Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что там произошло с ценами на недвижимость за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел май-июнь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.
Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.
Сочи: июнь → июль
- Первичка: 299к → 320к (+7,0%)
- Вторичка: 270к → 276к (+2,2%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).
Первичка подорожала с 332к до 335к (+2к), вторичка подорожала с 342к до 347к (+5к) за метр.
Москва: июнь → июль
- Первичка: 332к → 335к (+0,9%)
- Вторичка: 342к → 347к (+1,4%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к против 263к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,7%. Продолжается рост от годового минимума (253к). Но рост замедлился и даже видно небольшое снижение.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
264к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 265к. Это на 20,9% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 153к — стало на +2к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 335к, вторичка 347к
- Сочи: первичка 320к, вторичка 276к
- СПб: первичка 239к, вторичка 199к
- Анапа: первичка 131к, вторичка 130к
- Краснодар: первичка 138к, вторичка 118к
Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.
Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 8,5%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.
Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — посмотрим. В любом случае, все ориентируются уже давно на ежемесячные платежи, а не на ставки. Сбер, кстати, снизил первоначальный взнос с 15% до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос. Изменений на вторичном рынке из-за изменения ставки в ближайшей перспективе ждать не стоит, он более инертный.
Также Росреестр сообщил о квартальном рекорде сделок с новостройками Москвы. В апреле — июне этого года в столице было зарегистрировано 38,72к договоров долевого участия, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет. На 35,8% больше, чем в первом квартале. Спрос есть.
А вот такие цены в Подмосковье. Как считаете, Балашиха — прекрасный вариант по 150к за метр?
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,23 млн с июля 2021 (данные за 1 июля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,69 млн. Месяц назад было 11,27! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,55 метров!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Чо тебе эти Сочи. Езжай в Орехово-Зуево и бери прям ща хату за эти деньги, ёпта.
был там, каеф ваще) можно даже ходить на футбольчик местный, именно там зарождался ногомяч русский. спасиб) поехал
На оставшиеся двести тыщ новоселье спразднуешь как раз, хуле.
И кузю лакомкина с читосом сырным.
да, пивка возьму крафтового, постик в висишку напишу)
А что реально хороший город?
Как по мне, не особо.
А из личного опыта какие города вам понравились?
В МО нравится Звенигород. Ещё Дмитров нравится. Сергиев Посад очень классный. Коломна 50/50. Но я везде был как турист, как жить там, не скажу)
Когда ценник на элитку в Сочи обогнал Нью-Йорк и Лондон по цене за квадратный метр, а ты все еще ждешь рост)
Вердикт один: цены всегда растут
В реальности, рынком недвижимости управляет г. Залужный. И не только в России. Он легко может взвинтить стоимость жилья в Грузии, Армении, Турции, и вот теперь в Египте. Опустить стоимость жилья в Белгородской, Курской, Брянской, Воронежской и даже мск. Спецы по учебно-наглядным табличкам быстро найдут колеряцию стоимости недвижимости с тротиловым эквивалентом и дальнобойностью. В характеристики недвижимости добавят условное количество прямых попаданий артиллеристских снарядов натовского калибра при достижении которого недвижимость начнет снижаться в цене. В обьявлениях "бронированный балкон с бойницами" "возможность минирования подходов к подьезду" "пулеметные гнезда на крыше здания" и конечно же мое любимое-" оружейная комната" в вашей "двушке" в 33м2, будет не редкость. Сарказм, печаль. Личное мнение
Комментарий недоступен
даже если отрицательно
А что Сочи, можно в Туапсе подешевле взять.
далеко оттуда ехать до розы
А экспресс оттуда не ходит? По логике, на полчаса дольше должно быть
От Туапсе до Сочи 2-2.5 часа на электричке.
Да и Туапсе сильно отличается от Сочи по климату и в целом уровнем развития
Недвижимость всегда растет! Да что такое???
ну не так как бананы
И это в рубле с учётом обвала последнего? Жесть
Да
Рубль сильнее упал, чем метр вырос: 80->90
Первичку берут по льготным ставкам. Повышение учетной на ней не отразится. По крайней мере сразу и прямо. Это затронет вторичку, которая умерит свой рост. К зиме они выйдут на плато.
ну да, на вторичку льгот столько не дают
Потому, что туземун в Сочи держится не только на росте счет цен на недвижку, но и готовности приезжих платить такие деньги)
это да, многие готовые уже в других местах присмотрели что-то)
в Анапе еще ничего цены - не ту зе мун. Можно и купить дачку
Хочу, чтобы в комментариях отметились все те чепушилы, которые предсказывали падение цены на недвижимость в Москве в 2 раза. Что там еще из классики было: недвижимость дорожает всегда - этих экспертов тоже приветствую.
К слову, хотелось бы действительно хотя бы раз понять, что и как именно влияет на стоимость недвижимости. Без шуток, такой понятной статьи ни разу не видел до сих пор, все какие-то домыслы и странные теории.
Комментарий недоступен
Зачем? У нас нет сделок в долларах, нет выручки в долларах, нет фиксации цены в у.е. С тем же успехом можно считать в валюте Зимбабве
Комментарий недоступен
Не знаю, как вы, лично я зарабатываю и трачу в рублях.
Комментарий недоступен
Я не храню
И еще небольшой штрих: расскажете механизм покупки в другой юрисдикции? Продали квартиру за рубли, купили, допустим, $100.000. Что делаете дальше?
Комментарий недоступен
Наличка - ограничения $10.000
А какие еще варианты? Кроме USDT
Комментарий недоступен
Чтобы купить квартиру хотя бы немного приличную, придется съездить намного больше 10 раз. В этом весь и трюк истории. Поэтому, разговоры про перевод активов в другую юрисдикцию, пересчеты в доллары и т п уже не имеют никакого смысла. А у кого есть на это деньги - тем не нужно продавать единственное жилье. Вот к чему я вел.
Комментарий недоступен
Возможно, я мало представляю цены в других странах, даже на уровне пальцем в небо.
Единственное, что слышал - в Испании можно за 250к€ купить приличную двушку в Мадриде/Барсе.
Комментарий недоступен
Да, вполне вероятно все так
на ликвидные квартиры цена всегда растет
Цены в Сочи уже давно нереальные
Добавь график количество метров которые можно купить прямо сейчас по Сочи по месяцам. Чтобы понимать ситуацию