Как собственнику не остаться без денег при сделках с недвижимостью

Сделки с недвижимостью (земля, квартиры, дома, апартаменты, нежилые помещения и пр.), если Вы не являетесь профессиональным участником данного рынка, совершаются всего несколько раз в жизни и таят много особенностей и «подводных камней». Это связано с тем, что, во-первых, законодательство в Российской Федерации достаточно часто изменяется. Во-вторых, нет единого закона, который бы подробно регламентировал порядок проведения сделок с тем или иным видом недвижимого имущества. Эту сферу гражданского права регулирует ряд нормативно-правовых актов (включая Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и много других) в зависимости от:

· вида недвижимого имущества, являющегося предметом сделки;

· сторон сделки;

· порядка расчетов и пр.

Настоящая статья посвящена порядку расчетов по сделкам с недвижимостью. А именно тому, как собственнику не остаться без денег при нарушении федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле». И не думайте, что речь идет о расчетах в иностранной валюте. Рубль – это тоже валюта, только валюта Российской Федерации. И при расчетах в рублях РФ продавец может быть оштрафован на сумму от 75% до 100% от цены договора.

В каких случаях возникает данный штраф и при чем здесь федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»? Итак, все по порядку.

В соответствии с вышеуказанным федеральным законом расчеты между лицами, один из которых нерезидент РФ, должны производиться исключительно в безналичной форме. Расчеты посредством банковской ячейки приравниваются к расчетам, произведенным в наличной форме, что является нарушением валютного законодательства РФ. Это грозит нарушителю (резиденту РФ) административным штрафом в размере от 75% до 100% от суммы совершенной операции.

Таким образом, если покупатель вашей недвижимости является нерезидентом РФ и в договоре купли-продажи предусмотрен расчет путем передачи наличных денежных средств (причем аренда банковской ячейки для расчетов приравнивается к расчету наличными), то Вам какпродавцу грозит штраф.

Самое главное в этой ситуации не путать понятия "нерезидент РФ" в понимании налогового законодательства (в этом случае нерезидентом РФ считается лицо, которое отсутствует на территории РФ более 183 календарных дней подряд в течение 12 месяцев, даже если у него есть гражданство РФ). А с точки зрения валютного законодательства нерезидентом является физическое или юридическое лицо, действующее в одном государстве, но постоянно зарегистрированное и проживающие в другом.

Давайте еще раз повторим, как отличить резидента от нерезидента с точки зрения валютного законодательства:

РЕЗИДЕНТЫ РФ - это:

· Граждане РФ

· Лица, не являющиеся гражданами РФ, но имеющими Вид на жительство в РФ

· Юридические лица РФ, кроме международных компаний РФ

НЕРЕЗИДЕНТЫ РФ – это:

· Физические лица, не являющиеся гражданами РФ и не имеющими Вида на жительство в РФ

· Иностранные юридические лица

· Международные компании РФ

Таким образом, если лицо является гражданином РФ и на территории РФ находится менее 183 дней подряд в течение 12 месяцев, то с точки зрения налогового законодательства это лицо является нерезидентом и платит налоги по повышенной ставке, а с точки зрения валютного законодательства - это лицо резидент и расчеты с ним можно производить в любом порядке (в том числе наличными).

Рассчитываться наличными запрещено (включая расчеты через банковскую ячейку) только с иностранными гражданами, не имеющими вида на жительство в РФ. В этом случае в качестве порядка расчетов Вы можете выбрать аккредитив.

Обращаю Ваше внимание, что вышеуказанные правила расчетов касаются любых сделок с недвижимым имуществом (включая договоры аренды или найма жилья). Если ваш арендатор является валютным нерезидентом РФ, то расчеты с ним также должны быть произведены в безналичной форме (перечислением на расчетный счет или банковскую карту).

Будьте внимательны и берегите свои деньги.