Массовая льготная ипотека закончилась, что будет дальше с рынком недвижимости?

1 июля 2024 г. завершилось действие массовой льготной ипотечной программы. Какие планы и прогнозы по развитию рынка недвижимости предусмотрены? На что рассчитывать инвесторам и обычным гражданам, что будет с ценами?

На графике красным отмечен период с 2008 по 2017 гг. – период стагнации (за 9 лет рост 8,3%). Темпы роста инфляции и обесценивания национальной валюты за этот же период превысили 200% - спрос на рынке недвижимости это, конечно, не стимулировало.

В связи с чем, в 2018 г. ввели семейную ипотеку (для семей с детьми), в 2020 г. ипотеку с господдержкой (повсеместная для всех желающих) – программы государственного софинансирования ипотечных кредитов для развития, в первую очередь, первичного рынка недвижимости, поддержки застройщиков и граждан с ипотечными ставками, ниже рыночных.

1 июля 2024 г. – ипотека с государственной поддержкой закончилась, семейная ипотека действует до 2030 г. (ее параметры периодически претерпевают изменения).

1. Цены на рынке недвижимости выросли более чем в 2 раза (рисунок 1), ценовой лаг первичного и вторичного рынка в отдельных регионах доходит до 60%. При этом доходы граждан выросли примерно в 1,5 раза.

2. Введено более 500 млн. кв. м. жилья (в 2023 г. рекордные 110 млн. кв. м.). Что примечательно, появился существенный разрыв в объемах строительства между сельской и городской местностью. В сельской строят больше – вероятно, это связано с высокими ценами в городах, развитием ИЖС (в период пандемии), развитием внутреннего туризма, дачной амнистией (рисунок 2).

3. Средний срок по ипотечным кредитам вырос с 15 до 24 лет, объем выданных ипотечных кредитов приблизился к рекордным 8 трлн. руб., общий объем задолженности по ипотечным кредитам перевалил за 18 трлн. руб. (для сравнения – внутренний долг РФ, выраженный в государственных ценных бумагах 20,7 трлн. руб.).

4. Доступность жилья стала снижаться в 2023-2024 гг. (рисунок 4). Для семьи из трех человек (мама, папа, ребенок), получающих среднерегиональный доход, приобретение жилья (2 к. кв. – площадь 54 кв.м.) в ипотеку недоступно на первичном рынке в 55% регионов, на вторичном рынке – в 88% регионов. Отметим, что в первые годы льготные программы действительно существенно повысили доступность жилья, но в 2023 г. мы получили «разворот».

5. Доля нераспроданного жилья в новостройках на 1 июля 2024 г. составляет 76,9 млн. кв. м. (примерно 67% строящегося жилья в год) – это на 3% больше аналогичного периода прошлого года.

6. Средняя рыночная ставка по ипотечным программам на 1 июля 2024 г. выросла примерно до 18-20%, многие эксперты называют ее заградительной. Другие, предполагают, что более низкая стоимость первичного рынка + возмещение аренды + будущее рефинансирование делает картину более красочной. Но подобный инструмент подходит для граждан с высоким уровнем финансовой грамотности.

По мнению ряда экспертов рынок недвижимости ожидает охлаждение, связанное со снижением спроса – это повлечет незначительное падение цен (не путать с обвалом!). В связи с чем застройщики, будут предлагать (и уже предлагают) более гибкие условия рассрочек, акции, "ипотека за рубль", коллаборации с банками по программам «купи свою выгодную ставку» и прочие «рабочие» маркетинговые схемы – которые не приветствуются ЦБ РФ.

Падение цен на 30% и более стоит только в случае резкого снижения спроса с длительным сохранение динамики (год и более). На фоне предполагаемого снижения ключевой ставки в 2025 г. у застройщиков достаточно времени «продержаться на плаву» за счет вышеописанных временных решений и накопленной сверхприбыли предыдущих лет.

По мере снижения ключевой ставки, рыночные ипотечные ставки будут снижаться – что и вызовет рост спроса на недвижимость. На мой взгляд, это приведет к росту цен на вторичном рынке недвижимости и восстановлению ценового баланса на рынке недвижимости.

Ниже, на рисунке 5 представлен среднесрочный прогноз ЦБ РФ по ключевой ставке – с 2025 г., как отмечалось ранее, планируется её снижение. Вероятно, уже во втором полугодии 2024 г. мы сможем увидеть незначительное снижение ставки. В текущее время (III кв. 2024 г.), сохраняется вероятность ее роста на ближайшем заседании ЦБ РФ 26 июля 2024 г.

В ряде законодательных актов РФ определены планы стратегического развития строительной отрасли до 2030 г. (на ближайшие 6 лет): есть конкретные показатели и конкретные действия. Рассмотрим их подробнее. Напомню, что последние годы на рынке недвижимости существенно выросла роль органов государственной власти, в связи с чем, информация об их планах и намерениях особенно ценная.

Целевые показатели, на которые ориентирована строительная отрасль – объем ввода жилья 120 млн. кв. м. в год, обеспеченность жильем 33 кв. м./чел. (сейчас 28,8 кв.м./чел.). Если учесть, что наращивание подобных темпов за последние 6 лет осуществилось благодаря массовым ипотечным программам, то для дальнейшего сохранения подобных темпов необходимы значительные усилия всех участников жилищного строительства.

Цели Стратегии развития строительной отрасли к 2030 г.:

Здесь мы видим первые «намеки» на дальнейшие планы органов государственной власти:

доступность не только приобретения, но строительства (вероятно, ИЖД) и аренды жилья;

45% жилья должно быть введено за счет ИЖД.

Далее в Стратегии 2030 описаны направления развития жилищного строительства (это самое важное – читать очень внимательно каждое слово!!!):

Эти планы и направления вполне вписываются в текущие тенденции:

Есть и еще один документ, который вышел 7 мая 2024 г. (после того, как стало известно о завершении программы льготного ипотечного кредитования) – Указ Президента РФ «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».

Для рынка недвижимости наиболее примечателен пункт 4, пп. «д» Указа:

На первый взгляд мы видим, что речь идет о «первичке» - и тогда, возможно, нас ждет новый разворот льготных программ или расширение условий семейной ипотеки. Но при более детальном анализе возникает два вопроса:

Таким образом, в ближайшие 6 лет рынок жилой недвижимости может ждать реализация нового сценария (массовому строительству ИЖС и арендных домов за счет государственно-частного партнерства, с использованием методов стимулирования спроса и т.д.) которые могу устроить всех участников.

Отмечу, что вышеописанные планы, вероятно, будут развиваться планомерно в течение 5 лет – как это было с льготными программами (ввели одну, потом другую, потом корректировки и прочее).

Для полноты картины рекомендую прочитать три мои экспертные статьи (раз, два, три), в которых даны более подробные обоснования и описаны возможные стимулирующие мероприятия органов государственной власти для инвесторов, застройщиков и граждан до 2030 г.

Больше полезной информации в моём Telegram-канале!

НЕ ЗАБУДЬТЕ ПОСТАВИТЬ ЛАЙК И ПОДПИСАТЬСЯ!