Покупка недвижимости во время любого кризиса остаётся одним из самых надёжных вариантов сохранения средств, но при этом в апреле мы наблюдаем снижение спроса, как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. Непростая геополитическая ситуация, высокая инфляция, повышение ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке заставили инвесторов усомниться в том, что вложение в недвижимость поможет сохранить накопления. А те, кто собирался покупать квартиру с целью решения жилищного вопроса, теперь не уверены, ожидать ли им снижения цен, и стоит ли вкладываться в строящееся жильё.
Рынок недвижимости весной 2022 года
В марте 2022 года цены на жильё ощутимо выросли, 30 марта вышло постановление об изменении программы льготной ипотеки – ставка поднялась с 7% до 12%. А в апреле количество сделок на рынке недвижимости сократилось на треть. В конце апреля ставка по льготной ипотеке снизилась до 9%, но роста продаж это не принесло.
С чем это может быть связано? Одни потенциальные покупатели решили подождать дальнейшего снижения ставки, другие не готовы брать на себя кредитные обязательства в нестабильной ситуации. Многие из тех, кто планировал покупку жилья, воспользовались льготной ипотекой в 2020-2021 годах. А часть потенциальных покупателей, планировавших покупку без привлечения ипотеки, в марте-апреле положили отложенные на квартиру деньги в банк на краткосрочные вклады и ожидают выплаты процентов. Возвращение этих покупателей на рынок прогнозируют в июне.
По данным Центробанка, объемы выданных в апреле 2022 года ипотечных кредитов составляют 161,6 млрд рублей, что в 3,2 раза меньше мартовского показателя. А ведь для многих молодых семей привлечение заёмных средств едва ли не единственная возможность приобретения собственного жилья.
Чтобы увеличить продажи в мае, многие застройщики запустили акции со скидками и индивидуальными условиями для каждого покупателя. Количество ипотечных консультаций в мае выросло в 1,5-2 раза по сравнению с началом апреля, но количество заключенных сделок пока осталось на прежнем уровне.
Ситуация на рынке недвижимости начала стабилизироваться, вот что говорит по этому поводу зам. начальника управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Николай Займенцев: "Ежедневно мы делаем срез по количеству документов, поступивших на регистрацию. Если изначально мы видели резкий обвал, то сейчас наблюдаем постепенное восстановление. Мы прогнозируем, что достигнем показателей марта в ближайшее время, по крайней мере, положительная динамика для этого присутствует".
Положительная динамика есть, но значительной её не назовёшь. Спрос на новостройки в мае так и не достиг показателей марта, оставаясь на уровне апреля этого года. Как отмечают сотрудники агентств недвижимости, сделки, заключенные в первой половине мая, большей частью были начаты ещё в апреле.
Ожидания и риски
Застройщиков ожидает непростой год, им предстоит столкнуться не только со снижением спроса на квартиры, но и с нехваткой импортных товаров, ростом цен на стройматериалы и оборудование. Цены на стройматериалы повысились до 80%, особенно это коснулось металлоконструкций, изоляционных материалов, бетона и кирпича. Увеличение ключевой ставки в свою очередь привело к повышению ставки по проектному финансированию до 20–25%. А с оттоком мигрантов на многих строительных объектах столкнулись ещё и с нехваткой кадров, на местах выросли затраты на оплату труда.
Уже в марте этого года больше 40% отечественных застройщиков заявили о заморозке строек и ещё часть решили временно отложить возведения недавно начатых объектов, перенаправив ресурсы на скорейшее завершение почти готовых объектов.
В 2021 году себестоимость квадратного метра в многоквартирном доме поднялась в среднем на 10%, в 2022 она снова растёт. Эти дополнительные расходы придётся взять на себя застройщику, так как цена для покупателя зафиксирована в договоре долевого строительства. Но цена готовых квартир в новостройках продолжит расти, что не способствует увеличению спроса. В Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройке обновила исторический максимум, достигнув 281 тыс. руб.
В конце марта 2022 г. Правительством РФ были приняты дополнительные меры поддержки строительной отрасли, которые будут действовать до конца года. Они направлены на регулирование ценообразования, поставок материалов и сокращение инвестиционно-строительного цикла. При этом правительство отклонило инициативу предоставить девелоперам досрочный доступ к эскроу счетам, мотивировав отказ опасением появления обманутых дольщиков.
На какие объекты ожидается спрос в 2022 году
Из-за нестабильной ситуации на строительном рынке эксперты прогнозируют повышение спроса на вторичное жильё. Покупка готового жилья выглядит надёжней, так как в этом случае покупатель не зависит от застройщика и его проблем. Но многие продавцы сняли объявление о продаже квартиры и заняли выжидательную позицию либо подняли цену, что уменьшило количество ликвидных объектов.
Среди первичной недвижимости наблюдается спрос на наиболее доступную недвижимость – однокомнатные квартиры с удачной планировкой и квартиры-студии. Отмечается уменьшение средней площади однокомнатной квартиры в новостройке.
Потенциальные покупатели проявляют интерес к квартирам с чистовой отделкой. Строительная отделка выходит дешевле, чем самостоятельная организация ремонта с привлечением наёмных рабочих, а заезжать можно сразу же после сдачи дома. Многие застройщики планируют увеличивать количество квартир с чистовой отделкой.
Ожидается спрос и на коммерческую недвижимость, это нежилые первые этажи новостроек, строящиеся офисные здания и наиболее удачные варианты вторичного рынка. Это связано с тем, что с уходом некоторых иностранных компаний с российского рынка, отечественные предприниматели получили новые возможности для роста. Особенно популярны объекты на юге страны, куда в этом году многие россияне поедут отдыхать вместо заграничных курортов.
Отмечается интерес покупателей к малоэтажному загородному жилью и таунхаусам. Многие рассматривают покупку земли под строительство. Постановлением от 31 мая 2022 года правительство запустило пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами – без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками. Уже не первый год отмечается тенденция покупать недвижимость для постоянного проживания за городом, особенно в курортных регионах. Это связано с возможностью удалённой работы и желанием жить в экологически благоприятной обстановке. Таким покупателям важна возможность при необходимости быстро добраться до города, семьи с детьми обращают внимание на наличие в пешей доступности детских садов и школ.
В заключение
Сейчас на рынок новостроек давят внешние обстоятельства, но нашим застройщикам не привыкать подстраиваться под постоянно меняющиеся реалии. Не считая совсем молодых компаний, на отечественном рынке недвижимости остались те, кто уже пережил ни один кризис и устоял на ногах.
И всё же брать покупать новостройку на начальных этапах строительства сейчас рискованно, лучше обратить внимание на объекты со сроком сдачи в течение года. При сотрудничестве с зарекомендовавшими себя крупными застройщиками риски ниже, так как у них имеется подушка безопасности, сформировавшаяся за счет высоких продаж в период, когда действовала льготная ипотека. Отдельного внимания заслуживают компании, которые не только строят, но и производят стройматериалы. Их положение сейчас наиболее устойчиво. А в зону риска в первую очередь входят объекты, возводимые без привлечения эскроу счетов, так как средства, полученные от дольщиков, кончатся, а банк может и отказать в новом кредите.