Ипотечная деформация

На рынке жилищного строительства — серьезные перемены в связи с трансформацией госполитики в сфере льготной ипотеки и банковского регулирования. Это стресс как для девелоперов, так и для банков

Вряд ли кто сомневается, что уже 1 июля 2024 года льготная ипотека на новостройки перестанет быть массовой. А ведь в последние годы именно благодаря господдержке этот продукт стал для банков одним из важнейших источников прибыли, а в отдельные периоды — даже драйвером финансового рынка. За 2023 год, по данным ЦБ РФ, ипотечный портфель участников рынка увеличился на 34,5% — с 13,8 до 18,2 трлн рублей.

Расширить программу льготной ипотеки власти решили «ковидной» весной 2020 года. В качестве цели тогда декларировали поддержку строительной отрасли и граждан, за образец взяли опыт 2015-2016 годов.

А ранее, с июля 2019-го, вступила в действие новая редакция № 214-ФЗ. Закон стал тем толчком, который сделал финансирование многоквартирных проектов интересным для банков, поскольку содержал фактический запрет на привлечение застройщиками напрямую средств дольщиков, а значит, поставил строителей перед выбором: либо вкладывать (то есть на годы замораживать) собственные средства, либо брать кредиты.

Тогда же девелоперов обязали реализовывать объекты исключительно через эскроу-счета — механизм, который зарекомендовал себя в мире как наименее рискованный.

Безусловно, объемы строительства в последние годы побили все рекорды — как времен СССР, так и современной истории России (рис. 1).

Рисунок 1. Площадь строящегося жилья, млн кв. метров

Проблем с недостроем, пока программа действует, куда меньше, но теперь понятно, что сочетание всех факторов имело не вполне просчитанные последствия.

Сопутствующий бурный рост цен на жилье за прошедшие годы в значительной степени нивелировал возможные плюсы от многомиллиардных вливаний средств налогоплательщиков в господдержку населения. Одна из причин — неограниченная льготная ипотека стала приманкой, на которую устремились инвесторы, чтобы заработать на перепродаже жилья с дешевым ипотечным плечом, пока их личные капиталы вложены в более доходные финансовые инструменты. Дополнительные «флуктуации» рынку обеспечили скачки ключевой ставки, вызванные геополитическими реалиями 2022–2024 годов.

Как шутят на рынке, меры поддержки привели к тому, что продавать стали не объекты недвижимости, а льготную ипотеку. В дополнение появились и другие схемы, к примеру комбинированное финансирование для объектов, стоимость которых не укладывалась в лимиты госпрограмм, а также субсидирование от продавца, которое в Центробанке воспринимают как крайне невыгодную для покупателей манипуляцию: ставка «зашивается» в цену, рост которой доходит до 30%.

Реклама от застройщиков и риелторов годами формировала нарратив, что стоимость кредита неважна: главное — посильный платеж. При этом растет срок финансирования, а значит, и полная стоимость кредита.

Кроме того, с 2022 года в ситуации неопределенности люди вкладывают деньги, куда получится. К чему привели в совокупности эти факторы за последние пять лет, видно из графика (рис. 2).

Конечно, все более расходящиеся кривые цен отражают «среднюю температуру по больнице». Ведь инвесторы «ломанулись» в основном в города-миллионники и регионы-сателлиты, в первую очередь, конечно, в Москву и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в Краснодарский край, особенно в Сочи.

Согласно опять же усредненным данным о стоимости квадратного метра от Росстата, с начала 2020-го до конца 2023 года рост по РФ составил 96%. За тот же период разрыв в ценах между новым и старым жильем вырос с 17 до 44%, подсчитали в ПСБ. а в «Обзоре рисков финансовых рынков» ЦБ РФ за январь 2024 года содержится прогноз по росту этой разницы до 50%. В сентябре 2023 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина (тогда показатель достиг 40%) пообещала все активнее тормозить выдачи, что и происходит.

На фоне удвоения цен неудивительно что жилье для населения остается по-прежнему недоступным, возможно, оно даже стало еще менее доступным: в 2019 году среднюю зарплату россиянина Росстат оценивал в 47,867 тыс. рублей, а в 2023-м — в 64,191 тыс.

При этом в мае 2023 года долги россиян по жилищным ссудам пробили «экватор», составив 52% общей задолженности граждан банкам.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, считает, что введение счетов эскроу привело в 2019 году к росту цен примерно на 30%, а далее он был обусловлен мерами по стимулированию спроса в непростых для рынка условиях (пандемия, санкции и т.д.). Усилия были крайне эффективны и привели к достижению нового равновесия между спросом и предложением, которое и определяет текущие цены, прокомментировал ситуацию Владислав Преображенский.

Владимир Кошелев, председатель комитета «Деловой России» по строительству, добавил, что некоторые регионы не смогли обеспечить возросший спрос строительного рынка на кадры, технику и материалы. Эта диспропорция, по его мнению, привела к спекулятивному росту себестоимости в строительстве.

На льготных условиях в 2023 году было оформлено 60% всех выдач, подсчитали в ЦБ. Общий же объем сделок с жилой недвижимостью с привлечением ипотеки Владимир Кошелев оценивает как 80–90%.

Обозначившийся осенью прошлого года новый тренд в регуляторике (долгосрочно высокая ключевая ставка, словесные интервенции руководства ЦБ РФ о сворачивании господдержки и повышение макропруденциальных лимитов) привел к временному ажиотажному спросу на новостройки осенью прошлого года.

С тех пор выдачи при новых требованиях к заемщикам падают, а в конце 2023-го — начале 2024 года рынок наблюдал за тем, как крупнейшие игроки вводили комиссии для застройщиков за выдачи льготных кредитов по ипотеке. Причиной таких действий банки называли маржинальность на грани рентабельности. В итоге ЦБ привлек к решению проблемы ФАС, а клиенты стали перетекать в более лояльные структуры, что привело к смягчению условий для «своих» клиентов и девелоперов двух крупнейших участников — Сбера и ВТБ, и отчасти нормализовало ситуацию на рынке.

Уже к концу прошлого года спрос на кредитование стал выдыхаться на фоне повышения первоначального взноса до 30%. По логике рынка, это должно было способствовать снижению цен на первичном рынке, но они практически не изменились, констатировал Владислав Преображенский. По оценкам «ЦИАН.Аналитики» в городах-миллионниках в марте-апреле 2024 года наблюдался даже их рост. Старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов объясняет это так: девелоперы задрали стоимость квадратного метра в «мелкой нарезке», спрос на которую сохраняется.

А что касается «вторички», цены там «не рушатся», поскольку владельцы не торопятся выставлять на рынок ликвидные объекты, ожидая лучших условий, поясняют эксперты. Не работает в текущих условиях и привычная стратегия: брать ипотечные кредиты сейчас по высоким ставкам, чтобы рефинансировать, когда начнется их снижение. Игорь Розанов, директор по маркетингу и продажам Норвик Банка, убежден, что «сценарий снижения ключевой ставки ЦБ в краткосрочной перспективе вообще не рассматривается ни рынком недвижимости, ни банковским сектором», а к июлю возможно даже увеличение ее на один процентный пункт.

Сделки на вторичном рынке в основном проводятся в случаях, когда их невозможно отложить, к примеру при разделе собственности, пояснил Сергей Смирнов. Впрочем, доцент экономического факультета РУДН Оксана Савчина, ориентируясь на статистику начала 2024 года, отметила «постепенную адаптацию покупателей к текущей ситуации на рынке и опасения, связанные с обесцениваем имеющихся финансовых накоплений и сбережений».

Застройщики не скрывают, что удерживать цены в новостройках на текущих уровнях их принуждают банки. «Ценовая аномалия обусловлена наличием счетов эскроу. Застройщик, изначально согласовав параметры проектного финансирования на конъюнктуре текущего рынка, формирует и план затрат, и план продаж как неотъемлемую часть договора. Изменение ценовых параметров допускается в весьма небольших пределах (условно — не более 10%) — пояснил Владислав Преображенский. — Рекламные кампании с гигантскими скидками — лишь отражение заранее планируемой ценовой политики. В остальном непроданная недвижимость — залог выполнения обязательств застройщика перед банком».

То есть формального принуждения нет, но чтобы существенно снизить цены, строительная компания должна прекратить действие текущего договора проектного финансирования, вернуть все полученные средства и заключить новый договор с другой затратной и доходной частью, так как рефинансирование на сегодняшний день не работает, продолжил Владислав Преображенский. Он убежден, что такая схема на практике нереализуема.

Аркадий Астрахан, гендиректор компании «Первый специализированный застройщик», уверен, что «прибавка к себестоимости из-за проектного финансирования укладывается в 8–10%». При этом он добавил: «Банки в большинстве случаев ведут себя по-партнерски — безусловно, диктуя некие требования, но “без жести”. Однако надо понимать, что № 214-ФЗ в редакциях начиная с 2019 года написан “банковским лобби” и музыку заказывают финансовые учреждения». Сергей Смирнов выразился определеннее: он предложил поискать высокие прибыли в карманах банкиров, а не девелоперов.

«Цены на первичном рынке жилья могут пойти вниз только при снижении стоимости одновременно у всех участников цепочки: производителей строительных материалов, техники, оборудования, услуг и т.д. и, конечно, при снижении стоимости кредита. Пока этого не произойдет, понижение возможно только за счет самого застройщика, который давно не имеет приписываемых ему сверхприбылей, — заявил Владислав Преображенский. — Поэтому в рамках существующей модели финансирования значительное понижение цен возможно в ситуации жесточайшего кризиса: с остановкой большей части строек, банкротствами, после чего отрасль будет перезапущена с новым равновесием цен. Однако со временем все вернется к текущей ситуации».

«Сложившаяся ситуация требует комплексного решения, иначе отрасль столкнется с массовыми банкротствами застройщиков, — согласился с ним Владимир Кошелев. — Это, в свою очередь, отразится на банках, которые ведут проектное финансирование. Одновременно сократятся объемы строительства, а издержки оставшихся на рынке компаний увеличатся. Как следствие цены будут расти в прогрессии, чего ни в коем случае нельзя допускать».

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», считает, что не стоит опасаться кризиса, вероятность которого снижают предпринимаемые ЦБ меры. Он оценивает сокращение спроса на жилье как «контролируемый, более того, инициируемый регулятором процесс», но отдельные банкротства возможны.

Лазарь Бадалов, доцент экономического факультета РУДН, тоже не наблюдает предпосылок к кризису. Но если не решать проблемы, по его мнению, рынок недвижимости может столкнуться с кризисом. В числе рисков Лазарь Бадалов отметил «разные схемы финансирования покупки жилья» как противодействие регуляторным мерам. Еще одна проблема: неоднородность рынка в регионах, отсутствие новостроек в ряде территорий, малых и средних городах. Отсюда популярность рынка недвижимости столицы и других городов-миллионников, что приводит к перекосам в стоимости жилья, обветшанию жилищного фонда и т.д. Оксана Савчина акцентирует внимание на том, что в 2023 году почти половина ссуд приходилась на заемщиков, которые 80% дохода направляют на выплаты по долгу.

Зампредседатель комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов так оценивает объем региональных диспропорций: около трети льготных кредитов тратятся «за пределами домашних регионов заемщиков». Устранение проблем зависит не только от участников рынка, но и от регулирующих органов, профильных министерств и властей на местах, убежден Лазарь Бадалов.

Судя по отрывочным и невнятным публикациям, какие-то идеи на сей счет в начальственных котлах варятся. Так, в феврале в Госдуме и Госсовете РФ предложили вернуться к схеме финансирования жилья дольщиками как альтернативе эскроу-счетам, но под гарантии региональных властей. Документ, на этот раз исходящий не от банковского лобби, изучают в Минстрое.

Владислав Преображенский поддерживает и идею субсидирования ставки застройщику при условии строительства и безвозмездной передачи социального жилья с транспортной инфраструктурой. Это вдвойне выгодно для покупателей, поскольку приведет к снижению цен и обеспечит комфорт.

На поверхности — идея поэтапного раскрытия экскроу-счетов. Такая схема применяется, в частности, в Германии, и позитивно сказывается на стоимости строительства.

«Частичное, а лучше полное поэтапное раскрытие позволит отечественным застройщикам диктовать условия на рынке наряду с другими участниками. Разумеется, необходим механизм гарантий прав дольщиков. Он был воплощен в государственном фонде, который успешно справлялся с задачей», — считает Владислав Преображенский.

«Это бесполезная мера, которая выхолостит всю идею. Потому что вернутся риски недостроя, и, как это повлияет на умы людей, неизвестно!» — возражает Аркадий Астрахан.

Лазарь Бадалов напомнил: схема эксроу-счетов появилась в ответ на многочисленные истории обманутых дольщиков. Жилье дороже, поскольку при выборе между риском и доходностью предпочтение отдали минимизации рисков.

Аркадий Астрахан считает, что «Минстрой ищет не альтернативы, а способы стимулирования для сжимающейся отрасли: снижение спроса на перегретых локациях особенно заметно, а качественный продукт продолжает реализовываться почти не меняющимся темпом».

Даже без вмешательства властей девелоперский рынок меняется, уверяют эксперты. Игорь Розанов видит, что ситуация способствует уходу застройщиков в регионы, где стоимость недвижимости ниже, а найти территории под застройки проще, чем в больших городах. «Но нельзя обобщать, стратегии разные. Крупные игроки рынка притормаживают запуск новых проектов, пересматривают категории новостроек: уходят в более дешевый сегмент, который соответствует требованиям льготной ипотеки», — отметил представитель «Норвик Банка».

«Миграция крупных застройщиков в регионы идет уже давно, поскольку наступает насыщение спроса на традиционных рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Уложиться в 6 млн рублей даже в регионах может только однокомнатная квартира, и то без ремонта», — возразил Аркадий Астрахан.

«Если в топ-10 регионов, лидирующих по темпам строительства жилья, рост в прошлом году составил 9%, то в регионах за пределами десятки лидеров — 38%», — привел статистику «миграции» Кирилл Кулаков. Эксперт отметил, что «девелоперы уже смотрят на регионы, где действует арктическая и дальневосточная ипотека». Тенденция проявилась в 2023 году. Это нормальный экономический процесс перетекания капитала в более маржинальные направления, пояснил Кирилл Кулаков.

По мнению Лазаря Бадалова, надежда на господдержку в разных видах формирует у участников рынка настоящую зависимость. Частичное сохранение льготной ипотеки, но уже с целевым, адресным подходом, который сейчас обсуждается, отразится на всех сторонах кредитного процесса.

По словам Игоря Розанова, ужесточение регулирования влияет на стратегии банков в сфере проектного финансирования, да и по ипотеке предел прочности у заемщиков близок. Представитель Норвик Банка не исключает, что перемены на рынке приведут к ухудшению портфелей банков: «Банк является неотъемлемым участником двустороннего процесса. Если для оживления рынка придется снижать требования к той или другой стороне или процесс резко просядет в объемах, положение банков может ухудшиться».

Оксана Савчина предвидит после отмены массовой льготной ипотеки серьезный стресс: снижение стоимости «вторички» в течение текущего года и сближение цен с новостройками. О том, что на первичном рынке уже есть трудности, свидетельствует очередной мораторий на взыскание долгов с девелоперов, введенный в марте и действующий до конца 2024 года.

Игорь Розанов не исключает, что стратегия банков на приоритет в работе с крупнейшими игроками приведет к слиянию застройщиков.

Артем Кирьянов убежден, что кредитным организациям пора предлагать рынку новые продукты, а Владислав Преображенский оценил ситуацию так: «Действенной альтернативой механизму со счетами эскроу (в его нынешнем виде, который ставит застройщика в зависимость от банков) могло бы стать “настоящее” проектное финансирование, а, не как сегодня — залоговое. В этом случае заинтересованность в качественной реализации проекта была бы и у застройщика, и у кредитора».

Не все банки озабочены отказом от господдержки. Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов сказал, что у них льготная ипотека не превышала 30–40%, линейка собственных программ постоянно расширяется и включает в себя рефинансирование действующих кредитов, а клиенты качественные.

Игорь Розанов считает, что решением проблем граждан может стать финансирование под залог имеющегося жилья вместо первоначального взноса. В «Деловой России» предложили запустить программу доступной для граждан ипотеки под 5% без привлечения бюджетных средств под залог ранее выданных кредитов, а также дифференцировать жилищное кредитование с учетом готовности регионов обеспечить строительную отрасль субъекта ресурсной базой: кадрами, материалами и механизмами.

По мнению Лазаря Бадалова, «единственный способ выравнять ситуацию на рынке недвижимости, включая и цены, и стоимость ипотечных кредитов, и строительство нового жилья, — развитие вторичного рынка ипотечного кредитования».

Это позволит не только повысить доступность жилья и снизить ставки по ипотечным кредитам без привлечения бюджетных средств, но и перераспределить ресурсы в экономике, сформировать инструменты долгосрочных вложений для пенсионных фондов, страховых и управляющих компаний.