Будь полезен государству и государство поможет тебе!

Ну вот и настал период, когда банки перестали принимать заявки на господдержку и семейную ипотеку, а новых программ нам еще не анонсировали. Наступило затишье и самое время подумать, что нам будет предложено взамен, на что мы можем рассчитывать и что будут делать застройщики в новых ипотечных условиях? Вопросов много. Давайте разбираться вместе.

Это означает, что государство сказало: "СТОП - халявы для всех больше не будет! Мы будем помогать только тем категориям граждан, кто у нас в приоритете. Будь полезен государству и государство поможет тебе!"

Все это называется – Адресные ипотечные программы.

Адресаты льготных программ (действующие и возможно будущие):

Все, кто находится в данных категориях может ожидать – субсидии («плюшки»).

Скорее всего по семейной ипотеке будет предложена широкая линейка вариаций ипотечных ставок в зависимости от количества детей.

Как-никак, национальный проект «Демография» никто не отменял. Принцип: чем больше детей, тем ниже ставки.

У военных сейчас есть Военная ипотека, но она завязана на выслуге лет и даже не все военные ей пользуются, т.к. слишком долго надо служить.

Учитывая сегодняшние реалии, скорее всего будут доработки программ, особенно для тех, кто служит в зоне СВО. В данный момент уже озвучены предложения давать Дальневосточную ипотеку под 2% всем участникам СВО.

Айтишники также были привилегированной «кастой», у которых условия были даже лучше, чем по семейной ипотеке. Лимит суммы кредита в 18 млн против 6 млн - это ощутимо.

Поэтому программу пока и не сворачивают, айтишники нужны. Скорее всего, программу полностью не будут сворачивать (IT-специалистов не много), просто «порежут» условия, как в случае с семейной ипотекой.

В дополнение, незабываем про бюджетников. Например, соцработники, учителя и врачи уже сейчас могут получать сертификат на 1 млн. руб. для первоначального взноса. Возможно, в будущем (долгосрочном) для них тоже будут разработаны полноценные адресные ипотечные программы.

Как видите «адресатов» не так уж и много. И государство ставит свои условия для каждой категории.

Первое, что приходит в голову рядовому гражданину: массовой льготной программы нет, значит, покупать будут меньше - ждем падение цен у застройщиков.

Все же очевидно, никто не будет покупать, а продавать надо. Значит, будут снижать цену.

У нас есть сотни клиентов, которые очень ждут существенного понижения цен, причем не один год подряд. Ожидания падения доходят до 40-50%!!!

Помимо традиционного роста цена на стройматериалы, рабочую силу и пр. (о чем Валерия рассказывала в начале года), есть один существенный, но не очевидный факт.

Дело в том, что застройщиков сильно «подмяли» под себя банки. Стройка идет на деньги банка и застройщик платит банку проценты за Проектное финансирование.

Так как банки непосредственно участвуют в строительстве, они также участвуют и в ценообразовании. Застройщик не может самовольно понизить стоимость квадратного метра, т.к. автоматически понизится маржинальность всего проекта, в который вложился банк через проектное финансирование.

Поэтому полномочия застройщика здесь сильно потеснил банк. Кто платит тот и заказывает музыку. 🤷‍♀️

Единственное, что может застройщик - снижать стоимость в рамках своей прибыли, которая в Краснодарском крае, например, составляет до 15%. Прибыль банка он уменьшать не может – банк не допустит этого.

Поэтому даже если застройщик решит остаться без прибыли, «пожертвует» своей наценкой и снизит стоимость на 15%, на ипотечные платежи это сильно не повлияет.

Скорее всего, «Ждунов» ждет разочарование.

Безусловно, застройщиков такое положение дел крайне не устраивает. Они также видят свою статистику и понимают, что основная масса людей «пролетает» мимо всех программ.

Желающих брать первичное жилье по ставкам вторичного жилья в 18% (а де-факто около 20%) явно будет не много.

Как тогда решать проблему, если не снижать стоимость?

Выход из ситуации – субсидировать обычную ставку 18% до более-менее приемлемых 8-14% в частном порядке.

В данный момент банки уже предлагают на вторичном жилье опцию «Купи свою ставку», где ставку в 18% можно превратить, например, в 13%. Опция платная, но зачастую выгодная, т.к. платеж существенно снижается (больше, чем при частично-досрочном погашении ипотеки). Люди видят выгоду и пользуются.

Принцип абсолютно такой же:

В обоих случаях за понижение ставки деньги идут в банк: либо напрямую (вторичка), либо через застройщика (первичка).

Это выгодно и самому банку. В условиях высокой инфляции и сложности прогнозирования в долгосрочную перспективу (20-30 лет), банку выгоднее и проще получить уже сегодня часть процентов с покупки квартиры в виде наценки и снизить платеж по ипотеке для покупателя.

Удивительно, но при таком раскладе все выигрывают.

А что вы думаете о дальнейших перспективах на рынке недвижимости?