимально востребована. Наиболее ликвидны инвестиции в коммерческую недвижимость, где спрос намного превышает предложение.
Актуальны инвестиции в жилую недвижимость бюджетного формата стоимостью 300-400 тысяч евро. Ожидается падение рынка элитной недвижимости, так как она переоценена и не всегда соответствует ожиданиям покупателей.
Наиболее интересная для инвестиций недвижимость в Лимасоле:
- офисная недвижимость;
- бюджетная жилая недвижимость.
Возврат инвестиций:
- жилая и коммерческая недвижимость — от 4% годовых.
- Distress Property — до 70%.
Продолжение следует…
В третьей части обзора рассмотрим Пафос, Полис и горный массив Троодос. Составим общий рейтинг регионов Кипра для жизни и инвестиций по ключевым метрикам и подведём выводы.