Стоит ли покупать недвижимость? А вот и нет, сейчас самое время продавать!

Давайте почитаем. Как думаете, что будет, если продать квартиру, в которой вы живете, и снять ее?

— Ээээ, а зачем? — спросит офигевший от такого поворота читатель, — Все же наоборот делают, не? Покупают квартиру, чтобы ее сдавать. Тем более, недвижимость всегда дорожает!

— А почему нет, если да? Пойдем от обратного, — отвечу я.

Быть может, у меня просто кукуха поехала?

Возможно, но давайте проверим. Так, к слову. Нам это ничего не стоит. Проверять будем, конечно же, на моей московской квартире. Понятно, что случай чуть более, чем частный, но таких ведь реально много. Обычная вторичка в доме, которому 100 лет (это не образно). С ремонтом и всеми плюшками. Даже шлагбаум есть на въезде во двор и парковка на улице по 150 в час. Не топчик, но и вполне себе вариант типа миллионов других квартир.

Для начала оценим мою уютную холостяцкую квартиру. Она стоит 18 млн рублей по самым скромным расчетам. То есть, такой цены даже нет в ЦИАН по всему району. Ниже дна. По нескромным — 25, хотя на ЦИАН и по 30+ есть объявления с квартирами поменьше в домах похуже. Предположим, что не 18, не 25, но 20 миллионов она все же стоит. Двушка, около 55 квадратных метров. Хороший район, хороший ремонт, хорошие соседи. Есть кондиционер, газ, водонагреватель на период отключения горячей воды. Мебель, естественно, телевизоры, интернет быстрый (порно в 4K можно смотреть без лагов, да и стримить, думаю, тоже). Из минусов: нет балкона и первый этаж (но окна в глухой двор, где никто даже не ходит). Ах да, магазинов вокруг много, от магазинов на букву Д и цифру 5 до ВВ и АВ (это ВкувВилл и Азбука Вкуса, а не рейтинги надежности, если что).

Сдавать ее можно за 70 000 рублей в месяц (по данным ЦИАН, таким же параметрам в моем же районе). Возьмем годовой кэшфлоу как стоимость 12 месяцев аренды (я же не буду менять квартиру, а буду в ней постоянно жить). Это 840 000 рублей в год. Или (ВНИМАНИЕ) 4,2% от 20 миллионов. Или, переводя на язык мамкиного инвестора, 4,2% годовых. Жилой фонд старый, рассчитывать на сильный рост цены за квартиру не стоит, но она все равно дорожает. Так что эти 4,2% — дивиденды, а так-то еще и сама квартира подорожает. Но это уже не наша головная боль.

Так, продали и сняли ее же у нового владельца (ему вообще ништяк, даже не пришлось ремонт делать и искать жильцов. Дальше-то что? Если по 840к в год вваливать за съем, до пенсии бабки кончатся, и в старости жить будет негде. Поэтому будем наши 20 млн вкладывать или инвестировать. Например, сейчас вклады по 12% на 3 года. Уже неплохо. Три года проживем по этой формуле:

20 000 000 + 20 000 000*12%*3 - 840 000*3 = 24 680 000

Качество жизни не изменилось от слова совсем, а 4 680 000 за 3 года удалось заработать. Можно и первоначальный взнос за ипотеку внести. Ой, стоп…

В идеальном сферическом мире в вакууме, где нет инфляции, а ставка всегда 12%, можно считать, что так будет до конца жизни. Но нет. Не будет. Рано или поздно хозяин нашей квартиры поднимет ценник. Ставки по вкладам упадут. Пойдем смотреть облигации. А там и акции (кто-то верит, что руакции, которые сейчас нам доступны, будут давать когда-нибудь 12% годовых в обозримом будущем?) Уже вижу, как кто-то в комментариях пишет про крипту;) Нет, в крипту не будем, а вот доллары купим. Доллары же всегда растут, правильно? Сейчас можно купить доллары с дисконтом ниже 70 при справедливой стоимости по мнению экспертов VC и Pikabu не менее 140. Д — диверсификация.

Да, схема будет требовать изменений чуть ли не ежегодно. Но задача какая основная? Получить доходность выше 4-5%, желательно в 2-3 раза. Тогда через 7-15 лет можно будет купить свою квартиру обратно, при этом еще и заработав.

Теперь о том, что недвижимость всегда растет. За последние 5 лет цены в Москве на вторичку выросли вдвое. Это 20% в год к первоначальной цене или 15% годовых с учетом капитализации.

Вот пруф: https://msk.restate.ru/graph/

Вторичка: было 165к, стало 320к за квадратный метр. Ну почти в 2 раза. Первичка, к слову, подросла с 232к до 389к. Не в 2 раза.

Вот тут, впрочем, данные по ценам другие, но динамика похожая: https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda/

Не 320к, а 270к. Как мне кажется, правдой может быть и то, и другое. У меня в районе есть предложения по 1-1,5 млн за метр. Ух епт… Но это в новостройках, конечно.

Но тут важно другое. По этому графику видно, что недвижимость реально растет всегда! Упс. Всегда на отрезке не меньше 10 лет. Так что есть шанс выкупить свою квартиру обратно даже дешевле. Не факт, но просто посмотрите график. Проведите, так сказать, теханализ. Теханализы принимаются в комментариях под этим постом с 8 до 24 без выходных.

Дешевые ипотеки были, каких мы уже не увидим. Не знаю, будет ли дальше рост или падение, мне кажется, будет плато, потом упадет, ну и позже менее активный рост (мое мнение как не эксперта, но я знаю, что по опросам Макса примерно равное количество людей верят в рост, падение и плато, так что игра на три результата).

При доходности в 7,8% (12% - 4,2%) годовых мы удвоим 20 лямов до 40 лямов за 9,5 лет. И тут уже учтен рост аренды.

Играясь с цифрами, можно посчитать, а нормально ли будет не снимать только что проданную свою квартиру, а сразу же взять ипотеку на 30 лет. 10% платим сразу (читаем, что они у нас уже есть), а 90% берем в кредит под 14%, надеясь в будущем депроцентофицировать ее до 6%. Но даже под 14% можно взять 9-10 млн на 30 лет, чтобы только лишь гасить ее с процентов от вкладоинвестиций. Но как-то это все равно туповато, как мне кажется. Стоит дождаться хотя бы 8%, тогда можно будет взять что-то подостойнее или на меньший срок. Текущие ставки, если нет льгот, выглядят заградительными, зато должны в теории сбить ценник.

Ну что, продаем и начинаем снимать?

В своем телеграм-канале я рассказываю про то, как я коплю на квартиру, инвестирую и пытаюсь в финансовую грамотность. Если интересно, подписывайтесь!