Что такое покупка квартиры по переуступке и какие риски нужно учесть
Мораторий на начисление процентов и неустойки за несвоевременную сдачу домов продлён до 30 июня 2023 года.
При чем здесь это? А вы прочтите
Уступка прав требования или переуступка (она же цессия) - переуступка прав кредитора другому лицу.
Иными словами, при покупке недвижимости по ДДУ человек покупает не недвижимость, как таковую, а право требования к застройщику.
Всё переходы, до ввода дома в эксплуатацию и регистрации покупателем права собственности на квартиру, будут совершаться по переуступке.
При покупке по переуступке изучайте первоначальный ДДУ
Дело в том, что если сдача дома задерживается, все проценты за несвоевременную сдачу начисляются по первоначальному ДДУ.
Кроме того, в первоначальном ДДУ, нужно обратить внимание на следующие моменты:
Согласие застройщика на переуступку. Порой за свое согласие застройщик может предусмотреть крупные суммы. Это могут быть и 200 тыс.₽ и %% от суммы уступки.
Необходимо изучить в ДДУ условия по проектной документации. Часто есть условие, что Проектная документация может меняться.
Необходимо изучить документацию на земельный участок. В ДДУ есть кадастровый номер земельного участка.
Необходимо проверить разрешения на строительство. В нашей практике были случаи, когда на 1-3 подъезды - одно разрешение на строительство, а на 4-7 - другое. Впоследствии, когда застройщик обанкротился, 1-3 подъезды попали в 3ю очередь кредиторов, а 4-7 в 4ю.
Риски при банкротстве
Остановлюсь подробнее, поскольку, именно здесь возникает огромное количество рисков и подводных камней.
По очередями, которые я упомянула выше.
3я очередь подразумевает, что кредиторов должны будут обеспечить жильём.
А в 4й очереди требования к застройщику трансформируются в денежные требования в реестре.
При банкротстве, включается в реестр цена ДДУ.
То есть, если вы купили по переуступке за 6 млн.₽, а продавец покупал по ДДУ за 4 млн.₽, то в реестр будет включена сумма 4 млн.₽
Выводы
Безопаснее все же покупать напрямую у застройщика. Как его проверить я напишу в другом посте.
Если покупаете при переуступке, то сохраните себе все договоры, и дду, и договоры по переуступка прав.
Платёжки, хотя бы копии, по всем договорам.
Справку об исполнении обязательств перед застройщиком по ДДУ.
Всё эти документы подкрепят ваши позиции в случае споров. Вы будете чувствовать себя безопаснее.
Ещё безопаснее, проконсультироваться с юристами, которые ведут именно судебные дела по спорам с недвижимостью. Потому что, юристы в агентствах не имеют такой судебной практики.