Выкуп помещений у города
Организации и ИП, арендующие государственные и муниципальные помещения, имеют право их выкупа на льготных условиях. В данной статье мы постараемся рассказать о том, как это работает в Москве. Опишем процедуру и обозначим основные «подводные камни», с которыми можно столкнуться в процессе приватизации.
Действуют следующие условия выкупа:
1. Выкупаемое помещение находится в аренде у заявителя непрерывно в течение двух и более лет. Если помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, то срок владения увеличивается до трех лет, и это при условии, что имущество находится в перечне более 5-ти лет.
2. На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам по договору аренду. 3. Заявитель включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
Основным нормативным актом, регулирующим процедуру выкупа, является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». На уровне Москвы процедура выкупа регулируется административным регламентом, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП, который, в ряде случаев, чрезмерно расширительно трактует положения федерального закона 159-ФЗ. В этой связи заявителям достаточно часто приходится отстаивать свои права на выкуп в суде.
Если в результате неправомерных действий ДГИ города Москвы заявитель не смог в установленные сроки выкупить помещение, то он имеет право на возмещение убытков. К таковым, в частности, может быть отнесена арендная плата за период незаконной просрочки выкупа.
Договоры купли-продажи нежилых помещений, как правило, заключаются с условием рассрочки выкупа. При этом, хотя процент по рассрочке гораздо ниже банковских ставок, размер неустойки за несвоевременную оплату ежемесячных платежей более, чем серьезен (0,5 процента за каждый день просрочки). Задержка оплаты на несколько месяцев может привести к тому, что неустойка возрастает до размеров, сопоставимых с ценой выкупа. При таких обстоятельствах неустойка может быть уменьшена судом при надлежащей аргументации ее несоразмерности ущербу.
Рассрочка предоставляется только на период, указанный в заявлении на выкуп. Этот срок в Москве не может превышать пять лет. Оплата осуществляется ежемесячно равными платежами. На сумму средств, на которую предоставлена рассрочка начисляются проценты, которые должны быть уплачены вместе с ежемесячными платежами. Размер процентов определяется исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Заявитель направляет в Департамент городского имущества города Москвы заявление (запрос) на предоставление государственной услуги на выкуп. Рекомендуется оформление запроса по форме приложения № 1 к Регламенту. К заявлению прилагаются копия паспорта заявителя, доверенность на представителя, копии учредительных документов. Все остальные необходимые документы должны быть запрошены ДГИ города Москвы самостоятельно. Исходя из положений Регламента, общий срок предоставления государственной услуги не должен превышать 30 рабочих дней. Вместе с тем, регламент устанавливает достаточно широкий перечень оснований для приостановления рассмотрения заявления на выкуп. Среди них: необходимость проведения кадастровых работ, внесение сведений в ГКН или ЕГРП, согласование переустройства (перепланировки), подготовка правового акта при выкупе помещения более 1000 кв.м.
По результатам рассмотрения заявления на выкуп выносится решение о предоставлении государственной услуги, либо об отказе в предоставлении государственной услуги. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.
При положительном решении о выкупе ДГИ предоставляет для подписания проект договора. Стоимость выкупаемых помещений, указанная в договоре, определяется ДГИ на основании экспертных заключений привлекаемых департаментом экспертных компаний.
Зачастую выкупная стоимость существенно превышает рыночную стоимость аналогичных помещений, что полностью исключает смысл их выкупа. Закон 159-ФЗ предполагает возможность оспаривания выкупной цены, однако важно соблюсти процедуру оспаривания (в т.ч. досудебную).
Для рассмотрения проекта договора закон отводит 30-тидневный срок. В этот срок необходимо подписать договор (возможно, с протоколом разногласий) и передать его в ДГИ. Если этот срок не соблюсти- право на выкуп утрачивается навсегда, повторная подача заявления на выкуп не допускается.
При отказе в согласовании протокола ДГИ возникает право на обращение в Арбитражный суд города Москвы с иском об урегулировании разногласий. Судом по результатам рассмотрения доводов искового заявления скорее всего будет назначена независимая судебная экспертиза. Суд при этом предложит сторонам предоставить предложения по экспертным организациям. Здесь очень важно проявить инициативу и представить в суд предложения по экспертным организациям, которые готовы дать объективное экспертное заключение.
По результатам экспертизы выносится решение об урегулировании разногласий. Если цена выкупа, указанная судом, отличается от предложенной ДГИ более, чем на 5 процентов (в меньшую сторону), то Департамент, скорее всего, будет обжаловать решение в суд апелляционной, а затем и кассационной инстанции. Решение суда вступает в силу по истечении месяца с момента его вынесения (если апелляционная жалоба не подавалась), либо в день его рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
В указанный срок Департамент должен предоставить договор с ценой, установленной судом.
Еще больше информации по ссылке https://tppa.ru/Vykup_Moscow_2020.php