Как дёшево стоит твоя квартира? Или как банки оценивают залоговое имущество? (таблица с дисконтами)

Привет! Меня зовут Иван Шестак, редактор сервиса управленческого учёта «Финансист». Мы говорим про деньги компаний простыми словами и даём пищу для ума предпринимателями и финансистам.

Когда банк выдаёт кредит, он хочет возврата долга и процентов. Если заёмщик не сможет исполнить обязательства, у кредитной организации есть возможность закрыть долг за счёт залога. Объясняем, как банки оценивают кого имущество, какие виды стоимости существуют и на какую сумму кредита в итоге можно рассчитывать.

Материал написан для блога «Помощник финансиста».

Стоимость залогового имущества — самый чувствительный момент, когда решается вопрос о выдаче кредита. У каждого участника сделки есть свой взгляд на цену на квартиру, машину или станок. При этом банк занижает финальную стоимость, а заёмщик завышает.

Разберемся, какие существуют виды стоимости одного и того же объекта.

Её определяет независимый оценщик. Он сравнивает цену имущества с аналогичными объектами, выясняет, сколько на нём можно заработать, например, сдавая в аренду. В результате оценщик указывает цену, которая учитывает интересы всех сторон в тот период, когда происходит сделка.

Деятельность такого специалиста лицензируется. Если его заметят в манипуляции цифрами, то как минимум он лишится работы.

Она определяется продавцом и покупателем как наиболее приемлемая на основании текущих цен на аналогичные объекты.

Стоимость имущества, которая отражена в балансе предприятия с учётом амортизации (постепенного снижения стоимости) и переоценок. Эта стоимость является дополнительным фактором при оценке банком залога.

Оценочная или рыночная стоимость дисконтирования, то есть заниженная на залоговый коэффициент банка — «залоговый дисконт».

За основу берётся сумма, которую определил независимый оценщик. Затем банк снижает эту стоимость в зависимости от вида имущества, например, на 30%. Так банк перестраховывается, поскольку в случае реализации залога можно быстрее продать имущество и закрыть просроченный кредит.

В залоговый дисконт также закладывают износ имущества. Например, через два года автомобиль потеряет в цене 15%, соответственно этот процент будет заложен в сумму кредита.

Кредит, даже небольшой, — это ответственность. И прежде чем за ним идти, нужно честно оценить финансовое положение предприятия. Следует понять, качественно ли налажен учёт и контроль за платежами в вашей компании, сможет ли ваш менеджмент следить и своевременно исполнять требования банка. Несвоевременные платежи и неисполнение обязательств могут привести к штрафам, к судам, а затем и к реализации залогов.

Поэтому прежде чем обращаться за кредитом, оцените эффект от финансового рычага и пользу от заёмных денег прямо сейчас.

Есть мысли и дополнения по поводу темы? Делитесь в комментариях.

Подписывайтесь на Telegram-канал «Помощник финансиста», чтобы узнать больше о финансовом менеджменте и автоматизации.