FAQ по коронавирусу: форс-мажор
Отвечаем на 19 распространенных вопросов про влияние коронавируса на договорные отношения – юридическая клиника по вопросам коронавируса. За последние две недели нам почти ежедневно поступают вопросы разной сложности по правовым последствиям коронавируса и сложившейся кризисной ситуации: договоры, трудовые отношения, социальное обеспечение и пр. Не…
Добрый день!
В связи с известными всем событиями мы больше не можем пользоваться арендованным помещением в целях, для которых оно было взято в аренду (розничная продажа товаров, Москва).
По условиям договора досрочное расторжение во внесудебном порядке возможно только в случае уведомления об этом арендодателя за 3 месяца. Арендодатель устно сообщил, что нам придётся эти 3 месяца простоя оплачивать.
Возможно ли в данной ситуации уйти от оплаты месяцев простоя и расторгнуть договор, ссылаясь на форс-мажор и существенное изменение обстоятельств?
Признание обстоятельств форс-мажором необходимо для освобождения стороны, нарушившей условие договора от ответственности (от начисления неустоек, пени и штрафов) или для расторжения договора с возвратом всего полученного по такому договору. В случае распространения вируса основанием для признания обстоятельств, препятствующих исполнению договорных обязательств, форс-мажором являются акты органов государственной власти, которыми вводятся соответствующие ограничения и запреты.
Согласно Указу мэра Москвы от 4 апреля 2020 года № 39-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ" (ссылка - https://rg.ru/2020/04/04/moscow-ukaz39-reg-dok.html ), розничная торговля приостановлена.
В соответствии с п.4 ст. 620 ГК, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В данном случае Вы можете принять одно из двух решений:
1. Продолжать договор, платить вы не обязаны на основании акта властей, п. 1 ст. 614 ГК, ст. 417 ГК. (Гражданским законодательством (п.1 ст. 614 ГК), установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. То есть плата предоставляется именно за возможность пользования имуществом. В данном случае у Вас такой возможности не имеется по независящей от Вас причине. Арендная плата при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит указанным нормам.)
2. Прекратить договор по п. 4 ст. 620. Данная норма предполагает судебное расторжение, но ваш договор уже предусматривает возможность внесудебного безмотивного расторжения, (так как есть объективная невозможность использования имущества) из этого следует, что внесудебное мотивированное тем более допускается (стороны могут в договоре аренды установить односторонний отказ, это подтверждается практикой высших судов- Информационное письмо ВАС №66), а кроме того суды все равно работают с перебоями, так что и в случае суда суд будет на вашей стороне.