Будущее апартаментов и многофункциональных зданий (МФЗ)

Представляю анализ обзора предстоящих законодательных изменений, которые могут повлиять на правовой статус апартаментов и многофункциональных зданий в 2022 году (на основе проекта федерального закона № 1162929-7).

Новеллы

В 2021 году в Государственную Думу был внесен законопроект, который в данный момент находится на стадии доработки. Он призван урегулировать давно назревший вопрос правого статуса апартаментов и многофункциональных зданий.

1. Апартаменты станут квартирами.

Проект закона не предусматривает понятия апартаментов и не вводит новое правовое регулирование для подобных объектов недвижимости. Проблема апартаментов решается по-иному, за счет расширения термина «квартира». Под квартирой предлагается понимать структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (МКД) или многофункциональном здании (МФЗ). Соответственно, все существующие по состоянию на сегодня апартаменты юридически станут квартирами. Термин «апартаменты» может сохраниться в маркетинговых целях, но законодательно такие помещения будут именоваться квартирами.

2. Будет доступна регистрация в апартаментах по месту жительства (прописка).

Поскольку апартаменты будут относиться к категории жилых помещений, собственникам будет доступна регистрация по месту жительства.

3. Правовой статус апартаментов будет урегулирован Жилищным кодексом.

Жилищный кодекс РФ будет в полной мере распространяться на апартаменты, поскольку они становятся квартирами. Некоторые отличия правового статуса апартаментов от типичных квартир будут прямо прописаны в Жилищном кодексе или иных нормативно-правовых актах.

4. Апартаменты располагаются в многофункциональных зданиях (МФЗ).

Здания с квартирами делятся на многоквартирные дома (МКД) и многофункциональные здания (МФЗ). Под МФЗ проект закона понимает здание, включающее в свой состав две и более группы жилых и (или) нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования.

5. Апартаменты и офисы должны быть на разных лестничных площадках.

Предполагается, что нежилые помещения не должны располагаться на одной лестничной площадке совместно с апартаментами (все квартиры с выходом в общий холл или вестибюль одного этажа должны быть защищены от нежилых помещений). Доступ из нежилых помещений в апартаменты должен быть ограничен. Соответственно, собственники апартаментов, используя их для проживания, не должны столкнуться с ситуацией, когда на одной площадке по соседству будет оборудован офис или иной нежилой объект.

6. Перевод апартаментов в нежилые помещения (офисы) ограничен.

Допускается перевод жилых помещений МФЗ в нежилые только при условии, что правовой статус меняется у всех помещений, расположенных на одной лестничной клетке. То есть все апартаменты переводятся в разряд нежилых или наоборот.

7. МФЗ размещаются в офисно-деловых зонах, МКД – в жилых зонах.

Законопроект фактически выделяет только одно существенное отличие многоквартирных домов от многофункциональных зданий – это территориальная зона, в которой расположены соответствующие объекты. По проекту закона МКД могут располагаться только в жилых зонах (спальные районы), а МФЗ – в общественно-деловых зонах (деловые кварталы). В остальном предлагаемый термин МФЗ не дает каких-либо отличий от МКД, поскольку многие существующие МКД также предусматривают группы жилых и нежилых помещений (на первых этажах многих жилых домов организованы нежилые помещения: магазины, салоны красоты, офисы и т.д.).

8. Общее имущество МФЗ поступает в долевую собственность.

Собственники апартаментов, так же как собственники типичных квартир в многоквартирных домах, получают право общей долевой собственности на общее имущество МФЗ. Ранее подобное право отсутствовало на уровне закона, однако оно признавалось судебной практикой.

9. На лестничной площадке собственники могут распоряжаться общим имуществом.

Собственники апартаментов могут принимать решения о распоряжении общим имуществом, расположенным на одной лестничной клетке. Распоряжение осуществляется по решению общего собрания собственников апартаментов, расположенных на указанной лестничной клетке. Для распоряжения не требуется согласие собственников помещений всего МФЗ.

10. На апартаменты будут действовать гарантии Закона о долевом строительстве.

Застройщики, привлекающие денежные средства граждан, для строительства МФЗ, включающих апартаменты, должны это делать с соблюдением требований Закона о долевом строительстве: использовать счета-эскроу, обеспечивать свои обязательства, нести повышенную ответственность перед дольщиками и т.д.

Недостатки законопроекта

Профильные комитеты Государственной Думы предлагают доработать следующие недостатки законопроекта. После доработки проект закона будет внесен на рассмотрение в первом чтении.

1. Существующие апартаменты и МФЗ могут остаться без регулирования.

Отсутствие обратной силы закона исключает из сферы его регулирования существующие МФЗ и апартаменты, что:

- лишает текущих собственников новых прав,

- создает неравенство между собственниками существующих и будущих апартаментов,

- создает ситуацию, при которой аналогичные по своим свойствам объекты будут регулироваться по-разному.

2. Различия между МФЗ и МКД несущественны. Термины требуют доработки.

Предлагаемое понятие многофункционального здания (МФЗ) является неточным. Фактически под определение МФЗ попадают также многоквартирные дома (МКД), поскольку они также состоят из групп жилых и нежилых помещений. По этой причине в определении МФЗ надлежит указать на расположение таких объектов в общественно-деловых зонах, как характерный признак отличающий МФЗ от МКД.

3. Право собственности или аренды на земельный участок не возникает.

Собственники многоквартирных домов в силу закона приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом. Собственники апартаментов лишены данной возможности. Проект закона дает им лишь возможность на общем собрании принять решении о приобретении права собственности или права аренды на возмездной основе.

4. Отсутствует вид разрешенного использования (ВРИ) для размещения МФЗ.

Классификатор видов разрешенного использования подлежит дополнению таким видом разрешенного использования, который будет соответствовать сущности многофункционального здания, размещаемого в общественно-деловой зоне. Существующая редакция классификатора не содержит необходимого ВРИ для строительства МФЗ.

5. Перевод нежилых помещений в категорию апартаментов упрощен.

Предлагается расширить перечень лиц, которые должны выражать согласие на перевод помещения из категории жилых в нежилые и наоборот. Профильные комитеты опасаются того, что нежилые помещения сверху и снизу от апартаментов могут доставлять неудобства проживающим в них лицам, поэтому для перевода апартаментов в категорию нежилых необходимо установить дополнительное требование – согласие собственников помещений сверху и снизу.

6. Нужно разделить общее имущество МФЗ и общее имущество на лестничной клетке.

Проект закона не предлагает критериев, по которым общее имущество собственников апартаментов на одной лестничной клетке будет отграничиваться от общего имущества многофункционального здания. Отсутствие четких критериев может повлечь всевозможные споры относительно правомерности решений о распоряжении имуществом.

7. Перечень региональных нормативов обеспеченности должен быть расширен.

Региональные нормативы проектирования должны распространяться не только на социальную и транспортную обеспеченность МФЗ, но также должны касаться иных показателей обеспеченности зданий.