Как предприниматели создают себе проблемы на ровном месте. Коллекция ошибок в бизнесе

Ошибки при подписании и расторжении договоров аренды допускают не только начинающие предприниматели, но даже и те, у кого за плечами уже есть опыт в деловых отношениях с арендодателями.

В данной статье я собрал небольшую коллекцию из основных и частых ошибок, связанных с договорами аренды.

Ошибка 1. Не подписывать акт возврата помещения.

Пожалуй, самая грубая и дорогостоящая ошибка для большинства предпринимателей. Одному моему клиенту она обошлась в 1,5 млн. рублей. Однажды ему позвонил юрист крупной управляющей компании и сообщил о том, что он должен им данную сумму по договору аренды. Упомянутый юристом договор – как считал тогда мой клиент – был расторгнут еще 10 месяцев тому назад, но представитель компании очень вежливо и доходчиво ему объяснил, что при расторжении договора не был подписан «Акт возврата помещения»: «А это значит, что де-юре вы пользовались нашим помещением на протяжении всего это срока. Так что переводите на наш счет 1,5 миллиона рублей или мы подаем на вас в суд».

Акт возврата помещения является обязательным документом при расторжении договора аренды. Если его не подписать, то возникает большая вероятность того, что недобросовестный арендодатель будет молча продолжать начислять вам арендную плату, а через какое-то время потребует от вас набежавшую сумму + штрафы. В Акте надо указывать не только состояние передаваемого помещения, но и показания всех счетчиков, если по ним происходила оплата коммунальных платежей. Акт возврата обязательно должен быть подписан в двух экземплярах и являться приложением к конкретному договору аренды. Желательно, чтобы его образец (форма акта) был также прикреплен в виде приложения к договору аренды, когда вы только его подписываете.

Ошибка 2. В договоре нет конкретики по расчету коммунальных платежей.

Если вы арендуете небольшую площадь в каком-нибудь гастрономе или в помещении «с сборной солянкой», а в договоре аренды у вас указано, что коммунальные платежи оплачиваются отдельно, согласно занимаемой вами площади, то есть очень большая вероятность того, что вы будете платить за себя и за того дядю с мясного отдела, у которого коммунальные платежи включены в аренду, а недобросовестный арендодатель включает его расходы в виде затрат в местах общего пользования и делить на всех остальных арендаторов. Но только в вашем отделе горят 10 светодиодных лампочек, и продавец заряжает свой смартфон, а у мясника круглосуточно работают холодильные витрины/шкафы и большая морозильная камера. В таких случаях коммунальные платежи могут составлять для вас 20-30% от стоимости ежемесячной аренды.

Как этого можно избежать?

1. Установить для вашего отдела отдельный счетчик на свет.

2. Прописать в договоре фиксированную сумму всех коммунальных платежей в летний и зимний период.

3. Включить комм. платежи в общую сумму договора аренды.

4. Прописать в договоре формулы расчета коммунальных платежей, установив нормы потребления для вашего отдела.

Ошибка 3. Не обращать внимание на условия расторжения договора.

На моей практике были случаи, когда арендатор звонит арендодателю и говорит: «Я завтра точку закрываю, посчитайте сколько вы мне должны вернуть денег за этот оплаченный месяц. И депозит тоже верните». Нет, дорогой, мы тебе ничего не должен, а вот ты нам должен, и убедишься в этом когда внимательно прочитаешь условия расторжения договора. Звучит грубо? Но таковы последствия оплошности при подписании договора, в котором черно по белому написано: уведомить арендодателя об одностороннем расторжении договора не менее чем за 30 календарных дней, направив ему соответствующее уведомление на эл. адрес или заказным письмом по почте.

Вот с физической почтой еще есть один нюанс. Надо обязательно прописывать в договоре, что датой получения письма арендодателем считается дата, когда письмо поступило в почтовое отделение по адресу арендодателя. А то он может игнорировать почтовые уведомления, и говорить вам о том, что письмо не получал, отправляйте заново.

То же самое может быть и с сроком окончания краткосрочного договора аренды (11 месяцев). По условиям договора вас также могут обязать сообщить за 30 дней (до срока окончания договора) либо о расторжении договора, либо о намерение его перезаключить.

Иногда арендодатели могут прописать срок уведомления и 60 календарных дней, вот здесь необходимо сразу исключать это условие, так как может быть так, что ваш бизнес будет настолько убыточным, что содержать его еще два месяца будет подобно самоубийству. А если нарушите условия расторжения, то будете платить штрафы, на которые тоже надо обращать внимание при подписании договора.

Важно: в любом договоре аренды должны обязательно быть прописаны условия расторжения договора со стороны арендатора в одностороннем внесудебном порядке. Отсутствие данного пункта будет грозить вам либо штрафами за досрочное расторжение, либо начислением арендной платы до конца действия договора, даже если вы уже не ведете в помещении свою коммерческую деятельность.

Ошибка 4. Не прописывать условия оплаты аренды в тот период, когда ваша деятельность в помещении не возможна полностью либо частично по независящим от вас причинам: по вине арендодателя, коммунальных служб, надзорных, исполнительных, судебных органов и т.д.

Не стоит всегда уповать на словесные обещания арендодателя и его порядочность. Бывают такие ситуации, когда собственник вначале сотрудничества говорит одно, а потом делает все совсем иначе. Всегда прописывайте условия взаимоотношений при возникновении нестандартных ситуаций. Особенно стоит обращать внимание на данный пункт тем предпринимателем, которые собираются арендовать помещение на центральных улицах города, либо расположенных на первой линии домов. А то может получиться так, что сегодня вы торжественно откроетесь, а через неделю придут коммунальщики, разворотят весь тротуар или дорогу перед вашим помещением, понаставят заборы, и весь трафик будет обходить вас стороной. Вас не спасут ни яркая вывеска, ни зазывалы-промоутеры, ни уж тем более заботливо оставленный коммунальщиками узенький проход к вашему помещению. Люди просто не будут к вам идти, так как это для них станет не удобно, да еще и вокруг будет грязно и пыльно.

В договоре четко прописывайте ситуации с работами коммунальных служб и размер скидки предоставляемой на период проведения ими данных работ. Бывали случаи, когда коммунальщики обосновывались рядом с помещением до полугода, а арендатор все это время вел безрезультатные переговоры с собственником, выплачивая ему при этом полную арендную плату, и расторгнуть договор было сложно – он был долгосрочным и с жесткими условиями выхода.

Ошибка 5. Не составлять приложение к договору (План арендуемого помещения) с обозначением на плане месторасположения (границ) вашего помещения либо арендуемой вами площади, а также описанием номеров конкретно арендуемых вами помещений.

Дополнительно еще можно составить «Акт разграничения эксплуатационной ответственности арендатора и арендодателя», где стоит прописать – в таблице – разграничения эксплуатационной ответственности по инженерным системам и строительным конструкциям. Особенно это будет актуально для тех, кто арендует объект, где доступ в какие-либо подсобные помещения закрыт для арендатора.

Ошибка 6. Не согласовывать и не обозначать в договоре условия размещения рекламной вывески на фасаде помещения.

Необходимо составлять отдельное приложение к договору (Границы вывески арендатора), где следует указать границы вашей рекламной вывески, если вам выделяется под нее место на фасаде. В данное приложение вставляется фото фасада помещения и жирной линией выделяются границы вывески. Отсутствие такого приложения может грозить тем, что завтра собственник может лишить вас рекламной вывески в пользу более крупного арендатора. И не забудьте прописать, что рекламная вывеска входит в стоимость ежемесячной аренды, если вам ее предоставляют бесплатно, а то через время у собственника поменяется политика ведения бизнеса и он начнет продавать данные рекламные места своим арендаторам. Такое уже не раз случалось.

Ошибка 7. Не ограничивать максимальную сумму арендного платежа, если он рассчитывается исходя из % от вашего ТО (товарооборота).

Если вы подписали договор, где условием оплаты аренды является процент от ТО, то арендодатель обязательно укажет минимальную сумму платежа. Это может выглядеть так: 10% от ТО, но не менее 150 000 руб. в месяц. Вот здесь вам стоит добавить: и не более 200 000 руб.

Максимально необходимо указывать именно ту сумму, которая будет равна адекватной стоимости аренды данного помещения или немного ее завышать. Если же не указать максимальный порог, то, в случае успешного роста вашего бизнеса, вам может грозить большая переплата реальной стоимости аренды данного помещения или придется скрывать финансовые показатели от собственника помещения, что может грозить огромными штрафами, если схема вскроется.

Ошибка 8. Не соблюдать сроки выполнения ремонтных работ в рамках арендных каникул и откладывать подписание акта приема-передачи помещения.

Если вы начали делать ремонт, в рамках предоставленных вами арендных каникул, то лучше соблюдать сроки их выполнения либо заранее предупреждать собственника о невозможности завершить их в срок. Если вы с этим решите затянуть, а в договоре будут четко прописаны сроки завершения ремонтных работ, то есть большая вероятность остаться и без помещения, и без внесенного депозита либо платить штраф за каждый день просрочки указанного срока. Не стоит легкомысленно относится к подписанию договоров и к собственникам, они бывают очень разными: один посмотрит на это сквозь рукава, а другой просто не упустит возможности заработать на вас лишнюю копеечку.

Ошибка 9. Не запрашивать договор прямой аренды в том случае, если вы арендуете помещение/площадь в субаренду.

Если вы берете помещение в субаренду, то обязательно запросите копию договора между арендатором и собственником помещения. В данном договоре стоит обращать внимание на следующие пункты:

1. Предмет договора: адрес помещения и входящие в него комнаты, которые передаются в аренду. Та площадь, которую вам предлагают в субаренду, должна обязательно входить в арендуемую арендатором общую площадь.

2. Право арендатора на субаренду. В договоре должен быть обязательно данный пункт если арендатор сдает помещение в субаренду, либо такое разрешение должно быть оформлено в виде официального письма от собственника, что он не против субаренды или доп. соглашением между собственником и арендатором.

3. Нет ли ограничений на субаренду по вашему виду деятельности.

4. Срок действия договора аренды. Он не должен быть меньше срока действия вашего договора субаренды.

5. Реквизиты сторон: реквизиты арендатора должны обязательно совпадать с реквизитами в вашем договоре субаренды. Если что-то менялось в компании (ген. директор, адрес и прочее), то на это должны быть подтверждающие документы.

Так же стоит в вашем договоре субаренды выделить отдельным пунктом разрешение ситуации, когда по независящим от вас причинам собственник расторгнет договор с арендатором и попросит всех субарендаторов на выход. Вы должны себя обезопасить от подобных ситуаций. Например, прописать размер компенсации со стороны арендатора в том случае, если по причине расторжения прямого договора аренды ваш фактический срок субаренды будет меньше 5-6 месяцев, а договор у вас на 11 месяцев.

Ошибка 10. Не исключать из договора аренды те услуги, которыми вы не пользуетесь.

Например, вы не пользуетесь услугами телефонной связи (городской связи) и интернетом, которые предоставляет арендодатель. Смело вычеркивайте данные услуги из дополнительных платежей, а вообще лучше указать конкретный список оплачиваемых вами дополнительных платежей, чтобы в будущем арендодатель не включил в них какую-нибудь ненужную вам функцию.

На этом все! Благодарю за внимание!