Realiste.ai — агентство по недвижимости, которое прикидывается AI-стартапом? Разбор

Подписывайтесь на наш Telegram-канал "софт с хэппи-эндом", там мы рассказываем о полезном софте, который помогает делать операционку в бизнесе быстрее и дешевле.

Мы продолжаем рассказывать про технологические инновации в сфере недвижимости. Сегодня разберём одну компанию, рекламу которой, скорее всего, видел каждый, кто в последнее время бывал в Дубае. Realiste.ai утверждает, что лучше всех в мире прогнозирует, какая недвижимость подорожает и в какую есть смысл вкладывать. Мы попытаемся ответить на вопрос, это AI-стартап или обычное агентство недвижимости в маркетинговой упаковке технологического стартапа.

О компании были разные сведения. Её основатель Алексей Гальцев облегчил нам задачу и в конце 2023 года рассказал историю и видение Realiste.ai в замечательной статье на vc.ru. Возьмём этот материал за основу, проверим утверждения и сравним их с более ранними высказываниями Алексея в многочисленных интервью на YouTube.

Уникальное торговое предложение

Мы изучили 700+ рекламных роликов, которые компания крутит на разных площадках, а также рекламные баннеры и ее лендинг.

Realiste.ai описывает себя как инновационную платформу на основе AI. Компания обещает клиентам возможность покупать недвижимое имущество без посредников, предлагая инвестиционные преимущества благодаря тому, что агентство изучает рынок, отслеживает тенденции и оценивает риски. Всё это подкрепляется «непревзойдёнными» аналитическими способностями ИИ.

Уникальность предложения компания описывает так: ежедневно по нужным параметрам она отбирает 1% лучших объектов недвижимости в 84 городах мира. Realiste.ai амбициозно утверждает, что на данный момент в мире нет аналогов её AI, предоставляя «публичные доказательства» успешности своих сделок и точности оценок.

Также компания обещает клиентам ROI от 15%.

Что о своём стартапе говорит основатель

Тезисно Алексей Гальцев описывает Realiste.ai как сервис на базе технологий ИИ, который оценивает квартиры и отбирает лучшие на рынке предложения по цене среди всех жилых комплексов. Этот движок рекомендует наиболее выгодную для покупки недвижимость, определяет, в каких районах она вырастет в цене, и показывает, где можно заработать, если затем перепродать. Realiste.ai помогает инвесторам находить квартиру с дисконтом, а также определяет, за сколько можно её продать в ближайшее время, предоставляя оценку в течение всего десяти секунд. Звучит хорошо!

Про историю компании

По словам Алексея, он начал заниматься ИИ за 8 лет до того, как эта тема стала популярной, и сталкивался с непониманием и отказами от инвесторов. Путь к успеху был нелёгким. Компания пробовала свои силы в разных странах, преодолевала разные вызовы, включая закончившиеся визы и постоянные переезды. Всё изменилось во время пандемии. Тогда агентство выпустило успешный продукт на базе AI для рынка России и получило первые инвестиционные вливания. Для Realiste.ai началась новая эра.

Что говорят бывшие сотрудники

Сразу скажу, спрашивать у бывших сотрудников о внутренней кухне компании — не самый надёжный способ выяснить правду. Но те, с кем нам удалось пообщаться, хорошо отзывались об Realiste.ai в целом. Про Алексея упоминали, что он глубоко верит в свои идеи. Мы также выяснили, что компания предлагала свой алгоритм оценки банкам, девелоперам и придумывала другие модели монетизации. Но всё это оказалось не так выгодно и эффективно на единицу затраченных усилий, как продавать недвижимость за комиссию в качестве агента.

Бывшие сотрудники также указывали на важную деталь. Компания максимально быстро и часто меняла стратегию развития и до сих пор ищет подходящую для себя нишу.

Что говорят клиенты

Нам удалось найти клиентов Realiste.ai в разных дубайских чатиках. Вот что мы узнали:

Люди возмущались, что алгоритм предпочитал объекты недвижимости с повышенными агентскими комиссиями, выдавая это за AI-рекоммендацию. Некоторые заметили, как предложенные суперперспективные квартиры не продавались даже спустя месяцы. Это вызывало сомнения в эффективности алгоритмов.

Есть отзывы о мгновенной связи со службой поддержки, даже в воскресенье. Но такой подход не всем по душе. В целом клиенты сомневались, что компания использует продвинутые AI-технологии.

Что говорят профессионалы рынка

Мы также узнали мнения нескольких инвестиционных управляющих, которые сотрудничали с Realiste.ai:

Утверждения, что AI заменит агентов

Алексей в своих интервью постоянно акцентирует на том, что благодаря ИИ агенты лишатся работы и уже сейчас должны задумываться о смене профессии.

При этом в самом Realiste.ai риелторы работаю, и их даже много, должность называется Investment Expert. Компания зовёт на работу даже обычных, прости господи, сейлзов. Судя по описанию вакансии разница лишь в том, что они не выезжают на показы.

Мы ещё раз изучили статью Алексея в поисках ответа на вопрос, нужны в итоге риелторы или нет. И вот что нашли (орфография и пунктуация автора сохранены):

То есть суппорты, которые выполняют функции риелтора, это не риелторы. Ну и в чём он не прав?

Расхождения в цифрах

В статье Алексей утверждает, что оценка его компании на декабрь 2023 года составляет $50 млн. В это же время (декабрь 2023) в одном интервью Гальцев оценивает свою компанию уже в $100 млн. А мы думали, что ключевая компетенция Realiste.ai и его основателя — точная оценка стоимости активов.

Нет технической документации

Нам, как техническим специалистам, было интересно взглянуть «под капот». Но, к сожалению, мы не нашли публично доступных подтверждений, какие AI-технологии компания использует в работе. Видели только список параметров, по которым оценивается объект недвижимости, и общую схему работы алгоритма.

Постоянные изменения

Компания не перестаёт менять локации и рынки. То она была в Нью-Йорке, то в Москве, теперь — Дубай. Это настораживает, ведь если данные и модели прогнозирования настолько хороши, то Realiste.ai может найти объекты для инвестирования на любом рынке.

Мы проверили теорию на практике и звонили в агентство весной 2023 года, тогда нам предлагали Москву. А теперь рассказывают только про Дубай и Индонезию. С одной стороны, это хорошо: стартап обязан меняться и искать свою нишу, но только если мы берём на веру, что компания является стартапом, а не агентством.

Не видим реальных кейсов

На стайте Realiste.ai во вкладке Active Deals представлены сделки с доходностью до 40%.

Переходим во вкладку Completed deals, а там по Дубаю ни одной сделки, есть только 34 единицы участков и квартир в Москве и МО за 2020–2023 годы. Как проверить эти данные, непонятно.

И ещё одно логическое противоречие

Если бы модель действительно работала, её бы покупали и банки, и инвестиционные компании. Более того, если бы этот инструмент надежно приносил 45% годовых на таком низкорисковом рынке, как недвижимость, компания играла бы на свои. К тому же в мировой практике подобный опыт есть. Об этом — следующая часть статьи.

Такие компании, как Opendoor и Zillow (аналоги «Циан»), активно внедряли ИИ на американском рынке, чтобы автоматизировать процесс покупки и продажи недвижимости. И настолько верили в идею и технологии, что играли на свои деньги и вложения инвесторов.

Opendoor, вышедшая на рынок через SPAC (специальная целевая акционерная компания) в декабре 2020 года, с помощью AI оптимизировала процесс перепродажи домов. То есть алгоритм агентства показывал, что объект недооценён и его можно перепродать дороже. В итоге, несмотря на начальный оптимизм, последовали серьёзные трудности. Отчёты за 2019–2022 годы показали убытки на сумму $2,2 млрд, а оценка активов оказалась завышенной на $573 млн.

Zillow, другой крупный игрок на рынке, также внедряла ИИ, чтобы автоматизировать процесс покупки и продажи домов. Так компания пыталась прогнозировать цены на недвижимость и ускорять сделки. Но эксперименты закончилась неудачей. В результате Zillow вышла из бизнеса iBuying, понеся $500 млн убытков. Её акции обвалились на 84%, пришлось уволить 2000 сотрудников.

Эти случаи показательны. Значительные риски и технические сложности сохраняются, если при помощи ИИ оценивать и перепродавать недвижимость. Практическая реализация такой технологии требует дальнейших исследований и разработок, чтобы устранить текущие недостатки.

Однако по-прежнему остаются и другие игроки, которые верят в идею и продолжают её развивать. Если вам интересно про это почитать, оставляю ссылки: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

ИИ-технологии для рынка недвижимости, пока находятся на ранней стадии развития, с чем соглашается основатель Realiste.ai в своей статье. Сегодня по сделкам недвижимости нет достоверных данных почти нигде, кроме как в США и Канаде. Но даже там, как мы видим по историям гигантов Zillow и Opendoor, не удаётся надёжно прогнозировать цены на недвижимость.

Возможно, Алексей, в качестве магистранта Российского университета дружбы народов, знает лучше, как использовать кандуру, чтобы устанавливать эффективные деловые контакты на Ближнем Востоке. Но его продукт нас пока не убедил.

Тем не менее мы желаем Алексею успеха и далее следим за технологиями в сфере недвижимости. Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить интересные обзоры. И пишите в комментариях, какой опыт взаимодействия с Realiste.ai был у вас.