Цены на пределе

Что изменилось в секторе недвижимости и какие факторы сыграли свою роль в резком скачке цен.

Рынок недвижимости — сложный организм, где взаимосвязаны многие факторы. Он, безусловно, реагировал на пандемию и продолжает это делать. Цены стремительно растут и не собираются останавливаться. По данным аналитиков ЦИАН московские новостройки с февраля 2020 года подорожали на 37%. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра 261 тыс. р. Вторичная недвижимость стала дороже на 28%. В октябре цена за метр составила 264 тыс. р. По расчетам специалистов ЦИАН, к концу 2021 года мы увидим еще + 5%. Такого бурного роста не было с 2006 года, когда, по информации аналитиков IRN, рост среднего уровня цен на московские квартиры за год составил 87,9%, а по некоторым новостройкам доходил и до 150%.

Во всем мире наблюдаются коррективы рынка недвижимости. В период пандемии он ведет себя очень эмоционально и непредсказуемо. В российских регионах спрос и цены, к примеру, на загородное жильё весной 2020 года напоминали цунами. При этом в США, стране частных домовладений, апрель и май 2020 года, наоборот, стали провальными месяцами. По данным национальной брокерской компании по недвижимости Redfin, спрос и стоимость домовладений упали до самого низкого уровня со времен кризиса 2007 года. Предложение сократилось на 40%. Однако, стагнации на этих показателях не случилось. По данным Национальной ассоциации риэлторов, после падения на 18% в апреле и еще на 10% в мае, в июне продажи снова выросли на 21%. Волны пандемии проходили, каждый раз оставляя после себя стремительно меняющийся рисунок рынка недвижимости. Строительные компании подняли цены на небывалую высоту, и, тем не менее, лист ожидания из клиентов растягивался на много месяцев. Возникали новые аббревиатуры. Например, WFH (work from home) дословно работа из дома, строились частные офисы на придомовых участках. Изменений было много, как мелких, так и крупных. Но одно из ключевых, конечно, рост цен. По данным BBC, за последний год средняя стоимость домовладения в Англии выросла с 230 до 256 тысяч фунтов. В Индии, согласно отчету PropTiger.com, рост цен на недвижимость не прекращался. Самый высокий показатель был в Хайдарабаде и составил +5% в квартал. По информации от Федерального жилищного управления Швейцарии (FOH), рост стоимости апартаментов в стране составил 1% в квартал, а цены на загородные дома прибавили примерно 2,5% в квартал.

Теперь можно с уверенностью сказать — да, пандемия отразилась на рынке, и ударила по самому больному, по ценам. По данным аналитиков ЦИАН столичные квартиры, в среднем, подорожали на треть. При этом, несмотря на льготные ипотечные предложения, спрос на первичную недвижимость упал на 15%, на вторичную на 9%. Предложение вторичной недвижимости снизилось на 33%, а вот по новостройкам выросло за этот период на 4%. Получается, что никакого дефицита новых квартир в Москве нет. А падение спроса, вероятно, лишь последствие всплеска продаж в период предоставления льготной ипотеки. Большинство тех, кто рассматривал покупку недвижимости, воспользовались ограниченной по срокам ипотекой с господдержкой.

Эксперты выдают разные прогнозы. Кто-то обещает стагнацию, другие продолжение роста, но есть и такие, кто предрекает снижение стоимости квартир. На моей памяти резкого падения цен на жилье в Москве не было ни разу, разве что только в валюте. Давайте посмотрим, а что повлияло на такой быстрый рост стоимости недвижимости. И если этот фактор может измениться в обратную сторону, то и падение вполне возможно.

Во-первых, произошел рост цен на строительные материалы. В 2020 году в России было куплено большинство участков пригодных для строительства загородного дома. Эти покупки совершались не с целью инвестиций, а именно с целью освоения участков. Если в стране кипит строительство на сотни тысяч новых домов, значит и спрос растет очень быстро. А за спросом приходит повышение цен. Но одной России, как оказалось, недостаточно для того глобального всплеска стоимости строительных материалов, какой мы наблюдаем сегодня. Что же происходит в этой отрасли? Очевидно, не только нашей стране понадобились стройматериалы. Похожая ситуация сложилась во всем мире. Многие хотят спрятаться от вируса, построить дом и жить на природе. А российским производствам гораздо выгоднее продавать свою продукцию на экспорт, тем более, что курсы валют позволяют получать повышенную прибыль. Примерно на 20% уже вырос экспорт металла и пиломатериалов. Цены на стройматериалы будут иметь предпосылки к снижению, если спрос вернется на показатели допандемийного периода. Но вот приведет ли это к снижению стоимости жилья, пока непонятно.

Второй фактор повышения цен на жилье — пресловутые эскроу-счета, или иными словами, новые условия покупки квартир, при которых застройщик получит оплату только когда покупатель получит ключи. Фактически, девелоперы больше не имеют в своем распоряжении денег дольщиков, а значит строят на свои, закладывая сюда все риски. То есть, теперь стало невозможно купить квартиру дешево «на котловане». Все новостройки продаются по цене чуть ниже их финальной стоимости в полностью готовом состоянии. С учетом масштабного количества замороженных строек и обманутых дольщиков, вряд ли правительство отменит такую инициативу.

И третий, очень значимый фактор – дефицит трудовых ресурсов. По официальным данным МВД за 2020 год количество трудовых мигрантов сократилось примерно вдвое. На миграционный учет встали 9,8 млн, а не 19,5 млн человек как годом ранее. Эта ситуация в сфере строительства приводит к возрастающим затратам. Оставшиеся сотрудники уже на вес золота. Уровень заработных плат, заложенный в цену квадратного метра, предполагал наличие дешевой рабочей силы. А раз таковая отсутствует, значит в новую цену будет заложена иная сумма. Этот фактор, в принципе, может измениться с уходом пандемии и смягчением условий въезда в страну трудовых мигрантов. Однако, этого не произойдет в ближайшее время. А уровень установленных зарплат, скорее всего, уже не изменится.

Итак, из трех факторов, обеспечивших резкий скачок цен на квартиры в Москве, лишь один может вновь стабилизироваться и частично повлиять на стоимость жилья.