Что будет с ценами на недвижимость и в какой стране её выгодно покупать? Можно ли применять Макро на российском рынке?
На связи Антон Яковлев — автор метода макро, инвестор и автор блога «Австрийский инвестор». 14 лет занимаюсь финансами и 11 лет инвестициями. Здесь я рассказываю о том, как выгодно использовать ситуацию на рынке с помощью макроэкономического метода.
Как прогнозировать цены на недвижимость с помощью макро
С точки зрения макро, недвижимость циклична и движется с экономикой в одном направлении. На это есть определенные причины.
Когда экономика растёт, в системе образуется больше ликвидности: растет количество денег, проходящих через банки. Высокая ликвидность переходит к застройщикам, которые больше строят, и к покупателям, которые чаще берут ипотеку. В этих условиях это становится доступно, как бизнесу, так и для потребителям. Эта взаимосвязь — причина роста и падения спроса на недвижимость.
При цикле падения экономика сужается: центральные банки вводят новые резервы или, наоборот, повышают ставку и ужесточают условия по кредиту. Эта мера охлаждает рынки недвижимости. Застройщики получают меньше средств, заемщики — меньше ипотек и кредитов. В итоге объем выданных денег и цены на недвижимость снижаются, стройка — сужается.
Перспективы цен на недвижимость
У текущего цикла — новая точка входа: мы перешли в него из фазы очень низких ставок. Подробнее об актуальных прогнозах читайте в моём канале. Деньги на депозите не приносят дохода или приводят к убытку: раньше в Европе штрафовали даже за хранение средств на счёте. По этой причине многие инвесторы переносили средства в недвижимость или земельные участки.
После этого началась инфляция. Её увеличение провоцирует соответствующий рост ставок и стройматериалов, поэтому можно заработать, вложив средства с ипотеки в дорожающий по себестоимости товар. Кредит дорого обходится, однако стоимость квартиры или дома, куда вложили инвестиции, растет и окупает вложенные средства за счет инфляции.
Если экономика управляема, как в Европе или США, население будет приобретать имущество из-за возможности получения выгодной ставки. На
это влияет рост рынков недвижимости. Невыполнение центральными банками задач приводит к краху и неуправляемости экономики. Поэтому люди активно приобретают недвижимость в Европе и США, эта ниша восстанавливается.
Разрешения на стройку в США
В США при желании построить дом нужно сперва обратиться в местные органы самоуправления, мэрию за письменным разрешением. На основании таких разрешений и формируется общая статистика. При удовлетворительной экономической ситуации у людей появляется желание строить дома, и органы власти выдают больше разрешений.
Экономический спад цикличен. Число разрешений на строительство снизилось в период с кризиса 2007 до 2010, а потом рынок недвижимости восстановился, несмотря на высокие ставки, инфляцию, рецессию 2022 года. Строительство продолжается, разрешения выдаются, сильной просадки нет, поэтому рынок недвижимости — живой, и тенденция развития сохранится. Итоги макроэкономического прогнозирования сигнализируют, что коллапса не будет.
Психология американского рынка недвижимости
Текущий спад отражает психологию американского рынка недвижимости. При резком росте ставок жители США перестают совершать покупки по психологическим причинам, а не из-за отсутствия денег. После паузы, вызванной шоковой реакцией населения на происходящий процесс, люди вновь начинают делать покупки. Средства на это есть, даже несмотря на ипотечную ставку 8%: рынок труда силён.
Историческая инфляция в России — 10%. Рублёвый депозит всегда ведёт к проигрышу. Поэтому, чтобы сохранить средства, россияне вкладываются в недвижимость.
Что касается американского рынка: раньше уровень инфляции в США равнялся 2%, а теперь достиг отметки 6%. Поэтому ипотека со ставкой 8% воспринимается в США спокойно. Спред же практически не изменился.
Великая тайна макро
Статистика по выданным на стройку разрешениям отражает ожидания заемщиков. «Великая тайна» макро заключается в том, что на реакцию фондовых рынков влияют пермиты, а не ожидания по количеству домов, которые построят в будущем. Чтобы понять фондовый рынок, нужно осуществить грамотный макроэкономический анализ и прогнозирование.
Подписывайтесь на Telegram-канал https://clck.ru/eq3oi, чтобы ежедневно наблюдать за Макро и быть в курсе текущих новостей.