Инвестиции в коммерческую недвижимость

В последние десять лет инвестиции в коммерческую недвижимость вызывают все больший интерес в России за рубежом. Это связано с тем, что в условиях низких процентных ставок инвесторы стремятся вкладываться в надежные, но более доходные, чем облигации регуляторов и банковские депозиты, активы.

При грамотном подходе доходность коммерческой недвижимости без учета увеличения рыночной стоимости составляет 7-15% годовых, в то время как в жилой недвижимости даже 5% считается вполне приемлемым результатом. В Москве владельцы большинства сдаваемых в аренду квартир довольствуются 3-4%. Это вполне логично, поскольку именно коммерческая недвижимость является бизнесом и призвана приносить доход.

Цели и способы инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестировать в коммерческую недвижимость имеет смысл в целом ряде случаев. Во-первых, если вы ищете надежный актив, генерирующий постоянный денежный поток. Например, можно приобрести в спальном районе торговый центр (либо его часть) со стандартным набором якорных арендаторов: аптека, ритейл, салон связи, точка общепита. Это классический пример покупки готового арендного бизнеса (ГАБ). Крупные девелоперы формируют готовый продукт, заполняют офисные, торговые или складские помещения надежными арендаторами с долгосрочными контрактами и продают ГАБ инвесторам.

Во-вторых, если ищете не просто актив, но возможность развития нового бизнеса, в т.ч. и с возможностью масштабирования. Например, переориентировать объект коммерческой недвижимости и открыть на его базе медицинскую клинику, тренажерный зал, коворкинг и т.п. Примером может служить сеть ресторанов «Макдональдс» - в свое время ее основатели разработали франшизу, которая отлично подходила для тех, кто вкладывался в т.ч. и в недвижимость.

Третий вариант – это долевое участие в бизнесе, но без управленческих функций. Недвижимостью управляет партнер или управляющая компания специализированного фонда.

Вполне разумным является приобретение коммерческой недвижимости с большим дисконтом явно ниже рыночной цены с прицелом на последующую перепродажу. Это актуально не только для эпохи первоначального накопления капитала, которую мы пережили в 90-х годах прошлого века, но и в периоды стагнации экономики.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя основными способами:

· Приобретение объекта.

· Покупка доли в предприятии, являющейся собственником объекта.

· Приобретение пая в российском инвестиционном фонде недвижимости

· Покупка ценных бумаг зарубежных фондов недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust), являющихся аналогом российских паевых фондов.

Паевые фонды недвижимости – проверенный инвестиционный инструмент

Вложение средств в коммерческую недвижимость посредством фондов – это разумный способ, которым пользуются как крупные финансовые структуры, обладающие миллиардными активами, так и частные инвесторы, в распоряжении которых несколько сот тысяч свободных рублей. Все российские фонды недвижимости являются ЗПИФами (закрытыми паевыми инвестиционными фондами). Участие в паевых фондах предпочтительней для тех, кто не собирается глубоко вникать в бизнес по управлению коммерческой недвижимостью, а также для тех, кто не располагает значительными средствами для покупки объектов.

У ЗПИФов недвижимости есть и другие преимущества, в частности:

· Данные о пайщиках строго конфиденциальны. В Росреестре указываются данные фонда, а не пайщиков.

· К фондам недвижимости применяется специальный налоговый режим. Доходы, поступающие в ЗПИФ (от продажи объектов, сдачи в аренду) налогом на прибыль не облагаются. Пай платит НДФЛ при погашении пая или при получении рентных выплат.

· Высокая степень юридической защиты. Российское законодательство предъявляет настольно жесткие требования, что этот инструмент можно считать единственной в России формой классического западного трастового управления активами, гарантирующей приватность и защищенность.

· ЗПИФ может управлять как российской, так и зарубежной недвижимостью.

В связи с особенностями правового регулирования, ЗПИФы часто используют крупные инвесторы для реализации масштабных проектов, требующих сохранения коммерческой тайны, в т.ч. и те, для кого актуальна проблема деофшоризации.

Доходность инвестиций с помощью российских ЗПИФов сопоставима с прямой покупкой объекта и находится в диапазоне 5-15 % годовых.

Риски и недостатки инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость, несмотря на объективную надежность и относительно высокую доходность, наделена рядом рисков и недостатков.

· Низкая ликвидность. Коммерческую недвижимость трудно продать быстро без дисконта. Исключением составляют ЗПИФы и REIT, ценные бумаги которых обращаются на бирже.

· Отраслевые риски. Пандемия, иные глобальные события наносят ущерб целым секторам коммерческой недвижимости. К примеру, от коронавируса сильно пострадали торгово-развлекательные центры и офисы. Некоторые девелоперы перепрофилирует часть офисных площадей под апартаменты в связи с растущим трендом дистанционной работы.

· Высокие издержки владения недвижимостью. Главной болью является налог на имущество, составляющий до 2% от кадастровой стоимости. К примеру, в конце прошлого года Российский совет торговых центров (РСТЦ) попросил у мэра Москвы в два раза уменьшить ставку налога на имущество для владельцев коммерческой недвижимости.

· Ошибки управления, в т.ч. в с выбором объекта инвестирования. Можно ошибиться как с локацией коммерческой недвижимости, так и с ее типом. Например, вложиться в разгар пандемии в строительство развлекательного центра.

При покупке готового арендного бизнеса обращайте внимание на стартовую цену, локацию и тип объекта, а также тренды на рынке. К примеру, в настоящее время растет спрос на складские помещения. По данным консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года складской рынок явился одним из самых устойчивых сегментов экономики России, который продолжил рост и в первой половине 2021 года. Другим важным параметром является текущая доходность, определяемая как отношение поступлений от аренды за вычетом издержек к стоимости объекта. Оптимальным является показатель на уровне 8-12%. При грамотно выбранной локации и типа объекта со временем его рыночная стоимость вырастет, и средняя годовая доходность инвестиций увеличится. Если вы вкладываете деньги с помощью ЗПИФов или REIT, обращайте внимание на репутацию управляющих компаний, а также на финансовые показатели.

Совокупность свойств коммерческой недвижимости определяет ее разумную долю в инвестиционном портфеле. В зависимости от цели приобретения, инструментов инвестирования, а также вида объекта она составляет от 5 до 20%. Но начинать погружаться можно и с малого – с небольшого помещения на соседней улице или с пая в одном из публичных ЗПИФов.

#инвестиции #недвижимость #AravanaCM #активы