Как я общагу в Португалии открывал

Был незакрытый гештальт открытия бизнеса зарубежом. Были попытки и раньше. В итоге, перебирал идеи и остановился на коливинге (общага, по-простому) в Лиссабоне, расскажу что из этого вышло.

В процессе открытия
В процессе открытия

Предпосылки

Лиссабон последние годы рекордсмен среди европейских городов по темпам роста цен на жилую недвижимость. Средняя зарплата в Лиссабоне 1200 евро, за эти деньги едва ли можно снять квартиру-студию в черте города, поэтому многие португальцы живут до 30+ лет с родителями, снимают комнаты и т.д. К этому прибавляем, что за последние 10 лет город притянул к себе много, очень много студентов, экспатов (США, Канада, ЕС), гастарбайтеров (бразильцы, индусы, пакистанцы, СНГ,...). В итоге имеем достаточно высокий спрос в том числе на бюджетную аренду.

Уже отсматривая помещения под коливинг обнаружил, что многим семьям принадлежат целые подъезды, многоквартирные дома. Из-за стабильной социо-политической обстановки и невыгодных для продажи недвижки налогам — семейные капиталы тут принято накапливать в недвижимости. Тут она передается поколениями, встречал по 5-6 поколений последовательного накопления капитала через недвижимость. А рекорд по количеству встречал у 80+ летнего португальца, у которого 40 домов в стране.

Начало пути

В Португалии успел перезнакомиться с 100+ русскоговорящими и зарубежными предпринимателями. Могу подитожить, что так как рынок маленький (и по экономике, и по населению Москва больше всей Португалии), то предприниматели тут либо пилят дистанционный сервис/продукт и продают его на весь мир или, хотя бы, всю Европу, либо делают что-то вокруг HoReCa (в основном, открывают кафе и рестораны, которых теперь в Португалии полно сделанных русскоязычными), а исключение составляют несколько современных технологичных бизнесов типа доставки продуктов и шеринга транспорта, открытых тут нашими ребятами. Вообще, рынок достаточно консервативный. Тут нормально топ-менеджеру банка ходить в ту же кафе, что и его дедушка, вместо модных заведений.

Время тут тянется по-другому, нежели, например, в России, в Москве, в частности, где больше ощущения, что большинство живет "на ножах", когда надо успеть всё впихнуть в несколько лет жизни.

Летом 2023 с товарищем, серийным предпринимателем Алексеем Кравцовым, решили остановиться именно на концепции относительно дешевого коливинга. Даже несмотря на то, что ни у одного из нас совсем не было опыта в этом. Без компаньона бы точно не справился. Делали почти всё сами.

Начали с поиска подходящего помещения, была выбрана относительно большая 6-комнатная квартира в хорошей локации рядом с метро. Этому предшествовали полтора месяца тщетных поисков. Мы конкурировали за аренду с крупными корпорациями, которые снимали подобные большие квартиры для своих сотрудников, а также с большими португальскими семьями (которых тут предостаточно). Чтобы помещения отдали именно нам, пришлось предложить заплатить за аренду почти за год вперед.

После подписания аренды мы начали делать мелкий ремонт, закупать мебель в комнаты, подключать электричество, интернет, воду (тут на всё необходимо открывать новые контракты при смене арендатора).

В итоге, мы сделали 5 комнат под аренду, одну гостиную оставили под общее пространство, вместе с кухней, двумя сан.узлами и маленьким балконом. К первым числам сентября помещения были готовы. Мы разместили рекламу и буквально за несколько дней подписали контракты на по-месячную аренду на все 5 комнат. Для меня было удивлением, что почти все комнаты были тогда сданы европейцам (французу, испанцу, португальцу,...). Но позже стало понятно, что это было продиктовано сезонностью.

Всё, что можно было сделать самим делали сами "на коленке")
Всё, что можно было сделать самим делали сами "на коленке")

Обычно в туристических локациях можно заработать больше денег на по-суточной краткосрочной аренде, но в Лиссабоне перестали выдавать лицензии на краткосрочную аренду, поэтому было выбрано сдавать комнаты в долгосрочную аренду. Все делается официально, через юр.лицо, поэтому приходится платить много налогов, что не очень помогает конкурировать с местными, которые чаще всего сдают в серую/в черную, без уплаты всех налогов.

Как стала выглядеть комната после ремонта
Как стала выглядеть комната после ремонта

Как обычно, учли совсем не всё, из-за этого фактическая доходность оказалась в лучшем случае 15-20% против ожидаемой 35-40%. Какие просчёты были изначально —

  1. Неправильно учли налоги;
  2. Неверно оценили сезонность, думали, что она тут практически отсутствует, оказалось же, что с ноября по апрель достаточно низкая активность;
  3. Меньше заложили на амортизацию помещения и мебели. То есть, думали, что при долгосрочной аренде меньше будет износ комнат, поверхностей, мебели. А мы уже успели столкнуться с тем, что под Новый Год жильцы сделали буквально дырку в бетонной стене, испортили пол, сан.узел, раковину,...

Также имели место быть конфликты у жильцов. В какой-то момент была совсем многонациональная туса, звучит как начало анекдота - в разных комнатах жили француз, португалец, пакистанец, нигериец и русский. Случались разные истории... (Предложите свои варианты возможных историй внизу в комментариях ⬇🙂)

Вид из окна комнаты
Вид из окна комнаты

Успешные бизнес-модели на рынке

Мы примеряли на себя разные бизнес-модели на рынке аренды и коливингов, смотрели как мы можем масштабироваться или сделать pivot, но в итоге не нашли как можем "натянуть" какую-либо из указанных бизнес-моделей на текущий рынок Лиссабона —

  • UKIO - один из быстрорастущих испанских стартапов. Они арендуют квартиры на 10 лет, делают в них классный ремонт и сдают по-недельно.
  • В Испании быстро растет сеть коливингов только для женщин. И, вообще, тематические коливинги становятся все более популярны.
  • Uniplaces - португальский сервис, который берет разовую большую комиссию с жильцов за долгосрочную аренду представленных на сервисе квартир.
  • PadSplit , June Homes - интересные и быстро растущие стартапы из США, которые делят американские домики на юниты и сдают юниты в долгосрок. Второй стартап основан российским молодым предпринимателем Даниилом Мишиным.

Вместо выводов

Португалия красивая страна, но с маленьким рынком. Решил не масштабировать то, что уже есть. С лета протестируем другую смежную нишу уже не с жилой недвижимостью.

P.S. Возможно, кого-то пост сподвигнет на новые достижения, еще лучшие идеи и реализацию. Кто-то скажет, что заезженная неинтересная тема, далекая от высоких технологий, но для меня это было шагом вперед в какой-то момент.

P.P.S. Мои прочие посты на смежные темы

И да, лайки сами себя не поставят, а комменты сами себя не напишут ⬇⬇⬇

1212
15 комментариев

И да, самый богатый португалец — это Роман Абрамович =)

1
Ответить

Что я ещё забыл указать в посте —
1. Язык крайне важен (капитан-очевидность). Повезло, что в тот момент у напарника был Португальский.
2. Менталитет реально отличается. Тут никто почти не спешит. Всё сильно затягивается «маньяна», а даже чуть давить на португальцев заканчивается сразу окончанием сотрудничества.

1
Ответить

И вот ещё, напоследок, крутейшая аналитика по рынку недвижки Португалии — https://mktgdocs.cbre.com/2299/70b0b1a4-1e63-498e-af41-82f7e85a2828-1825379077.pdf

1
Ответить

Влад, клевая статья) с удовольствием прочитал и по ходу примерял на себя все логику. От идеи, когда своими глазами вижу, как растет рынок недвижки, до моментов с налогами и конфликтами жильцов

1
Ответить

Сергей, спасибо за реакцию🔥

Ответить

Просто хочу быть португальцем, у которого 40 домов...

1
Ответить

Аминь

Ответить