Перевод земли в ИЖС. «Бесплатный сыр в мышеловке» для собственников земель

Начиная примерно с 2019 года по всей территории Московской области были введены Правила землепользования и застройки – документ, регламентирующий зонирование территории определенного района (округа) и определяющий основные, дополнительные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков в пределах данных зон.

Введение Правил землепользования и застройки привело к единому стандарту и упорядочило требования районов и городских округов в использовании земель. Ведь раньше у каждого района Московской области был так называемый «свой устав»: то есть по одной и той же процедуре с землей в разных районах Московской области, начиная со списка документов прилагаемых к заявке, и заканчивая видом распорядительного документа - все разнилось. И ваш опыт в Пушкинском районе нисколько вам бы не помог в решении аналогичного вопроса в Подольске. С принятием Правил землепользования и застройки эта проблема была решена, теперь все муниципальные образования действуют по единым стандартам.

Также Правила землепользования и застройки упорядочили виды разрешенного использования земель для каждой из территориальных зон и привели их в соответствии с Единым классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России. Что я имею в виду под понятием «упорядочили»? А то, что ранее виды разрешенного использования у земельных участков были также в каждом районе свои. К примеру, на землях населенных пунктах вид разрешенного использования «ИЖС» имел следующие названия: «для объектов жилой застройки», «жилищное строительство», «жилая застройка», «отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа» и т.п. А на землях сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования «садоводство» также именовался по-разному: «для ведения садоводства», «для дачного хозяйства», «для дачного строительства», «для дачного строительства с правом возведения жилых строений без права регистрации проживания в них» и пр.. И тут без юриста по земле было невозможно разобраться что можно, а что нельзя делать с участком и в чем разница «дачного строительства» от «дачного хозяйства».

Таким образом, Правила землепользования и застройки упорядочили документооборот и облегчили жизнь землепользователям. Но, это одна сторона медали. К сожалению, у нас во многих сферах жизни работает принцип «хотели как лучше, а получилось как всегда». И бьет он, конечно же, не по чиновникам, а по гражданам. Земельного законодательства этот принцип тоже касается. В данной статье на примере земель населенных пунктов я расскажу как Правила землепользования и застройки привели собственников земель к немалым финансовым затратам.

Так, имея в собственности земельный участок категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для объектов жилой застройки» (по документам, полученным до введение в действие Правил землепользования и застройки), гражданин принял решение построить жилой дом. Он обращается в администрацию района с уведомлением о начале строительства для согласования параметров постройки. И получает ответ о необходимости сначала привести вид разрешенного использования своего земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки данного района. Гражданин законопослушно идет в МФЦ и подает заявление о приведении ВРИ участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки, благо процедура эта бесплатна. Через 10 рабочих дней он получает Выписку из ЕГРН с новым видом разрешенного использования «ИЖС», вновь подает уведомление на строительство, получает согласование и приступает к стройке. А через 6-12 месяцев ему приходит «письмо счастья» из Министерства имущественных отношений Московской области внести в бюджет Московской области плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка. И плата эта далеко не символическая. К примеру за земельный участок площадью 900 кв.м в Подольском районе она составляет 145 000 рублей.

Как это произошло и можно ли не платить? А произошло это потому, что на территории Московской области действует закон №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которому при изменении одного вида разрешенного использования участка на другой, предусматривающий строительство дома, установлена плата, которая взимается в бюджет Московской области на основании полученного уведомления. Срок оплаты – 30 календарных дней с даты получения уведомления. В случае неуплаты сумма взыскивается в судебном порядке.