Как я вложил более 2 миллионов в 2 разных проекта по продаже фермерской еды в своей провинции, и что из этого вышло

В 2019-м году, по осени, обратился ко мне мужичок один, который лавку фермерскую открыть задумал. Мужичок в аренду и ремонт помещения к тому времени вложился уже, да на технику денег ему не хватило - не подрассчитал бюджет, что с ремонтом бывает зачастую. Затея мне в душе откликнулась, хотя опыта релевантного не имелось у мужичка, да закрыл я глаза на это дело и решил помочь человеку по тогдашней своей глупости. Купить ему требовалось несколько витрин холодильных да ларей морозильных - итого на 263 579 рублей.

Сразу собственно возник вопрос, как оформить-то отношения наши по-правильному. Мужичок по-простому сходу предложил: давай, мол, я денег у тебя займу, да буду отдавать с процентами. Подумал я, что есть тут риски некоторые, да предложил мужичку иначе сделать после изучения законов наших. Давай, говорю, мол, лизинг сделаем. Объяснил я ему, что это слово такое заморское от английского leasing, которое означает, если по-простому, что оборудование я куплю под его нужды, и в руки ему ответственно передам, но числиться оно будет на мне, а он мне за технику будет аренду платить и выкупные платежи, и вот если всё в срок и полностью оплатит - тогда и техника его станет. Ударили мы по рукам и договор заключили. В целом, законодательство российское не запрещает договоры лизинга между частными лицами, и регулирования здесь какого-либо специального в виде необходимости получения лицензий не оказалось. Забегая вперёд, это решение о лизинге вместо займа возымело-таки впоследствии свой положительный эффект.

Притащил мне мужичок договор на технику и прочие бумаги от поставщика, где приобретателем я и числился. Подписал и оплатил я договор, а мужичок технику забрал и торжественно в лавке своей и установил. Да и стал заполнять полки товаром разным фермерским: и мясом, и полуфабрикатами, и молочными изделиями, и колбасами, и квасом, и мёдом, да и прочей снедью.

Время шло, да торговля не ладилась. Поначалу-то, конечно, был у мужичка запас прочности заранее заготовленный и платил он в срок, да жирок истончался потихоньку. Вот и пошли первые перебои с выплатами. Ездил я мимо магазина частенько: Владивосток у нас город небольшой относительно да и локация была для меня часто используемая в делах и личных поездках (улица Советская в районе Дальпресса). А как ни зайду, так бойкой торговли и не видать, да и мужичок был грустный.

Спустя менее года стало ясно, что локация непроходная, а бюджета и, главное, понимания того, как завлечь траффик с помощью рекламы, у мужичка не было. Думал он думал, и в итоге сообщил мне о своём намерении перенести магазин в другое место, которое им было найдено. В более густонаселённый район Второй речки. Но и здесь размещение было выбрано не самое удачное: хоть район и густонаселенный, но место оказалось спрятано внутри дворов, без прохода больших потоков покупателей, что придавало магазину статус лишь придомового, обслуживающего несколько окрестных домов да и только. Ассортимент был уже более широким, не только фермерским, но это не обеспечило исправления ситуации. Долг копился.

И копился он не только передо мной. За аренду, как выяснилось, платежи вносились тоже далеко не исправно. Что привело к тому, что однажды двери магазина оказались закрыты собственником помещения, который сообщил мужичку, что договор аренды он расторгает, а всё внутри стоящее не отдаст до погашения долга или продаст в счёт погашения долга. В том числе и моё оборудование, как вы понимаете. Надо сказать, что такое право на удержание вещей мужичка у него действительно было.

Но только вещей мужичка. Вернёмся к тому, что при лизинге право собственности на имущество остаётся за лизингодателем (то есть мной) до момента полной выплаты по договору. Соответственно до этого момента оборудование является моим, а не незадачливого торговца, а собственник помещения не вправе его удерживать. Такого же мнения придерживается и Верховный Суд РФ.

Если бы мы заключили тогда договор займа, по которому бы я дал мужичку денег, а он бы на эти деньги купил оборудование - всё было бы иначе. В этом случае юридически собственником оборудования был бы уже сам мужичок, а не я. И тогда собственник помещения имел бы полное право удерживать технику, а я бы оказался в очереди кредиторов мужичка. С туманными перспетивами.

С этой позицией я и вышел на переговоры к собственнику помещения. Поначалу я был встречен в штыки, но по мере диалога мне удалось донести ему мысль о том, что мужичок арендовал у него помещение, а у меня - оборудование. То есть мы оба, так сказать, находимся в одном положении и чуть ли не собратья по данной проблеме. Ну, а если хочется иначе - то полиция, суд и всё такое, мне даже будет лучше взыскать с собственника помещения стоимость незаконно изъятого оборудования. Собственник помещения меня понял и в итоге мы ударили по рукам, а оборудование я вывез к себе в гараж.

Требовать от мужичка набежавших к тому времени неустоек и прочих штрафных санкций по договору, подавать на него в суд по просроченным платежам и портить ему жизнь не стал. Я видел, что человек старался, он не пытался меня кинуть, хотя иногда и врал по мелочам, пытаясь отсрочить моё решение забрать у него оборудование, но... просто у него не вышло. Он не рассчитал свои силы и компетенции, а я этого не увидел до принятия решения и ошибся. Это бизнес, да и мне было его по-человечески жаль, ведь он при первой встрече горел своей идеей, но постепенно угас. Так закончилось моё взаимодействие с первым проектом спустя 2 года - осенью 2021 года.

Вывезенное оборудование, как показал мониторинг похожих предложений и звонки по поданным мной объявлениям, можно было продать по цене от силы в половину от первоначальной стоимости. Внесённые ранее лизинговые платежи покрывали лишь порядка 80 000 рублей, итого был вариант дождаться покупателей, распродать всё, зафиксировать небольшой минус и забыть.

Однако, параллельно, той же осенью 2021 года, я познакомился с другим человеком, который незадолго до нашей встречи начал заниматься похожим бизнесом под брендом "Ферма ДВ". У него всё началось с покупки одного готового магазина в плохом состоянии. Переустроив его и наведя порядок в торговле, далее пошло постепенное расширение, были открыты ещё 3 новых торговых точки. Требовались ресурсы на дальнейший рост. В планах было открыть ещё 2 точки: одну во Владивостоке, а вторую в Уссурийске. Обе - на базе чужого трафика, внутри супермаркетов. К моему удивлению, у него получалось договариваться с супермаркетами об установке небольших островков прямо внутри торговых залов. Это показалось интересным.

Обсудив бюджет открытия двух точек и потребности проекта, мы сошлись на предоставлении от меня в виде инвестиций: денег в размере 2 миллиона рублей и остатков того самого оборудования из гаража, которое было пригодно для дальнейшей эксплуатации и в целом имело хорошее состояние. И снова встал вопрос правильного оформления отношений.

Наша договорённость базировалась на том, что открытие магазинов и управление ими полностью на команде проекта, от меня - инвестиции, а чистый результат каждого из совместных магазинов мы делим 50 на 50 ежемесячно. Я понимал, что выручку смогу проверять, так как она проходит вбелую через кассу, но расходная часть могла оказаться камнем преткновения и почвой для конфликтов, а также потребовала бы моих ресурсов для её контроля и проверки. Поэтому в итоге расчётов и переговоров мы пришли к фиксации более простой формулы, где в основе лежала условная точка безубыточности каждого из магазинов по дневной выручке с учётом рентабельности такой торговли, а сверх этой точки безубыточности и начинался тот самый чистый результат, подлежащий разделу.

В инвестиционной сфере встречается такое понятие, как "квази-доля". В нашем случае мы заключили договор инвестиционного займа. По его условиям есть определенные триггеры, при срабатывании которых у меня как у инвестора появляется право требовать возврата суммы займа. В качестве оплаты по такому договору инвестор получает не фиксированный процент, а вышеописанную часть выручки, рассчитанную по формуле, описанной в договоре. Получается такой своего рода "квази-дивиденд", хотя юридически доли в бизнесе при этом нет. Закон не запрещает такие конструкции в договорах займа:

При этом, как я и упоминал, я дал взаймы не только деньги, но и оборудование. Это тоже законно, так как предметом займа могут быть не только денежные средства:

Ударили по рукам, подписали документы, я перечислил 2 миллиона со своего ИП и передал технику. Гараж свободен! Вскоре были открыты оба магазина. Фотография со смешной коровой в начале статьи - с открытия магазина во Владивостоке на улице Олега Кошевого, 1В на базе расположенного там супермаркета. Вторая точка открылась в городе Уссурийске того же Приморского края, в ТЦ "Москва" на улице Суханова, 52 - тоже внутри торгового зала супермаркета.

Надо сказать, ожидания от магазинов у нас были разными. Если на магазин во Владивостоке мы возлагали больше надежд и верований, то по Уссурийску были сомнения из-за того, что город меньше Владивостока, а доступ к фермерским продуктам у местного населения ближе. Был проведён предварительный анализ по количеству чеков и их средней величине в супермаркетах, эти данные позволяют иметь опору. Но всё вышло ровно наоборот. Уссурийск сразу дал хорошие результаты, а второй магазин так и не вышел на целевые показатели.

И снова вмешалось правило трёх М, озвученное выше. Дом на Олега Кошевого, 1В расположен вдоль довольно оживлённой улицы Калинина, где автомобильная дорога разделена посередине отбойником. Или леером, как принято говорить у нас во Владивостоке - сказывается морской характер нашего города.

Дом стоит на так называемой утренней стороне. То есть основной трафик на этой стороне - когда люди едут на работу. С работы в свой спальный район они едут по стороне противоположной. И продукты, конечно, покупают чаще по пути домой, то есть - вечером. А поскольку по центру стоит разделитель, то требуется совершить сначала один, а потом другой разворот, чтобы купить продукты и продолжить путь домой с работы, снова встав в пробку.

Весной 2022 года было принято совместное решение закрыть магазин в этой локации. Летом того же года руководителем проекта был найден вариант для переоткрытия. Район "Садгород" - пригород Владивостока, застроенный преимущественно индивидуальными домами и коттеджными посёлками. Относительно престижный. Владельцы местного супермаркета "Космос" на Тимирязева, 31, который уже не первый десяток лет снабжал всё местное население продуктами, задумали построить отдельно стоящие павильоны на прилегающей территории и сдать их в аренду. Один из павильонов и было решено занять.

Я помог проверить условия договора аренды, ударили по рукам и началось дооснащение павильона под "Ферму ДВ". Надо сказать, что поскольку закрытая ранее точка представляла собой островок в торговом зале, а сейчас речь шла уже об отдельно стоящем магазине, пусть и небольшом, потребовались дополнительные инвестиции. На тот момент у меня не было достаточной свободной суммы и я предложил своему товарищу принять участие. Рассказал ему о своей доходности и опыте взаимодействия с проектом, и он вписался. Интересно, что товарищ сам живёт в том районе и теперь стал одним из покупателей. И это, на мой взгляд, наилучший вариант, когда люди инвестируют в то, что позволяет создавать новое и улучшать что-то рядом, получая от этого личную пользу, а не покупают акции далёких международных компаний, пялясь в торговый терминал в надежде урвать прибыль на росте цены электронного фантика.

В конце августа 2022 года состоялось открытие магазина. Результаты первых дней торговли были отличными, народ потянулся на новинку. Спустя месяц грянула мобилизация. Публика в округе была платежеспособная, и многие поуезжали в специальные путешествия. Резко возрос интерес к культурам Узбекистана, Грузии, Армении, Монголии, Таиланда и прочих стран разной степени дружественности. Сказалось это и на выручке. Но точка оказалась жизнеспособной и продолжала приносить прибыль, хотя и не всегда высокую - сказывалась также впоследствии и сезонность. Сейчас ситуация стала лучше.

В начале 2023 года основатель проекта предложил выкупить мою квази-долю в Уссурийске, а поскольку у меня было, куда переложить эту сумму, то в целях диверсификации я согласился. По-умному это называется "байбэк" (buyback). По состоянию на наши последние расчёты за ноябрь 2023 года, доходность по проекту за двухлетний период, прошедший с момента ввода инвестиций в ноябре 2021 года, составила 28% годовых. Подробнее раскрыл свою доходность в таблице.

Сейчас ведётся работа по подбору новых локаций, так как, надо сказать, с подбором хороших мест ситуация непростая, а в торговых залах супермаркетов далеко не всегда есть свободное место. В сентябре 2023 года, например, была открыта точка "Фермы ДВ" в центре Владивостока на Светланской, 43 на базе торгового зала недавно зашедшей в наш регион "Пятёрочки".

Лично мне как инвестору нравятся понятные и дивидендные проекты. Их поиском я и занимаюсь. Интересные проекты порой требуют крупных капиталовложений, а я не какой-то там огромный миллиардер, поэтому в таких случаях решением могут стать коллективные инвестиции. Например, в формате акционерного общества. Кстати, буквально недавно я зарегистрировал первое такое АО под заранее собранный пул из 43 инвесторов для запуска электронной торговли. Но это уже другая история, которой я поделюсь отдельно. Полезной информацией и разборами инвестпроектов делюсь также в своём телеграм-канале "Прямой инвестор". Подписывайтесь, если интересно.

Вот такая у меня получилась история инвестиций в фермерскую торговлю. Бизнес мне нравится и своей экологичностью, и решаемыми задачами - с помощью сети удаётся усилить сбыт экологически чистой и фермерской продукции, которая зачастую имеет ограниченные сроки годности, из-за чего сталкивается со сложностями при выходе на полки крупных сетей. Труд фермеров и прочих производителей таких продуктов я считаю благородным. Но далеко не всегда производители умеют продавать. Либо не имеют такой физической возможности. "Ферма ДВ" позволяет частично решать эту задачу. Подробнее мы обсудили этот и другие аспекты бизнеса в интервью на моём ютуб-канале "Реальный сектор". Надеюсь, вам статья понравилась - так что можете продолжить её чтение просмотром видео. Успехов!