САМОЛЁТ: Как выжить, когда люди перестали брать ипотеку? Антиутопия девелопера
Продажи жилья падают, долги растут, а ипотечная ставка бьет рекорды. Сможет ли девелопер выжить в таких условиях, или нас ждёт новое дно? Смотрим..
Написал для вас пост - "как защититься от повышения ключевой ставки", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤
Последний выпуск: 🔪 ИНДЕКС СТРАХА: Когда инвесторы боятся больше, чем нужно?
☕#82. За чашкой чая..
Стало интересно, как поживают самые популярные застройщики России. Впрочем, ещё держаться..
В "новых" условиях компаниям вроде Самолёта приходится пересматривать планы и стратегии: что строить, для кого и зачем? Вопрос не в том, как развиваться, а в том, как не утонуть в долгах, падающем спросе и стереотипах о "перегретом рынке"
Что в данный период происходит с компанией❓
Самолёт завершает 2024 год на удивление не так плохо, как предполагалось: продажи около 1 млн кв. м жилья. Это уровень прошлого года, несмотря на общий спад на 15–20% в Московском регионе. В денежном эквиваленте роста нет, обычная стагнация. А вот метраж, увы и ах, немного просел, и это, конечно, достаточно плохо. Компания вынуждена жертвовать объёмами, чтобы хоть как-то сохранить показатели.
⚠ Главная проблема — у людей просто нет денег.
Льготная ипотека. Активная господдержка. Огромные инвестиции. Ничего не поможет, если людям банально нечем платить.
- 🩸Ипотеку брали при 16%
- 🩸Ипотеку брали, но неохотно при 18%
- 🩸Ипотеку брали, но меньше при 19%
- 🩸Ипотеку практически перестали брать при 21%
Сейчас ставку повысят. Прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2025 год = 21,3%. Вопрос: о каких доходах застройщик может вам обещать?
👥 Долги и акционеры: два лица одной проблемы
Одним из немногих светлых пятен для Самолёта остаётся относительно комфортный уровень долговой нагрузки. ND/EBITDA составляет 1,3, и у руководства есть надежда, что показатель снизится до 1 в 2025 году. Но мало кто учитывает проектное финансирование и деньги на эскроу-счетах. А если учесть, то нагрузка подскакивает до 2,6.
👀 Также уже относительно недавно прошла информация о заходе двух новых акционеров (доли 2–5%). Лично я не думаю, что это товарищи с долгосрочными планами.
Многие также переживают на счет долгов и бондов. По многим выпускам облигаций предложили выгодные купоны, чтобы минимизировать риск массового выхода через оферту. Тем не менее, в менеджменте уверенно говорят: "Деньги на счетах есть, всё погасим, не переживайте". Дефолтов пока не ожидаем.
💭 Недавний BigDay: попытка разрядить обстановку
12 декабря проходил Big Day Самолёта — ежегодное событие, где руководство делится результатами и дальнейшими планами.
После неудачного года менеджмент попытался "разрушить" стереотипы про недвижимость, которые сформировались у населения за этот год:
- 🗣 "Без льготной ипотеки — никак". Утверждают, что спрос можно стимулировать и другими способами. Честно, не понимаю сути: по мне льготная ипотека была главным драйвером продаж. А вот что будет, если ее убрать..
- 🗣 "Новое жильё больше никому не нужно". Утверждают, что потребность в новых метрах есть. Конечно, есть, а ипотека под 35% делает покупку удачной, а человека счастливым!
- 🗣"Спроса нет, рынок перенасыщен" Утверждают, что это заблуждение и вброс. Получается все продается в штатном режиме.. Получается на самом деле у застройщиков нет потерь 60-70% клиентов? Плохие СМИ, снова нас обманули эх..
Уже много кто высказался по поводу компании. По моему субъективному мнению, в 2025 году будет либо, в лучшем случае, как в 2024, либо нас ждёт фееричное падение. Слишком много переменных остаётся за пределами контроля: сроки сдачи объектов, динамика затрат и государственная политика. Девелоперы не мои фавориты..
Как считаете, будет ли 2025 год переломным для рынка недвижимости?
Если понравилось ставь - ♥, и подпишись, чтобы не упустить от меня что-то интересное!
На канале мы полностью разобрали Новатэк, Северсталь, Тинькофф и дали точки входа и докупа!
Если интересно заходи 👇
ну все, теперь цены снизят?
Думаю в 2025 году очень много будут запускать разных акций и распродаж. Нужно продать то что уже построено.
_
Как там дела с ценам в Сочи?
Я не вижу в строителях перспективы. По таким ставкам им не перекридитоваться. Если банк видит плохую фин.отчетность, то просто не даст новый кредит.
Как быть?😅
Последние полгода рынок недвижки жил чисто по инерции из-за желания людей спасти хоть как-то свои накопления.
У кого-то и так несколько депозитов или наоборот - боятся в банк нести под такие заманчивые проценты.
В итоге в недвигу несли и брали чисто за нал, либо делали взнос в 70-80%, а остальное добивали ипотекой, с прицелом закрыть за 2-3 года.
В остальном сейчас покупать недвижку больше уже и некому. При нынешних процентах снимать реально выходит ощутимо дешевле, даже не смотря на рост и арендных платежей.
Даже самый недалекий человек, увидя процент по ипотеке и ежемесячный платёж, просто сглотнет ком в горле и в здравом уме не будет ввязываться в эту авантюру.
И чисто мое мнение с дивана - ближайшие 1-2 года цены на новостройки вниз не пойдут. Банально потому, что за предыдущие жирные для застройщиков годы они накопили нехилые такие запасы, прям как хомяки за обе щеки набили.
В расчёте на то, что за ближайшие пару лет всё устаканится и можно будет продавать метры как раньше.
Ну а если нет, то да, будет провал.
У нас в Новосибе многие застройщики спешно перекраивают свои амбициозные проекты, делая их сильно скромнее, урезая то, что можно урезать и удешевить. В данном случае очень жаль тех, кто УЖЕ купил квартиры в подобных проектах.
Во многом согласен. Такие проблемы не только в Новосибирске
Держу кулачки, чтобы все эти самолеты и пики или обанкротились, или хотя бы сильно снизили темпы строительства своих бетонных гетто на каждом клочке земли в москве