Купить квартиру в ипотеку или арендовать?

Что выгоднее — брать ипотеку или снимать аналогичную квартиру в аренду?

Я Андрей Феофанов, более 12 лет занимаюсь корпоративными и личными финансами. И этот вопрос входит в мой личный ТОП-1.

Если коротко, то однозначного ответа тут нет. Есть куча факторов, которые повлияют на ваш результат.

Я собрал 2 группы факторов: эмоциональные и финансовые.

Начнем с простого.

- Свобода перемещения: если вы планируете долго жить в одном месте, покупка квартиры оправданна. Если хотите пожить в разных местах или просто поближе к работе — удобнее арендовать.

- Свобода интерьера: собственное жилье дает больше возможностей для ремонта и изменения дизайна по вашему вкусу, в арендованной квартире это куда сложнее.

- Эмоции: собственная квартира дает ощущение дома. При этом, арендованные квартиры позволяют получить кучу новых эмоций и увидеть много других мест, городов и стран.

И помните про соседей! 😅

Если с ними не повезет на купленной квартире (или им не повезет с вами) — вопрос решается куда сложнее, чем когда арендуешь жильё.

- Финансовая стабильность: не стоит лезть в ипотеку, если с финансами нестабильно. Помните, что квартира в залоге у банка. И если вы просрочили больше 3 месяцев, и сумма долга составляет более 5% от суммы ипотеки — ее запросто могут забрать, даже если это единственное жилье.

- Процентная ставка и доступность ипотеки

- Уровень арендных ставок на квартиры

- Инвестиции: покупка квартиры может быть рассмотрена как инвестиция, поскольку со временем стоимость недвижимости может увеличиваться. Но стоимость может и упасть. Этот риск нужно иметь в виду.

- Обязательства и обслуживание: собственная квартира требует ремонта, налогов и страховок. Снимая квартиру, большинство этих обязанностей ложится на владельца жилья.

Короче, все это скучно!

Погнали разберемся на конкретном примере.

Итак.

Давайте сравним на основе супер-таблички для расчета результатов! 🔥

Сценарий 1: покупка квартиры стоимостью 10 млн ₽ в ипотеку. Первый взнос — 10%, срок кредита — 10 лет, ставка по ипотеке — 10%. Ежемесячный платеж — 118 936 ₽. Рост стоимости недвижимости — 3% в год.

Сценарий 2: аренда квартиры стоимостью 10 млн ₽. В среднем, аренда такой квартиры составит 37 500 ₽ (10 млн ₽ × 4,5% доходность аренды / 12 месяцев). Рост арендной платы — 3% в год.

Не очень корректно сравнивать сценарии 1 и 2, потому что в сценарии 1 мы тратим 118 936 ₽ в мес, а в сценарии 2 — 37 500 ₽ в мес.

Поэтому, давайте сделаем допущение, что у нас есть 118 936 ₽ в мес и всю разницу после выплаты аренды мы будем инвестировать под 6,5% годовых (депозиты, коммерческая недвижимость, ценные бумаги).

Поэтому получаем сценарий 3.

Сценарий 3: аренда квартиры стоимостью 10 млн ₽. Арендный платеж — 37 500 ₽. Рост арендной платы — 3% в год. Всю разницу между 118 936 ₽ и арендной платой — направляем на инвестиции под 6,5% годовых.

Какой сценарий лучше?

Если коротко, то при вышеуказанных условиях финансовые показатели сценариев 1 и 3 очень похожи.

В сценарии 1, за счет роста стоимости недвижимости на 3% в год, вы сможете продать вашу квартиру через 10 лет за 13,4 млн руб. Но эта разница (3,4 млн руб) не покроет всех процентов по ипотеке (5,3 млн руб).

Аналогично, в сценарии 3 при доп. инвестировании под 6,5%, вы получите дополнительный доход в 3,7 млн руб, что частично покроет арендные платежи за аналогичный период (5,2 млн руб).

Поэтому, тут вы можете принимать решение на основе эмоциональных факторов.

Но самое интересное, когда вы начинаете играться с ростом стоимости квартиры или с параметром доходности инвестиций — один сценарий будет лучше другого и наоборот.

Все что вам нужно — это посмотреть видео, скачать файл и начать играться с цифрами.

Прикладывая ссылку на сам файл.

Обнял! 🎈