Мне ситуация с "льготной" ипотекой от государства и "субсидируемыми" ставками ипотеки от застройщика напоминает сцену из фильма "Пиратов карибского моря», где команда корабля играет в кости на годы жизни. У нас ровно тоже самое: годы жизни в обмен на цену. Застройщики путем повышения цен опустили ставку до рекордных 0.1%. Теперь идет конкуренция между людьми за цену недвижимости и минимальный платеж.
В данный момент, народ покупает за 10 млн. и более квартиру у застройщика под 2% и ниже годовых в том же ЖК, где люди не могут продать за 8 млн. уже готовую на вторичке. На что они рассчитывают? Что будет очередной виток инфляции и их покупка со временем станет выгодной или они хотя бы смогут её продать?
Давайте рассмотрим пример.
Квартира в СПб 35 метров в пешей доступности от метро от крупного застройщика с отделкой. Сдача в 2023 году.
Сейчас квартира из моего примера стоит примерно 9.23 млн. рублей под 2%, в то же время она пару месяцев назад стоила 7.8 млн. под 9%.
Допустим, у вас есть первый взнос 5 млн. Срок ипотеки- 30 лет.
В первом случае при цене 7.8 млн. и при первом взносе 5 млн. вам потребуется в банке 2.8 млн. заемных средств под 9% и платеж в месяц составит примерно 22 529 рублей.
Во втором случае при цене 9.23 млн. и при первом взносе 5 млн. вам потребуется в банке 4.23 млн. заемных средств под 2% (что на 1.43 млн. больше чем в первом варианте) и платеж в месяц составит примерно 15 634 рубля. Но еще раз подчеркну, несмотря на более низкий платеж, вы будете должны банку почти на 1.5 млн рублей больше!
И теперь представим что вы готовы досрочно гасить ипотеку в размере 20 000 рублей в месяц или 240 000 рублей в год.
При первом варианте вам понадобится 12 досрочных платежей в размере 240 000 рублей, то есть вы погасите ипотеку при прочих равных за 12 лет.
Во втором варианте при 12 досрочных платежах в размере 240 000 рублей каждый, вы еще останетесь должны банку почти 806 889 рублей. То есть это чуть более 3-х дополнительных лет службы на корабле Дэви Джонса.
Но на мой взгляд самое страшное это то, что купив по завышенной цене от вторичного рынка вы не сможете (возможно даже в течение нескольких лет) продать этот объект недвижимости!
Однако, если вы не планируете гасить ипотеку досрочно и готовы тянуть бремя долга 30 лет, то тогда безусловно выгоднее вариант с более низкой ипотечной ставкой и платежом.
По моему мнению ипотека под 2% и даже под 0.1% это новый вид социального найма, так называемый нео-социальный найм. Непомерно высокой ценой, которую сейчас просто нереально реализовать на вторичном рынке человек себя буквально привязывает к квартире.