Эскроу — это специальный банковский счет, который используется для проведения безопасной сделки. Одна из сторон вносит на этот счет деньги или ценные бумаги, которые замораживаются до того момента, пока вторая сторона не выполнит все обговоренные условия.
Тот, кто вносит средства на эскроу-счет — депонент. Кто, наоборот, получает средства после выполнения всех обязательств — бенефициар. Посредник (гарант) между двумя сторонами — эскроу-агент.
По законодательству, в России эскроу-агентом может являться только банк.
Механизм эскроу-счета должен гарантировать покупателю безопасность и честность, поскольку в интересах бенефициара выполнить все условия договора. В иных случаях, соглашение разрывается и банк возвращает депоненту его замороженные средства. Невозможно представить ситуацию, когда клиент, оформивший сделку через эскроу-счет, останется без квартиры и денег. Кроме того, эскроу-счет нельзя арестовать, даже если у клиента есть штрафы и задолженности.
Единственным на наш взгляд существенным минусом является то, что депонент обязан выплатить комиссию за открытие эскроу-счета, которая обычно составляет от 0,7 до 1% от суммы. Но зато депонент получит гарантии и обезопасит свои средства — это лучше, чем остаться ни с чем.
Влияние эскроу на ценовую политику
Рынок недвижимости довольно тепло адаптировался к новым условиям и тренду эскроу-счетов. Для покупателя — это практически гарантирующий ему прозрачность сделки инструмент, а значит можно не бояться за свои сбережения. Для застройщика — гарантия получения денег после выполнения условий.
Однако аналитики до сих пор спорят, положительно или отрицательно повлияло на динамику введение эскроу-счетов на российский рынок недвижимости, ведь выход законопроекта совпал с потрясшим девелопмент событием — субсидированием льготной ипотеки. За несколько лет, цены безусловно выросли, но на сколько выросли они из-за эскроу-счетов — определить сложно.
Согласно прогнозам, если исключить события прошлого года и льготную ипотеку, цены должны были подняться на 10-15%. Президент России Владимир Путин в 2019 году заявил: “Да, это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах”.
Влияние эскроу на застройщиков
Законопроект привел к полной консолидации рынка недвижимости Московского региона. В столице и так остались лишь "крупные рыбы”, а теперь небольшим застройщикам стало еще сложнее, ведь для работы по эскроу нужен капитал, которого у них нет. По новым требованиям, застройщики имеют право либо участвовать в проектном финансировании от банков, либо строить жилье на собственный капитал и затем продавать. Возводить жилые комплексы за средства дольщиков теперь нельзя.
Крупные игроки выигрывают практически во всём: банки без рисков одабривают им кредит на реализацию объектов, а после банкротства менее крупных компаний, пользуются увеличившимся спросом. С одной стороны, мы получаем монополию в сфере недвижимости, что для экономики не есть хорошо. С другой, на рынке остаются только надёжные застройщики, которые начинают всё больше конкурировать с друг другом, улучшая инфраструктуру и добавляя всё новые преимущества на своих объектах, делая жилье качественнее.
Эксперты до сих пор спорят, положительно или отрицательно повлияло введение эскроу-счетов на рынок недвижимости, — это станет понятно через пару лет и некоторых корректировок законодательства, — но одно можно сказать точно: предложения с эскроу ежегодно увеличиваются, а словосочетание “обманутый дольщик” уйдет в прошлое. Если вы хотите защитить свой капитал, то оформляйте сделку эскроу-счетом. Мы разобрались, что это безопасно и не сложно.